Были демоны, мы этoгo не отрицаем
Всю минувшую неделю причастные к ипотечному рынку специалисты на все лады подшучивали над «реальными действиями государства в поддержку ипотечных заемщиков», а кое-кто и истерично смеялся.
Кафкианский комизм заключался в том, что власти с пучеглазым оптимизмом объявили, дескать, помогут всем плательщикам ипотеки. Но в подписанные циркуляры вкрался ряд ограничений. Самое важное: взятый кредит не должен был превышать 1,5 млн рублей.
То есть, например, петербуржцы, где средний размер займа давно перевалил за 2 млн рублей, могли претендовать на ипотечные каникулы только по старому варианту закона (который, слава богу, никто не отменил).
Затронутая тема катастрофически злободневная. На днях банк «Открытие» провел опрос граждан и выяснил, что к выходным 10–12 апреля из-за пандемии полностью лишились доходов 16% петербуржцев. Еще 37% потеряли какую-то часть семейного бюджета. Для сравнения: в Москве на сокращение доходов пожаловались 54% опрошенных горожан, а полностью потеряли свой доход 14% москвичей.
При этом по самым грубым подсчетам в СЗФО сегодня гасится около миллиона жилищных кредитов. То есть, опять же, очень приблизительно: попали или вот-вот попадут на просрочку где-нибудь 300 тыс. заемщиков Северо-Запада. Через месяц эта армия вырастет до 500–700 тыс. человек, если с семьями — умножай на три.
Поэтому напомню. По «старому» закону каникулы сроком до полугода могут быть предоставлены по заявлению заемщика при потере кормильца, наступлении временной нетрудоспособности в течение 2 месяцев, признании инвалидом I или II группы или снижении семейного дохода супругов более чем на 30%. Но на всё требуются справки.
Тем временем, устав быть мишенью для сарказма, правительство РФ повышает потолок займа для ипотечных каникул для Москвы до 4,5 млн рублей, для Московской области, Санкт-Петербурга и Дальнего Востока — до 3 млн рублей, а для остальных территорий — до 2 млн рублей.
Правда, на прошлой неделе депутат Госдумы Александр Якубовский обещал, что верхней границей станет 5 млн рублей, что охватило бы 90% обслуживаемых в России жилищных кредитов. Не сбылось.
Но всё равно теперь большинство гасящих ипотеку граждан могут вздохнуть свободно. Якобы. «Закон не предусматривает реальной финансовой помощи ипотечным заемщикам. Всё, на что можно рассчитывать, это отсрочка по уплате процентов и основного долга, — предупреждает глава Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. — Никто не собирается компенсировать вам процент за пользование ипотечным кредитом и уж тем более гасить часть долга».
А 5 апреля гвоздь в крышку гроба вбил и Банк России, объяснив на сайте, что в период каникул проценты продолжат начисляться. Наверное, таким образом, Центробанк сластит пилюлю банкам-кредиторам. Которым, и это уже не ирония, сегодня также приходится несладко.
Кстати, на недавней первой пресс-онлайн-конференции Эльвиры Сахипзадовны заключительный вопрос журналиста звучал так: «Можно ли обязать банки предоставить кредитные каникулы (не только по ипотеке) всем россиянам, например, на 2 месяца, и чтоб Центробанк выделил для этого краткосрочную ликвидность? Ведь определять, попал человек в трудную ситуацию или нет, сейчас проблематично. В США же пообещали раздать деньги всем, а у нас, как всегда, надо сначала гору справок собрать, что очень сложно в нынешних условиях: отделы кадров в компаниях тоже не работают».
В ответ глава ЦБ выдала нечто настолько пафосное, многословное и бессодержательное, что ее слова в своих публикациях до сих пор не упомянул ни один журналист.
За чей счет этoт банкет?
Защищая заемщиков одной рукой, второй рукой ЦБ пытается защитить и банки, а то потом не останется кого регулировать.
И так уже рейтинги трещат. В частности, 8 апреля международное рейтинговое агентство Fitch поменяло долгосрочный прогноз на «негативный» для 15 российских банков, среди которых Альфа-банк, «Уралсиб», Совкомбанк, «Тинькофф», Райффайзенбанк… Короче, крепкие середнячки по ипотеке.
И банально взваливать на хрупкие плечи банкиров расходы по каникулам бесчеловечно. «Каникулы — это отложенный возврат денег, а в это время банки продолжают платить по депозитам, — поясняет главный аналитик КК «Русипотка» Сергей Гордейко. — И при увеличении потока непоступающих платежей после поднятия планки выше 1,5 млн рублей возникнет вопрос: а не следует ли компенсировать эти потери уже банкам? Либо мы разрешим банкам не платить по депозитам?»
Впрочем, пока ЦБ и ипотечным банкам старается помогать, не транжиря ликвидность. Так, уже разрешено не создавать дополнительные резервы под просроченные долги плюс розданы еще всякие «печеньки». Например, принято решение сделать послабление для ипотеки с низким (меньше 20%) первоначальным вносом.
Между тем с минувших кризисов в банковской сфере многое поменялось. Например, Сергей Гордейко обращает внимание на следующий момент: если до 2008 года банки выдавали кредиты в валюте, то и брали деньги за рубежом. Соответственно, тогда российская банковская система была ощутимо зависима от внешних каналов финансирования.
А сейчас от зарубежных инвесторов российские банки независимы. «У нас ипотека в стране внутренняя, то есть регулируемая коммерческими интересами игроков и государством, — рассуждает эксперт. — При этом 85% ипотечного рынка контролируют госбанки».
И это не может не накладывать отпечаток на оценки текущей ситуации и прогнозы.
Как известно, кризис — это пора возможностей. И с весенним задором Сбербанк на пару с ВТБ ринулись вытеснять остальных игроков с последних 15% рынка.
Отмечу несколько тактических побед госкапитала, характеризующих стратегическую картину.
Так, пандемия придала второе дыхание электронному сервису «ДомКлик» от Сбербанка. По непроверенным данным, когда Росреестр забастовал и перестал принимать заявки на регистрацию права собственности на жилье в офлайне, «ДомКлик» такую возможность сохранил и в какой-то момент стал чуть ли не единственной площадкой, где можно было зарегистрировать сделку.
«Электронные сервисы «ДомКлик» активно используются не только для проведения ипотечных сделок, но и в сделках без использования заемных средств, количество которых только за последнюю неделю увеличилось вдвое. На каждые 10 ипотечных сделок в офисе Сбербанка сейчас приходится две сделки с недвижимостью без ипотеки с электронной регистрацией», — похваляется пресс-служба кредитора, за что его теперь люто и завистливо ненавидят толпы риелторов от Калининграда до Владивостока.
Одной из удач ВТБ (обычно такие льготы дарятся заемщикам за счет застройщика) стал запуск программы «Берем проценты на себя» на новостройки Группы ПИК. Ипотечная ставка в первый год обслуживания кредита составит 0,01% годовых. Те же каникулы, только всем, и не на полгода, а на год.
А там, глядишь, в лучший мир уйдут либо ишак, либо падишах, либо пандемия…
Со своей стороны Россельхозбанк с большой форой первым получил право выдавать сельскую ипотеку и спешит снять сливки. Ну, и Газпромбанк, конечно, вскоре что-нибудь придумает, благо, как в клипе «В Питере — пить»: «Все нормально, деньги есть».
Поэтому нетрудно спрогнозировать, что за время кризиса доля негосударственных банков на ипотечном рынке ужмется еще на 3–7%.
Ты на что, царская морда, намекаешь?
Первый месяц весны на ипотечном рынке был очень урожайным. По подсчетам Frank RG выдача ипотеки в марте к февралю подпрыгнула на 36% (до 305 млрд рублей по РФ) и на 10% по сравнению с прошлогодним мартом. «Это лучший месячный результат за все время наблюдений после декабря 2018 года и декабря 2019 года», — констатируется в отраслевом отчете ДОМ.РФ.
Но сейчас грядет ощутимый провал по выдачам, какой — никто не может предсказать, поскольку неизвестно, когда закончится пандемия. Для ориентировки — в 2009 по сравнению с 2008 годом объемы выдач ипотеки упали на 77%.
«Пик падения выдачи ипотеки в России может наступить в апреле-мае», — говорит руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг — аналитик, которому негативные прогнозы противопоказаны по должности.
Просто кризис в апреле постучится в каждую дверь. И, кстати, кризис — это всегда сомнительные махинации и уловки, а банкиры тоже люди.
И, прежде всего, в зоне воспаления хитрости оказалось рефинансирование. В продуктовых линейках банков оно присутствует, но Маринки (как прозвали работниц фронт-офисов) все равно откажут, не объясняя причин.
Также вернулась практика запрета на профессию.
Помню, под конец первого десятилетия нового века по ипотеке были популярны публикации, при какой профессии кредит не дадут. Назывались каскадеры, моряки, пожарные, военные… Вскоре, впрочем, моряки и военнослужащие получили специализированные ипотечные продукты, а банки перестали обращать внимание на должность соискателя. Конечно, только если он не главбух или предприниматель, с которого можно содрать больше процентов будто бы за риск.
Но сегодня, написав в анкете, что работаешь в гостиничном бизнесе или сфере общественного питания, ставишь на себе крест.
«Банки начали «зажимать» риски, выделили критические отрасли и поставили на них стоп-факторы, — поясняет Сергей Гордейко. — Это стандартная мировая практика. Но в нашей стране политизированной ипотеки эта практика публично осуждается». Соответственно, никто не признается, что делает это.
Да и по «выгодным» профессиям требования к заемщикам резко ужесточились. Если прежде одобрялось 70–80% заявок, то сейчас, боюсь, до половины заявок отправляется в мусорное ведро. Правда, в релизах утверждается, что ужесточение отсекает дополнительно всего 7–10% заявок.
Следующий ожидаемый шаг — повышение ставок уже не несколькими, а всеми банками, что отчасти будет компенсироваться массовыми сбросами по дешевке квартир по переуступке.
«Ипотечные заемщики, которые потеряли работу или их доходы существенно снизились, будут активно выставлять свои квартиры на продажу, — подсказывает Максим Ельцов. — По нашему опыту кризисных 2008 -гои отчасти 2014-го годов именно эти продавцы задают тон». Когда люди видят, что каждый месяц задержки с продажей и погашением кредита приводит к потере нескольких десятков тысяч рублей, они готовы снижать цены максимально активно.
Проще говоря, ипотека станет дорожать, но начнет дешеветь предложение, в том числе и вторички. Напомню, до марта была обратная ситуация: ипотека дешевела, а жилье дорожало.
