Фото: Сергей Рыбежский / Коммерсантъ
Собственникам коммерческой недвижимости не удается возместить убытки от ухода западных брендов. В стремлении минимизировать ущерб они идут на обострение отношений с арендаторами, требуя с них не только плату за простой, но и штрафы за недополученный трафик посетителей.
Бизнес многих торговых центров и иных объектов держится на так называемых якорных арендаторах — наиболее востребованных у потребителей магазинах, банках, ресторанах и иных организациях. Будучи генераторами трафика, они получают скидки и иные привилегии, в том числе расчет аренды в виде процента от выручки. В случае же ухода этих партнеров проблемы собственника нарастают как снежный ком: кроме потери арендной платы от «якоря», ТРК теряют трафик, а со снижением количества посетителей от помещений отказываются другие арендаторы и так далее.
Первый сигнал
С началом специальной военной операции многие иностранные компании начали заявлять об уходе из России. О таких рисках операторов коммерческой недвижимости заместитель министра промышленности и торговли Виктор Евтухов предупредил еще 24 марта. «Многие из организаций, приостановивших деятельность, являются якорными арендаторами. Это обстоятельство значительно повлияло на посещаемость торговых центров и показатели других арендаторов. Полагаем, что у операторов коммерческой недвижимости в дальнейшем могут возникнуть риски неуплаты кредитных обязательств и нехватка денежных средств для инвестирования, что в целом негативно отразится на их деятельности и потребительском рынке в целом», — констатировали в торговом ведомстве.
Виктор Евтухов признал, что заменить иностранные «якоря» «другими заинтересованными предприятиями не представляется возможным». При этом для «эмигрантов» предлагалось установить фиксированную арендную плату и не предоставлять им никаких преференций. Также чиновники предостерегали собственников недвижимости от попыток покрыть возникающие убытки за счет продолжающих работу партнеров.
Запретный «Мак» сладок
«Якорем» многих торговых центров выступали рестораны «Макдоналдс». Уже 14 марта владелец бренда приостановил деятельность в России. В начале июня ООО «Макдоналдс» переименовалось в «Система ПБО». Именно к этой компании арендодатели и предъявили многочисленные иски.
Так, собственник крупнейшего петербургского торгового центра «Галерея» (ООО «Строительная компания «Бриз») потребовал от владельца уже закрывшегося ресторана уплатить штраф в размере двойной арендной платы — $ 120 тыс. Такие санкции в одностороннем порядке введены владельцем помещений для арендаторов, которые не ведут коммерческую деятельность. Однако арбитражный суд пришел к выводу, что договор предусматривал работу арендатора исключительно под вывеской «Макдоналдс», тогда как иностранная компания запретила его использование в нашей стране. «При таком положении довод ответчика о невозможности после 14 марта осуществлять коммерческую деятельность по предоставлению услуг общественного питания под брендом McDonald’s признан судом доказанным», — констатировали служители экономической Фемиды, отклоняя иск арендодателя.
Ранее недополученный из-за приостановки деятельности и ребрендинга ресторана доход также безуспешно пыталось взыскать с американского фастфуда пензенское ООО «Лотос» (бизнес-центр «Империя»). «Из условий договора не следует ни обязанности арендатора непрерывно пользоваться помещениями, ни обязанности непрерывно осуществлять в них коммерческую деятельность», — заключил Арбитражный суд Москвы.
Аналогичное решение было принято по иску калининградского ООО «Европа-центр». При этом суд подчеркнул, что приостановка исполнения долгосрочного (20-летнего) договора на несколько месяцев является незначительной и не может признаваться существенным нарушением. Иск против «Макдоналдса» подало и петербургское ООО «НТЦ «Радуга» (торговый центр «Смайл»), но уже в судебном заседании отказалось от претензий. В пресс-службах строительной компании «Бриз» (ТЦ «Галерея») и ООО «Система ПБО», которое развивает на месте «Макдоналдсов» рестораны «Вкусно и точка», от комментариев уклонились.
Не всё коту масленица
Эксперты в целом критически оценивают складывающуюся практику. «По существу арбитражный суд признал решение иностранного владельца McDonald’s о прекращении деятельности форсмажорным обстоятельством. То есть российская компания освобождается от ответственности за нарушения договора, совершенные по воле её иностранного учредителя. Такой поход может стать поводом для злоупотреблений и использования «корпоративной вуали» в ущерб третьим лицам, не вовлеченным во внутрикорпоративные отношения», — отмечает старший юрист судебной практики Capital Legal Services Любовь Дорошенко.
«По общему правилу уход западных компаний с российского рынка обстоятельством непреодолимой силы не является, хотя суды признают такие решения иностранных партнеров достаточными для освобождения от ответственности за нарушение договорных обязательств. В случае отмены санкций и возвращения компаний, очевидно, встанет вопрос о восстановлении правоотношений», — полагает руководитель арбитражной практики юридической фирмы Vegas Lex Виктор Петров.
Схожего мнения придерживается и управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев. «Бывший «Макдоналдс» фактически заявил о форсмажорных обстоятельствах, но на самом деле не американская компания забрала право на бренд, а обе стороны (в том числе ООО «Система ПБО») договорились прекратить свои отношения. Следовательно, арендатор мог повлиять на такие обстоятельства, и их нельзя считать для него непреодолимыми. Кроме того, юристы торгового центра запутались в своих же правилах и забыли официально известить об изменениях своего арендатора (вручить им под расписку или отправить письмо)», — констатирует Станислав Солнцев.
Возвращение блудного арендатора
Тем временем иски к самим владельцам торговых центров предъявляют и отечественные арендаторы, недовольные снижением посещаемости из-за ухода иностранных «якорей». Так, индивидуальный предприниматель Ольга Мусташкина заявила об отказе от помещения в казанском ТРК «Парк Хауз». Существенным изменением ситуации она просила признать закрытие магазинов крупных международных ретейлеров (Zara, Н&М, Bershka, Stradivarius, Pull&Bear, KIABI, Puma и других), создающих основной трафик посетителей. Отклоняя иск бизнесвумен, арбитражный суд счел сложившуюся ситуацию предпринимательским риском арендатора. «Затруднительное финансовое положение истца, связанное со снижением прибыли, на которую он рассчитывал, заключая договор аренды, не могут являться существенным изменением обстоятельств», — заключили служители экономической Фемиды.
Напомним, что уже в июле законодатели приняли специальные антикризисные меры: собственникам помещений, получающим процент от выручки эмигрировавшего арендатора, разрешили в одностороннем порядке изменять условия договора и требовать арендную плату, исходя из среднемесячного платежа, рассчитанного по итогам прошлого года. И даже делегировали право опять же в одностороннем порядке расторгать договор. Но эти поправки запрещалось применять против арендаторов, которые после 24 февраля перешли под контроль российских владельцев и отказались от «недружественного» бренда. Судебная практика по применению новой нормы пока не сложилась.
