Финиш льготной ипотеки. Кто победил в гонке за выгодой?
Новый проспект
Статьи

Финиш льготной ипотеки. Кто победил в гонке за выгодой?

Прочитано: 363
Финиш льготной ипотеки. Кто победил в гонке за выгодой?

Возможная отмена программы льготной ипотеки с господдержкой с 1 июля 2021 года не приведет к серьезным потрясениям на рынке жилой недвижимости Петербурга, строители в этом уверены. Но сегмент жилья масс-маркет — в группе риска. Его покупатели считают каждую копейку, и размер ежемесячного платежа для них все-таки имеет значение.

Программа льготной ипотеки по ставке 6,5% для граждан действует больше года, она заработала с 16 апреля 2020 года. Изначально в Петербурге сниженную процентную ставку можно было получить на кредит размером более 8 млн рублей при условии внесения первоначального взноса в размере 20% от стоимости покупаемого жилья. В июле лимиты смягчили: максимальный размер кредита увеличили до 12 млн рублей, а сумму первоначального взноса снизили до 15%.

Льготная ипотека «взорвала» рынок первичного жилья, замерший с началом пандемии. По данным Colliers, в апреле прошлого года в Петербурге было зафиксировано всего около 3,5 тыс. сделок против 7,4 тыс. сделок в марте, в мае (спасибо ипотечной программе) их количество перевалило за 4 тысячи, а уже в июле число сделок вышло на показатели, сопоставимые с теми, что были до локдауна. Пиковым месяцем стал ноябрь, когда количество подписанных договоров долевого участия превысило 8 тысяч. По оценкам экспертов Colliers, доля ипотечных сделок на рынке Петербурга в 2020 году составила 64% от объема подписанных ДДУ, причем основной объем договоров пришелся на сегмент масс-маркет.

В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считают, что сделок было гораздо больше. «Летом и в начале осени 2020 года 80% сделок на рынке совершалось с ипотекой, 90% из них — со льготной», — говорит руководитель центра Ольга Трошева.

Стремительно растущий спрос и одновременно сократившееся предложение привели к росту цен: по оценке Colliers, в 2020 году цены на «первичке» города увеличились на 28%. Первое заметное подорожание аналитики зафиксировали в октябре, когда на рынок вышел целый пул новых проектов, и цена «квадрата» в экспозиции выросла сразу на 5,4% по сравнению с августом, до 136 тыс. рублей за «квадрат».

«Те, кто успел купить квартиру по программе льготной ипотеки летом 2020 года, оказались везунчиками», — уверена директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей. Уже к концу 2020 года бонусы льготной ипотеки стали не такими очевидными на фоне стремительного роста цен: в ноябре в структуре спроса объем сделок с привлечением льготной ипотеки впервые сократился. «Эта тенденция продолжается и сейчас», — отметила Елизавета Конвей.

Начало 2021 года укрепило зародившиеся в конце 2020 года тренды: цены на «первичке» продолжили рост, предложения больше не стало. Покупатели начали активно смещаться на вторичный рынок.

«Цены на жилье с начала года выросли на 7,8% в целом по рынку и достигли 157 тыс. за «квадрат» в экспозиции», — подсчитали в Colliers. По оценкам Ольги Трошевой, в сегменте масс-маркет квартиры с начала года подорожали на 7,4%. «К концу марта стоимость выросла до 155,5 тыс. рублей за «квадрат» в Петербурге. В пригородной зоне рост составил 8,5%, а средняя цена метра поднялась до 102,6 тыс. рублей», — констатирует аналитик.

Рост цен «съел» всю ипотечную выгоду

По данным Росреестра, в Петербурге в I квартале количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, при этом общее количество ипотечных кредитов выросло на 16% по сравнению с I кварталом 2020 года.

В январе-марте 2021 года зарегистрировано 6,83 тыс. договоров льготной ипотеки, что составляет почти 27% от всего количества выданных по этой программе кредитов, подсчитали в Росреестре.

«Льготная ипотека по-прежнему популярна. В I квартале 2021 года показатель ипотечных сделок оставался высоким, на уровне 75% в общей структуре продаж, и большинство сделок из этого числа пришлось на льготную ипотеку», — говорит Ольга Трошева. «В массовом сегменте уровень спроса пока ещё поддерживается льготной ипотекой», — соглашается руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская. По ее оценкам, доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. «Например, в проекте группы RBI Ultra City с начала года 73% квартир приобретены с привлечением ипотеки», — рассказывает Елена Петропавловская.

Однако, по мнению аналитиков Colliers, к настоящему времени рост цен почти нивелировал выгоду от льготной ипотеки. Если во II квартале 2020 года, когда программа только заработала, среднемесячный платеж за стандартную двухкомнатную квартиру площадью 60 м2 в массовом сегменте составлял 42,6 тыс. рублей, и это было на 16% меньше, чем 2019 году, то во II квартале 2020 года за эту же квартиру покупателю нужно платить уже по 53,4 тыс. рублей в месяц, это на 25,3% больше, чем на старте программы и на 5,3% больше, чем в 2019 году. При этом стоимость квартиры за год действия программы льготной ипотеки выросла на 27%. «Ежемесячный платеж в масс-маркете давно уже перешагнул мыслимые пределы», — уверены эксперты рынка.

Аналитики уверены, что отмена льготной ипотеки не станет глобальным потрясением для петербургского рынка жилья. Рост цен продолжится в любом случае, и причины для этого объективные — увеличение себестоимости строительства», — отмечают в Colliers.

«В 2021 году рост цен продолжится. Средние цены могут колебаться от месяца к месяцу, как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен, в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков и так далее. Но в целом тенденция роста стоимости «квадрата» сохранится», — уверена Ольга Трошева.

«Предпосылок для снижения цен пока нет, спрос по-прежнему на хорошем уровне», — подтверждает Елена Петропавловская. Отмена льготной ипотеки скажется на динамике роста цен — он замедлится в 3 раза, считают в Colliers. В целом аналитики ждут прироста цен по итогам 2021 года на уровне 10–15%, причем максимальная динамика будет показана в I квартале года.

Чем дешевле, тем чувствительней

Отмена льготной ипотеки больше всего скажется на сегменте масс-маркет, где сумма ежемесячного платежа за среднестатистическую «двушку» увеличится во втором полугодии на 7,6% по сравнению со II кварталом 2021 года и составит около 60,5 тыс. рублей. Это будет способствовать сокращению темпов роста спроса в пределах 25–30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Впрочем, отмечает генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, охлаждения рынка не избежать и при условии продления льготной ипотеки. В этом случае спрос на жилье сократится на 15–20%, зато рост цен ускорится.

Сегменты более дорогого жилья не столь подвержены влиянию фактора льготной ипотеки. По словам директора по развитию СК «Балтийская коммерция» Ивана Архипова, «в высоких сегментах из-за ограниченного количества предложения спрос не снизится». «В нашем сегменте влияние размера ежемесячного платежа гораздо ниже, чем уровень ставки кредитования. Покупатели жилья класса премиум в первую очередь интересуются не тем, где взять деньги на покупку понравившейся квартиры, а как оптимально это сделать. Например, что выгоднее: взять кредит в банке или вынуть деньги из оборота своего бизнеса», — говорит генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга AAG Александр Завьялов.

«В элитном и премиум-сегменте роль льготной ипотеки находится на уровне погрешности в силу ограниченного тела кредита и высокого чека покупки», — говорит директор департамента продаж ГК «Еврострой» Тенгиз Адамия. Он напомнил, что максимальная сумма по льготной ипотеке в Петербурге составляет 12 млн рублей. «В сегменте жилья, в котором работаем мы, цена лота начинается от 20 млн рублей. То есть теоретически клиент может привлечь кредит на льготных условиях, но за полтора года в нашей компании не было ни одной подобной сделки», — рассуждает он.

При этом на протяжении последних 3 лет доля ипотечных сделок в элитном классе в ГК «Еврострой» стабильна и составляет около 25%. «Как правило, это VIP-клиенты банков, для которых они предлагают собственные программы и согласовывают индивидуальные условия кредитования», — говорит Тенгиз Адамия.

«Отмена льготной ипотеки несколько затруднит жизнь для покупателей, но не перевернет рынок», — согласен Иван Архипов. «Если программа и будет отменена, то сохранятся стандартные ипотечные программы», — напоминает Ольга Трошева. Она вспоминает схожие по рыночной ситуации 2016 или 2017 годы, когда средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла 11,3% и 10,5% соответственно. «При этом спрос тогда достигал значения в 4,1 млн м2 — это хороший показатель стандартного периода развития рынка», — заключила Ольга Трошева.

недвижимость банки ипотека
Другие статьи автора Читайте также по теме
Владелец и генеральный директор петербургского отеля «Гельвеция» Юнис Теймурханлы рассказал «Новому проспекту», почему высокая загрузка гостиницы его настораживает и как подобрать ключики к сердцам самых искушенных гостей.
В Петербурге в начале лета будут продавать на торгах здание рынка «Старая Деревня». Это повторные торги. Стартовая цена актива составит 390 млн рублей, что на 70 млн рублей меньше, чем 2 года назад. Здание можно приспособить под гастропространство, говорят эксперты.
Российский рынок покидают многие иностранные архитектурные бюро. Есть риск, что с их уходом уровень конкуренции в сегменте, а значит и качество архитектурных проектов, снизятся. «Новый проспект» обсудил эту проблему с участниками рынка недвижимости Петербурга.

Дилеры GM просят Мишустина компенсировать потери за счет активов автопроизводителя
19.05.2022
"Сбер" продал онлайн-кинотеатр Okko и другие активы
19.05.2022
В российских школах появятся советники по воспитательной работе
19.05.2022
Центробанк отменил ограничения на продажу валюты — кроме долларов и евро
19.05.2022
Миллиардер Алишер Усманов разводится с Ириной Винер
19.05.2022
Для бизнесменов административные штрафы собираются заменить предупреждением
19.05.2022
Becar Asset Management: "Степень "просадки" сегмента коммерческой недвижимости будет понятна к концу года"
19.05.2022
Уголовных дел о пытках в колониях стало вдвое больше — Генпрокуратура недовольна ФСИН
19.05.2022
Google перевез всех российских сотрудников в Дубай
19.05.2022
Бизнес McDonald’s в России покупает бизнесмен из Новокузнецка
19.05.2022
Журналистку Светлану Прокопьеву исключили из списка причастных к терроризму
19.05.2022
Суд заочно арестовал четверых соратников Алексея Навального
19.05.2022
Российские эстрадные исполнители создали ассоциацию для борьбы за русскую культуру
19.05.2022
Великобритания наложила санкции на российские авиакомпании
19.05.2022
На Юрия Шевчука составили протокол за "дискредитацию ВС РФ" после слов на концерте
19.05.2022
На бывшем заводе Renault в Москве планируют наладить выпуск китайских автомобилей
19.05.2022
Минобороны РФ заявляет о почти 800 украинских военных, сдавшихся на "Азовстали"
19.05.2022
Власти Финляндии не собираются размещать у себя ядерное оружие НАТО
19.05.2022
В Госдуму внесли законопроект о политическом движении "Большая перемена" для детей, включая дошкольников
19.05.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки