Возможная отмена программы льготной ипотеки с господдержкой с 1 июля 2021 года не приведет к серьезным потрясениям на рынке жилой недвижимости Петербурга, строители в этом уверены. Но сегмент жилья масс-маркет — в группе риска. Его покупатели считают каждую копейку, и размер ежемесячного платежа для них все-таки имеет значение.
Программа льготной ипотеки по ставке 6,5% для граждан действует больше года, она заработала с 16 апреля 2020 года. Изначально в Петербурге сниженную процентную ставку можно было получить на кредит размером более 8 млн рублей при условии внесения первоначального взноса в размере 20% от стоимости покупаемого жилья. В июле лимиты смягчили: максимальный размер кредита увеличили до 12 млн рублей, а сумму первоначального взноса снизили до 15%.
Льготная ипотека «взорвала» рынок первичного жилья, замерший с началом пандемии. По данным Colliers, в апреле прошлого года в Петербурге было зафиксировано всего около 3,5 тыс. сделок против 7,4 тыс. сделок в марте, в мае (спасибо ипотечной программе) их количество перевалило за 4 тысячи, а уже в июле число сделок вышло на показатели, сопоставимые с теми, что были до локдауна. Пиковым месяцем стал ноябрь, когда количество подписанных договоров долевого участия превысило 8 тысяч. По оценкам экспертов Colliers, доля ипотечных сделок на рынке Петербурга в 2020 году составила 64% от объема подписанных ДДУ, причем основной объем договоров пришелся на сегмент масс-маркет.
В консалтинговом центре «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считают, что сделок было гораздо больше. «Летом и в начале осени 2020 года 80% сделок на рынке совершалось с ипотекой, 90% из них — со льготной», — говорит руководитель центра Ольга Трошева.
Стремительно растущий спрос и одновременно сократившееся предложение привели к росту цен: по оценке Colliers, в 2020 году цены на «первичке» города увеличились на 28%. Первое заметное подорожание аналитики зафиксировали в октябре, когда на рынок вышел целый пул новых проектов, и цена «квадрата» в экспозиции выросла сразу на 5,4% по сравнению с августом, до 136 тыс. рублей за «квадрат».
«Те, кто успел купить квартиру по программе льготной ипотеки летом 2020 года, оказались везунчиками», — уверена директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей. Уже к концу 2020 года бонусы льготной ипотеки стали не такими очевидными на фоне стремительного роста цен: в ноябре в структуре спроса объем сделок с привлечением льготной ипотеки впервые сократился. «Эта тенденция продолжается и сейчас», — отметила Елизавета Конвей.
Начало 2021 года укрепило зародившиеся в конце 2020 года тренды: цены на «первичке» продолжили рост, предложения больше не стало. Покупатели начали активно смещаться на вторичный рынок.
«Цены на жилье с начала года выросли на 7,8% в целом по рынку и достигли 157 тыс. за «квадрат» в экспозиции», — подсчитали в Colliers. По оценкам Ольги Трошевой, в сегменте масс-маркет квартиры с начала года подорожали на 7,4%. «К концу марта стоимость выросла до 155,5 тыс. рублей за «квадрат» в Петербурге. В пригородной зоне рост составил 8,5%, а средняя цена метра поднялась до 102,6 тыс. рублей», — констатирует аналитик.
Рост цен «съел» всю ипотечную выгоду
По данным Росреестра, в Петербурге в I квартале количество зарегистрированных ДДУ сократилось на 14% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года, при этом общее количество ипотечных кредитов выросло на 16% по сравнению с I кварталом 2020 года.
В январе-марте 2021 года зарегистрировано 6,83 тыс. договоров льготной ипотеки, что составляет почти 27% от всего количества выданных по этой программе кредитов, подсчитали в Росреестре.
«Льготная ипотека по-прежнему популярна. В I квартале 2021 года показатель ипотечных сделок оставался высоким, на уровне 75% в общей структуре продаж, и большинство сделок из этого числа пришлось на льготную ипотеку», — говорит Ольга Трошева. «В массовом сегменте уровень спроса пока ещё поддерживается льготной ипотекой», — соглашается руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская. По ее оценкам, доля ипотечных сделок в некоторых проектах комфорт-класса сейчас доходит до 80%. «Например, в проекте группы RBI Ultra City с начала года 73% квартир приобретены с привлечением ипотеки», — рассказывает Елена Петропавловская.
Однако, по мнению аналитиков Colliers, к настоящему времени рост цен почти нивелировал выгоду от льготной ипотеки. Если во II квартале 2020 года, когда программа только заработала, среднемесячный платеж за стандартную двухкомнатную квартиру площадью 60 м2 в массовом сегменте составлял 42,6 тыс. рублей, и это было на 16% меньше, чем 2019 году, то во II квартале 2020 года за эту же квартиру покупателю нужно платить уже по 53,4 тыс. рублей в месяц, это на 25,3% больше, чем на старте программы и на 5,3% больше, чем в 2019 году. При этом стоимость квартиры за год действия программы льготной ипотеки выросла на 27%. «Ежемесячный платеж в масс-маркете давно уже перешагнул мыслимые пределы», — уверены эксперты рынка.
Аналитики уверены, что отмена льготной ипотеки не станет глобальным потрясением для петербургского рынка жилья. Рост цен продолжится в любом случае, и причины для этого объективные — увеличение себестоимости строительства», — отмечают в Colliers.
«В 2021 году рост цен продолжится. Средние цены могут колебаться от месяца к месяцу, как это часто и происходило в более ранние периоды до серьезного роста цен, в зависимости от покупательской активности, объема предложения, стратегий застройщиков и так далее. Но в целом тенденция роста стоимости «квадрата» сохранится», — уверена Ольга Трошева.
«Предпосылок для снижения цен пока нет, спрос по-прежнему на хорошем уровне», — подтверждает Елена Петропавловская. Отмена льготной ипотеки скажется на динамике роста цен — он замедлится в 3 раза, считают в Colliers. В целом аналитики ждут прироста цен по итогам 2021 года на уровне 10–15%, причем максимальная динамика будет показана в I квартале года.
Чем дешевле, тем чувствительней
Отмена льготной ипотеки больше всего скажется на сегменте масс-маркет, где сумма ежемесячного платежа за среднестатистическую «двушку» увеличится во втором полугодии на 7,6% по сравнению со II кварталом 2021 года и составит около 60,5 тыс. рублей. Это будет способствовать сокращению темпов роста спроса в пределах 25–30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. Впрочем, отмечает генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев, охлаждения рынка не избежать и при условии продления льготной ипотеки. В этом случае спрос на жилье сократится на 15–20%, зато рост цен ускорится.
Сегменты более дорогого жилья не столь подвержены влиянию фактора льготной ипотеки. По словам директора по развитию СК «Балтийская коммерция» Ивана Архипова, «в высоких сегментах из-за ограниченного количества предложения спрос не снизится». «В нашем сегменте влияние размера ежемесячного платежа гораздо ниже, чем уровень ставки кредитования. Покупатели жилья класса премиум в первую очередь интересуются не тем, где взять деньги на покупку понравившейся квартиры, а как оптимально это сделать. Например, что выгоднее: взять кредит в банке или вынуть деньги из оборота своего бизнеса», — говорит генеральный директор инвестиционно-строительного холдинга AAG Александр Завьялов.
«В элитном и премиум-сегменте роль льготной ипотеки находится на уровне погрешности в силу ограниченного тела кредита и высокого чека покупки», — говорит директор департамента продаж ГК «Еврострой» Тенгиз Адамия. Он напомнил, что максимальная сумма по льготной ипотеке в Петербурге составляет 12 млн рублей. «В сегменте жилья, в котором работаем мы, цена лота начинается от 20 млн рублей. То есть теоретически клиент может привлечь кредит на льготных условиях, но за полтора года в нашей компании не было ни одной подобной сделки», — рассуждает он.
При этом на протяжении последних 3 лет доля ипотечных сделок в элитном классе в ГК «Еврострой» стабильна и составляет около 25%. «Как правило, это VIP-клиенты банков, для которых они предлагают собственные программы и согласовывают индивидуальные условия кредитования», — говорит Тенгиз Адамия.
«Отмена льготной ипотеки несколько затруднит жизнь для покупателей, но не перевернет рынок», — согласен Иван Архипов. «Если программа и будет отменена, то сохранятся стандартные ипотечные программы», — напоминает Ольга Трошева. Она вспоминает схожие по рыночной ситуации 2016 или 2017 годы, когда средняя ипотечная ставка на первичном рынке составляла 11,3% и 10,5% соответственно. «При этом спрос тогда достигал значения в 4,1 млн м2 — это хороший показатель стандартного периода развития рынка», — заключила Ольга Трошева.
Компания «Петрополь» переделает под апарт-отель класса «4 звезды» полностью построенное здание на 17-й линии Васильевского острова.
