В понедельник 23 декабря служба государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга выдала разрешение на ввод в эксплуатацию 4-й очереди жилого комплекса «Новый город» в Перевозном переулке на Малой Охте. Объект общей площадью 33 тыс. м2, состоящий из дома на 169 квартир с паркингом на 194 машиноместа, являлся одним из крупных городских долгостроев: разрешение на его строительство застройщик — девелоперская компания «Арена» — получил еще в 2011 году. Теперь же это один из первых случаев успешной санации стройки небольшим петербургским банком: ведь в результате банкротства застройщика бремя завершения строительства взял на себя банк «Объединенный капитал» (ОК-Банк), которому проблемный объект достался вместе с 400-миллионным кредитом, приобретенным по цессии у МБСП в 2015 году.
Взяв под контроль процедуру банкротства «Арены», кредитная организация, входящая в структуру бизнеса петербургского миллиардера Александра Евневича, докредитовала стройку еще на 250 млн рублей (в то же время другие структуры Александра Евневича инвестировали в квартиры ЖК еще около 200 млн), и завершила ее к концу 2019 года. Все 124 дольщика, оставшиеся от «Арены», получили свои квартиры и машиноместа, сообщили «НП» в банке. Правда, признают там, даже этот успех позволит банку вернуть свои деньги лишь на 60%, а чтобы получить больше, ему придется поохотиться за активами бенефициаров «Арены» с помощью оспаривания сомнительных сделок компании и уголовного преследования контролирующих ее лиц.
Не впервые на «Арене»
Владельцами ЗАО «Арена», основанного в 1996 году, были петербургские предприниматели Павел Бондаренко и Владимир Катунин. В 2004 году они начали свой основной девелоперский проект — застройку принадлежащего компании участка на Малой Охте жилым комплексом «Новый город» общей площадью жилья 75 тыс. м2. Первые три очереди компания сдала относительно благополучно (с 2006 по 2011 годы), а вот с четвертой возникли проблемы. Изначально ее кредитовал банк МБСП Сергея Бажанова, который потратил на эту стройку около 600 млн рублей. Но этих денег не хватило, стройка, которая должна была завершиться в 2014 году, не завершилась и в 2015-м, и Бажанов, начавший испытывать проблемы (в итоге приведшие банк к отзыву лицензии) продал кредиты «Арены» (на общую сумму 424 млн рублей) ОК-Банку.
Поначалу банк и застройщик пытались договориться: Павел Бондаренко требовал от кредитной организации докредитования, чтобы разморозить стоявшую полтора года стройку. И был момент, когда, казалось бы, общий язык найден: структуры Александра Евневича купили в строящемся доме несколько десятков квартир, что принесло «Арене» более 100 млн рублей. Этих денег, как ожидалось, хватит: готовность объекта оценивалась в 85%. Однако не хватило, и компания обанкротилась. Банк взял процедуру под свой контроль (в этом ему помог крупнейший петербургский игрок рынка сопровождения процедур банкротства — группа «Прайм Эдвайс»). Павел Бондаренко перестал отвечать на звонки (что, впрочем, неудивительно, если верно, что в отношении него, как говорят в банке, возбуждено уголовное дело).
Забот полон дом
«Вообще-то объект вполне мог и должен был быть достроен, денег вполне хватило бы, если бы не ряд сделок, которые мы теперь оспариваем в рамках процедуры банкротства, — говорит представитель конкурсного управляющего, исполнительный директор ЗАО «Арена» Аркадий Лавреченко. — В итоге банку пришлось докредитовать компанию на сумму 250 млн рублей».
По словам Аркадия Лавреченко, в принятом им для достройки доме у трети квартир планировки не соответствовали проектной документации, и их пришлось переделывать. Также пришлось приделывать лоджии ко всем квартирам («Арена» их уже по ходу стройки исключила, хотя не имела на это права). Кроме того, подземный паркинг и подвал были затоплены, пришлось восстанавливать гидроизоляцию фундамента и откачивать воду. Переделывать пришлось и теплотехническое оборудование дома (оно было приспособлено под воду из ближайшей котельной, а та подключать дом отказалась).
Наконец, последней каплей было то, что застройщик, чье разрешение на строительство истекло в 2017 году, не стал его продлевать — и этим пришлось заняться конкурсному управляющему. «Только благодаря конструктивной позиции Комитета по строительству и Госстройнадзора, которые в ходе проверки в январе 2019 года предъявили ряд замечаний и дали срок на их устранение, удалось завершить строительство дома и предъявить его к сдаче повторно», — добавил Лавреченко.
ОК, да не всё
Впрочем, как говорит председатель правления банка «Объединенный капитал» Вера Марихина, даже теперь, когда дом сдан, и можно спокойно продавать оставшиеся квартиры и гасить долги перед кредиторами 1-й, 2-й и 3-й очереди, банк (который является залоговым и крупнейшим кредитором) не расчитывает получить назад все 100% выданных кредитных средств. «Как мы и полагали ранее, мы получим удовлетворение своих требований как залоговый кредитор в сумме не более 60% от продажи заложенных квартир, что меньше, чем реестровая задолженность банка».
У конкурсного управляющего есть еще надежда на оспаривание сомнительных сделок должника. Так, 3 декабря 2019 года суд удовлетворил его ходатайство и признал недействительным генеральный договор «Арены» с ООО «Охта хаус», по которому контрагент получил от застройщика более 50 млн рублей за услуги по поиску клиентов (доказать в суде, что он хоть кого-то нашел, ему не удалось). В оспаривании других сделок (в частности, по покупке квартир аффилированными с должником лицами) суды пока отказывают: в основном по причине небольшой суммы каждой из них. «Никогда такого не было — и вот опять, — комментирует ситуацию в процедуре управляющий партнер «Прайм Эдвайс» Денис Химиляйне. — И черная касса, и отчуждение квартир родственникам по заниженным ценам, и завышение сметы работ, и сдача имущества в аренду за две копейки. Все это изучаем, и еще поборемся за оспаривание каждой сделки».
Тем не менее, по мнению экспертов, главная надежда на возврат средств у банка и его владельцев должна быть связана не столько с действиями в рамках банкротства, сколько с реализацией квартир, которые были куплены структурами Евневича на правах инвесторов: их продажа, не связанная процессуальными сроками, может принести значительно большую прибыль.
«Естественно, стандартных действий кредитора, а именно включения требований в реестр и продажи на торгах заложенного имущества будет недостаточно, — комментирует Роман Чистяков, юрист «Григорьев и партнеры». — Одним из возможных действий банка является изыскание дополнительных способов финансирования для завершения строительства жилого дома. В частности, можно разными способами покупать дополнительные квартиры, нежилые помещения в доме, фактически инвестируя дополнительные средства для целей последующей продажи / коммерческого использования приобретенной недвижимости. Поиск дополнительных возможностей для дофинансирования строительства объекта и ввода его в эксплуатацию в таком случае позволяет не только возвратить кредитные средства, но и получить доход от последующей продажи квартир».
Кроме того, кредитная организация может дополнительно заработать на выдаче ипотечных кредитов покупателям квартир в «Новом городе»: согласно сообщению на официальном сайте банка, он уже готовит специальные условия по ипотеке для этого объекта.
