Депутаты Госдумы приняли во втором чтении поправки в закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». К нему было подано более 30 поправок, ключевая из которых вводит переход на эскроу-счета для всех без исключения проектов строительства жилья с 1 июля 2019 года. До этого новый механизм был обязателен только для тех строителей, которые начнут продажи квартир после этой даты. При пользовании эскроу-счетами строительные компании должны финансировать объекты за счет банковских кредитов, получая доступ к деньгам дольщиков только после ввода дома в эксплуатацию.
Не только для новых проектов
Инициатором поправок выступил глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.
«Мы существенно доработали этот проект на основании анализа правоприменительной практики, учли как мнение застройщиков, так и групп обманутых дольщиков, — заявил он. — Самая главная поправка — о том, чтобы все застройщики перешли на новую форму финансирования долевого строительства, через эскроу-счета. Речь идет не только о новых проектах, но и о существующих».
Кроме того, блок поправок к 214-ФЗ связан с защитой прав дольщиков: плановые проверки застройщиков исключаются, и расширяются основания для проведения внеплановых проверок. Зато смягчается одно из условий допуска застройщика к привлечению средств дольщиков: девелоперу для заключения договоров ДДУ достаточно будет иметь в своем активе не менее 5 тыс. м2 построенного жилья вместо 10 тыс. м2.
Зря старались
Принятие этих поправок сводит на нет усилия, которые предприняли многие девелоперы. Чтобы отсрочить для себя переход на новую схему финансирования проектов на пару лет, они постарались оформить как можно больше разрешений на строительство до 1 июля 2018 года. Ранее глава Службы государственного строительного надзора и экспертизы Петербурга Евгений Ким заявлял, что в первой половине 2018 года в Петербурге выдано 400 разрешений на строительство, что в 1,5 раза больше, чем за тот же период прошлого года. Это около 5 млн м2 жилья. По всей стране к 1 июля 2018 года застройщики получили разрешения на строительство 130 млн м2 жилья.
«Уходить в готовое жилье — это существенно повышать цену квадратного метра за счет дорогих кредитов, например, того же проектного финансирования. Стоимость жилья для покупателей вырастет на 15-20%, что очень значимо», — считает Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент».
«Самое одиозное — это предложение о переходе исключительно на эскроу-счета по текущим проектам в продаже. Надо понимать, что эскроу — это обязательное банковское кредитование, и банки не смогут, да и не захотят во многих случаях, кредитовать застройщиков по уже реализуемым проектам. Эта норма сама по себе способна полностью обрушить рынок», — прогнозирует партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.
«Уже давно ясно, к чему все идет, — к консолидации отрасли под руководством госбанков. За последние 20 лет такого никогда не было. Что в результате от самой отрасли останется — это вопрос открытый. Увидим результат месяцев через шесть. Зато все будет надежно и под контролем. Оценивать эту ситуацию с точки зрения логики рынка жилья или застройщиков с подрядчиками не приходится, поскольку тут вопрос государственной важности», — говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
Страховой вакуум
Нервозность на рынке усугубляют и другие проблемы. Перед рассмотрением поправок в 214-ФЗ Центробанк исключил из списка компаний, имеющих право страховать ответственность застройщиков, СК «Респект». В списке Центробанка остался десяток страховщиков, которые могут заключать такие договоры. Однако крупные игроки предпочитают вообще не работать в этом сегменте рынка. Фактически «Респект» была единственной страховой компанией на всю страну, которая специализировалась на страховании ответственности застройщиков. «НП» подробно писал об этом.
Чтобы решить проблему, в Госдуме предложили передать портфели страховщиков застройщиков в государственный Фонд защиты прав дольщиков.
«Рынок остался без страховок, хотя сделки идут, в том числе и ипотечные, которые невозможно закрыть без страховки. Большое счастье, что еще на этапе обсуждения изменений в ФЗ-214 нам удалось добавить в пакет ко второму чтению поправку, которая позволяет страховать ответственность строителей через Фонд защиты прав дольщиков. В общем пакете ее и приняли. Но до вступления поправок в силу образовался правовой вакуум. Я сейчас пытаюсь договориться с отдельными страховыми компаниями о том, чтобы они подхватили подвисшие сделки. Речь о десятках эпизодов по России. Надеюсь, что договоренности будут достигнуты, и рынок на ближайший месяц не будет парализован», — рассчитывает гендиректор «Объединения строителей Петербурга» Алексей Белоусов.
Итоговое третье чтение закона состоится 19 декабря, на последнем заседании Госдумы перед уходом депутатов на каникулы.
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
