«Новый проспект» выяснил, сколько застройщиков в регионе сможет обойти запрет привлекать деньги дольщиков при продаже строящегося жилья. Через три месяца вступает в силу закон о запрете финансирования строительства жилья покупателями квартир, девелоперам будет нужно перейти на использование эскроу-счетов в банках. Проект постановления правительства РФ о переходе застройщиков на использование эскроу-счетов разрешает достраивать жильё по старым правилам при выполнении двух условий: степень готовности дома — не менее 30% и продажа по договорам долевого участия свыше 10% общей площади жилых и нежилых помещений в доме.
Построить сложнее, чем продать
В среднем возведение одной очереди жилого комплекса занимает 2,5–3 года, констатирует Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость». При этом время, которое требуется для выполнения работ на разных этапах строительства (нулевой цикл, возведение здания под крышу, внешняя и внутренняя отделка и т.д.), очень сильно разнится от проекта к проекту.
По оценкам ГК «Полис Групп», 30% готовности объект может достигать через 6–9 месяцев с начала строительства, в зависимости от проекта. В Петербурге, например, сложные грунты, и нулевой цикл может быть очень трудным и затратным по времени.
«В любом случае, даже если строительство идет в быстром темпе, легче выполнить условие по продаже не менее 10% квартир. Если застройщик надёжный, давно работает на рынке, то в месяц он продает около 3% квартир. Если же проект уникален, строится в привлекательной локации с развитой инфраструктурой и устраивает большинство покупателей по цене, то продажи идут ещё активнее, и даже за месяц можно реализовать необходимые 10% квартир», — говорит эксперт.
По словам Ольги Трошевой, исключение могут составить только элитные проекты, в которых активные продажи начинаются на высоких стадиях готовности.
Статистика управления Росреестра по Петербургу свидетельствует о росте продаж на первичном рынке в этом году. За два месяца 2019 года петербургские застройщики заключили более 15 181 договоров долевого строительства — на 24% больше, чем за первые два месяца предыдущего года. В Ленобласти заключено 5 719 ДДУ, прирост к уровню прошлого года составил 17%.
Проблемный регион
По данным Минстроя, которые цитируют «Ведомости», сейчас в России строится 132,3 млн м2 жилья. Более чем на 30% сделано почти 72 млн м2, у 37,1 млн м2 строительная готовность превышает 70%. Таким образом, средний процент жилья по стране, которое можно будет достроить по продажам ДДУ, — около 80%.
Статистика в Ленинградской области говорит о том, что здесь проектов, которые близки к завершению, меньше. Всего в области выдано разрешений на строительство около 10 млн м2 жилья (включая ИЖС), но не во всех проектах открыты продажи. По данным Госстройнадзора Ленобласти, из 142 застройщиков, у которых заключено 46 175 договоров с дольщиками, лишь 79 смогут продолжать строительство в рамках проектного финансирования. Суммарно эти игроки заключили 40 588 ДДУ. Объём предполагаемого к вводу жилья в таких объектах составляет 4,05 млн м2 из 7,17 млн м2. Получается, что по старым правилам, без перехода на эскроу-счета можно будет достроить чуть больше половины начатых в Ленобласти строек (56%).
«Статистика — это очень лукавый инструмент. Под неё можно подогнать всё, что угодно, — отмечает глава «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов.— По сути, в России сегодня строят жильё только 6 регионов: это обе российские столицы с прилегающими областями, а также Казань с Екатеринбургом. Поэтому сравнивать ту же Ленобласть, где строят несколько миллионов квадратов жилья в год, с каким-нибудь Мурманском, где в прошлом году сдали 30 тыс. м2, и это был рекорд, некорректно. Да, в Ленобласти строят много. А экономика наша нездорова. Поэтому в регионе много недостроя — даже больше, чем в Петербурге. И рентабельность проектов в Ленобласти слабая, её в каждом проекте приходится искать вручную с факелом. Кроме того, последние три года покупатели текут из Ленобласти в Петербург, продажи в области падают. Но это не вина властей, просто такой рынок. Поскольку экономика развивается по синусоиде, есть надежда, что через некоторое время маятник качнётся в другую сторону, и покупатель в Ленобласть вернётся. Но доживут до этого момента не все местные девелоперы».
В строительном холдинге ПСК отмечают, что 2017 и 2018 годы для большинства девелоперов прошли в режиме ускоренного получения разрешений на строительство (так строители старались обеспечить себе как можно более длительный переходный период). «Но не все успели реализовать свои планы в силу целого ряда экономических причин, — констатируют в ПСК. — Кроме того, часть земли приобреталась с оформлением разрешения в расчете на последующую перепродажу, что также получилось не у всех».
По данным Госстройнадзора Петербурга, в городе выданы разрешения на строительство 24 млн м2 недвижимости. Из них к жилью относится 14,1 млн м2 (163,9 тыс. ДДУ), уточнили в городском комитете по строительству. В Петербурге 192 застройщика привлекают средства дольщиков, которые возводят 433 объекта. В комитете прогнозируют, что с 1 июля на эскроу-счета перейдут 153 проекта (34,5% от общего числа) на 9,3 млн м2, где заключены 4,3 тыс. ДДУ.
«Не удивлюсь, если статистика по Петербургу окажется хуже общероссийской, — говорит гендиректор «Объединения строителей Петербурга» Алексей Белоусов. — Наш город — лидер строительства жилья в стране. Здесь заложено много объектов. И девелоперы реально готовились к изменению законодательства, делали заделы проектов, спешили их запустить. Другое дело, что правила по ходу пьесы поменяли. Но сейчас не об этом. В Петербурге вообще много строят. И делают это не так осторожно, как во многих других городах, где девелоперы один проект заканчивают и только потом запускают следующий, поскольку спрос на жильё низкий. У нас другой стиль работы. И он такой же, как в столице, соседней Ленобласти и Московской области — тут мы очень с ними похожи. Но есть другая сторона медали. В той же Ленобласти интенсивное развитие строительной отрасли шло несколько лет подряд. Но вдруг маржинальность бизнеса снизилась, и поэтому многие проекты зависли. Причина в отсутствии финансирования и постоянного потока денег дольщиков».
«То, что Минстрой пытается смягчить углы и дать возможность застройщикам, которые не только начали стройки, но и достаточно далеко продвинулись, закончить начатые проекты по запланированным сценариям — это, конечно, гуманно. Вот защитят ли меры, предусмотренные 478-ФЗ, рынок, отрасль, население — это вопрос очень спорный. Но то, что объекты, начатые при прежних условиях, будет возможно завершить — это, безусловно, хорошо. Меньше будет трагедий», — рассчитывает генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент» Людмила Коган.
Фото: «Новый проспект»
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
