Российский аукционный дом (РАД) по поручению ООО «РТ-Капитал», входящего в структуру ГК «Ростех», 18 мая подведет итоги аукционов по продаже целого ряда объектов недвижимости на территории Шуваловского парка в Петербурге. В числе лотов — памятник регионального значения псевдоготическая Дача Месмахера, также известная как Желтая дача и Дача с привидениями, построенная в 1902 году, а также Зеленая дача, построенная в начале XX века, но не имеющая охранного статуса.
Оба здания — часть имущественного комплекса Всероссийского научно-исследовательского института токов высокой частоты имени В. Вологдина (ВНИИТВЧ). Основная площадка этого института занимает бывшее Шуваловское имение со всеми постройками и жилыми домами в Парголово с 1948 года. Сам институт, входящий АО «РТ-Химкомпозит» госкорпорации «Ростех», находится в плачевном финансовом положении: в 2019 году в арбитражный суд Петербурга и Ленобласти поступили сразу три иска о признании организации банкротом.
Начальная цена Дачи Месмахера площадью 413,5 м2 и земельного участка площадью 359 м2 под ней составляет 4,3 млн рублей. А жилая Зеленая дача площадью 160,3 м2 с участком 168 м2 оценена в 3,9 млн рублей.
Также на торги выставлены земельный участок площадью 248 м2 со сгоревшим зданием площадью 223,4 м2 за 1,7 млн рублей и бывший транспортный цех — участок площадью 7,5 тыс. м2 со зданиями площадью 1,1 тыс. м2 за 22,1 млн рублей. На этой территории разрешено размещать объекты историко-культурного назначения. По мнению экспертов РАД, актив можно использовать под проект создания нового рекреационно-досугового центра.
Помимо исторических дач РАД выставляет на торги два объекта под коммерческую и жилую застройку. За участок площадью 0,32 га со зданием-проходной площадью 21,6 м2 продавец просит 27 млн рублей. Этот объект можно использовать под индивидуальное жилое строительство.
Пять нежилых помещений общей площадью 702,1 м2 в здании бывшего транспортного цеха на Заводской улице оценены в 37 млн рублей и могут быть использованы под офисы, магазины или склад.
«Лоты разные и рассчитаны на разных инвесторов. Участок под ИЖС может привлечь частных покупателей, желающих жить в загородном доме в черте Петербурга. Нежилые помещения подойдут коммерсантам, желающим открыть свой бизнес. А на исторические дачи в Шуваловском парке мы ищем инвесторов среди представителей музейно-досуговой отрасли», — говорит руководитель департамента продаж РАД Юлия Акимова.
«Инвесторам всегда больше интересны земельные участки, чем объекты, которые на них расположены», — отмечает директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. По ее словам, близость лотов к парку — это большой плюс. «Если девелопер сможет использовать это преимущество, могут появиться интересные бизнес-проекты: рестораны, галереи, сувенирные лавочки, мини-отели. Ну, а личная дача или особняк в таком месте — это престижно. Север города, Парголово… Это интересное предложение и для частников», — рассуждает эксперт.
«Город в свое время продавал много подобных объектов в рамках распоряжения 33-РП (продажа аварийных зданий с земельными участками), например, в Курортном районе. Они всегда пользовались большим спросом и у частников, и у коммерсантов, потому что это были объекты в собственность, как правило, с хорошей локацией. При этом оценивались они с учетом аварийного состояния, то есть довольно недорого. Дачу Месмахера РАД предлагает по необременительной для покупателей цене. Это позволит будущему инвестору все отведенные на проект средства направить на реконструкцию объекта». Причем объект приобретается в собственность, без инвестиционного договора. Это значит, что дачу можно купить и неспешно приводить в порядок под свои цели. Принимая в расчет все эти факты, я бы назвал лоты интересными», — сообщил один из участников рынка недвижимости.
«Цены на объекты в Шуваловском парке довольно низкие, а проект создания еще одной рекреационной зоны в Петербурге перспективен», — говорит аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. Но лучше продавать эту недвижимость после того, как появятся первые признаки восстановления рынка, то есть в конце второго квартала, считает он, поскольку инвесторы сейчас не спешат тратить деньги на покупки и стараются не брать деньги из подушки безопасности.
«Но тем, кто купит недвижимость, кризис точно не помешает реализовать инвестиционный проект. Пока идет реконструкция (а продлится она 1,5–2 года), карантин уже закончится, и ситуация на рынке изменится», — говорит другой эксперт рынка. По его словам, то, что активы «Ростеха» попадают на рынок, это большой плюс. «Множество таких локальных небольших исторических объектов, например, из собственности государства просто исчезает бесследно. Разрушаются, так и не дождавшись передачи в хозяйские руки», — отметил он.
В 2007 году ВНИИТВЧ анонсировал свой проект развития Шуваловского парка. Тогда архитекторы предполагали превратить исторические постройки в конгресс-центры, отели и рестораны, а на остальной территории разместить культурно-развлекательные и спортивные объекты. Проект оценивался в 2,5 млрд рублей, которые предполагалось привлечь из внебюджетных источников, но в итоге инвестора так найти и не удалось.
Шуваловский парк внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО и является памятником федерального значения. Он занимает 142 га в поселке Парголово на севере Петербурга. Из них 136 га находятся в границах охраняемого объекта культурного наследия, и новое строительство там запрещено. Обязанность поддерживать парк в удовлетворительном состоянии всегда лежала на ВНИИТВЧ. В 2015 году институт акционировался и приватизировал те здания, в которых размещались его кабинеты и лаборатории, а также территорию площадью 8,4 га — всё, что было расположено внутри «периметра». Остальное отошло на баланс Петербурга, а в 2016 году институт снял с себя обязанности по уходу за парком, также передав их городу.
