Дом престарелых рискует остаться без земли

Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с июля 2019 года рассматривает иск, поданный Ольгой Могилевцевой, одной из владелиц квартир в ЖК «Тойве» на Республиканской ул., 24, о правах на земельный участок под этим жилым домом. Среди соответчиков по иску — застройщик жилого комплекса АО «ЮИТ Санкт-Петербург».

Предметом спора стал факт проведенного застройщиком в 2018 году межевания участка, первоначально предназначенного для строительства дома, площадью 12,4 тыс. м². Он был разделен на два пятна: площадью 709 м² и 11,7 тыс. м². В том же году участки были поставлены на кадастровый учет. Один из них (меньшей площади) представляет собой огороженную территорию — прогулочную площадку для детей из детского сада, работавшего на первом этаже ЖК «Тойве». На большем участке расположены сам жилой комплекс, придомовая территория и элементы благоустройства.

Ольга Могилевцева указывает, что компания «ЮИТ Санкт-Петербург» не имела права без согласия всех собственников квартир, и ее в том числе, производить какие-либо операции с землей, так как после ввода дома в эксплуатацию участок под ним автоматически переходит в долевую собственность владельцев квартир. А так как дом введен в эксплуатацию в 2016 году, то именно с этого времени участок под домом является общей долевой собственностью жильцов, и проведенное застройщиком в 2018 году межевание этой земли нарушает права собственности владельцев квартир.

По мнению представителей «ЮИТ Санкт-Петербург», застройщик действовал в соответствии с нормами действующего законодательства — Жилищным кодексом РФ и Вводным законом (ФЗ №189 от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Согласно этим нормативным актам права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме переходят, если соблюдены три условия: дом введен в эксплуатацию, зарегистрировано право собственности хотя бы на одну квартиру и земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания этого дома. Однако, отмечается в отзыве на иск «ЮИТ Санкт-Петербург», изначальный земельный участок не был сформирован под «этим конкретным многоквартирным домом, в котором расположена квартира истца», и, следовательно, права собственности на данный участок у жильцов не возникли.

Кроме того, указывает «ЮИТ Санкт-Петербург», согласно проектной декларации, спорная территория изначально предназначалась для использования под нужды детского сада на 50 мест, который, по замыслу застройщика, должен был появиться во встроенном помещении площадью 1,025 тыс. м² на первом этаже ЖК «Тойве». Исходя из материалов дела, данное коммерческое помещение было продано застройщиком частному инвестору. В 2019 году его приобрела известная в Петербурге предпринимательница Саида Султанова, владелица ООО «Агентство ЮСИ», которая при поддержке администрации города реализует ряд проектов по созданию пансионатов для пожилых людей. Первый проект бизнес-леди реализовала несколько лет назад на Кондратьевском пр. «Развитие отрасли услуг по оказанию уходовой помощи за пожилыми в Петербурге сдерживается в том числе из-за отсутствия подходящих для этого помещений», — говорит Саида Султанова. «Помещение в ЖК «Тойве» максимально подходит под нашу специфику, здесь можно организовать маломестное размещение постояльцев», — добавляет она.

Важным преимуществом объекта на Республиканской, 24, Саида Султанова называет наличие специально выделенного земельного участка, где пожилые люди могут гулять. «Наши постояльцы — пожилые люди, зачастую страдающие старческой деменцией. В таком состоянии их ни в коем случае нельзя отпускать на прогулки одних, а дышать свежим воздухом, двигаться, ходить им необходимо по медицинским показаниям. Огороженная отдельная территория для прогулок пожилых людей — это огромный плюс нашего нового объекта. Там они бы смогли полноценно гулять, с минимальным привлечением персонала пансионата», — объясняет она. Например, на первом объекте, на Комендантском пр., такой территории нет, и пожилые люди в сопровождении сиделок либо ходят по оживленным тротуарам, либо сидят на скамеечке у входа, рассказывает Саида Султанова.

Эксперты говорят, что застройщик в своих действиях руководствовался сложившейся правоприменительной практикой. Исторически судебные споры о разделе тех земельных участков, которые на стадии строительства многоквартирных домов учитывались как единые, касались случаев, когда изначально девелопер предполагал возводить на одном участке ряд объектов недвижимости. Это могли быть, например, несколько очередей жилого комплекса, или другие самостоятельные объекты, говорит руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов.

Для таких случаев девелоперами выработан подход, который соответствует практике Росреестра и поддерживается судебной практикой, уточняет Константин Бойцов. «Это включение в договор участия в долевом строительстве условия, при котором дольщик дает согласие застройщику на действия по кадастровому учету и преобразованию, в том числе разделу существующего земельного участка после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию». Он подчеркивает, что в законодательстве отсутствует «востребованная на рынке конструкция индивидуальной прилегающей территории (земельного участка или его части), предназначенной для обслуживания одного из помещений дома». «Это и приводит к многочисленным конфликтам и судебным спорам, аналогичным данному», — отмечает Константин Бойцов.

«Такая ситуация довольно распространена. По аналогичному делу, которое уже прошло две инстанции, суд подтвердил вывод о том, что право общей долевой собственности на участок возникает у собственников квартир не на любой участок, а на тот, который сформирован «для эксплуатации многоквартирного дома». Таким образом, формально застройщик вправе разделять участок, на котором построен дом, если он не сформирован для эксплуатации данного здания. Это очевидно, когда на одном участке строится несколько жилых домов, но в ситуации с одним домом вызывает споры», — пояснил партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Еще один собеседник «НП» на условиях анонимности заявил, что данная история, которая тянется уже 2 года, может иметь негативные последствия для строительного рынка. «Любой застройщик после сдачи дома проводит собрание жильцов, где определяет границу участка. И если в данном случае жильцы эту границу оспорят, может возникнуть опасный прецедент — любой желающий сможет поступать так же, и проекты сотен новых домов зависнут в судах», — рассуждает он.

В настоящее время Саида Султанова ремонтирует помещения бывшего детского сада с тем, чтобы к маю 2020 года открыть в них новый пансионат на 50 мест. «Несмотря на итог судебной тяжбы, наш проект все равно будет реализован, разве что гулять пожилые постояльцы будут выходить на открытую детскую площадку во дворе этого же дома», — говорит она.

По данным комитета по социальной политике администрации Петербурга, в городе живут свыше 1,1 млн человек старше 60 лет, а 27 тыс. из них исполнилось более 90 лет. «Петербуржцы остро нуждаются в развитии уходовой помощи за пожилыми людьми и инвалидами. Это не высокотехнологичная помощь, но это сложный процесс, и родственники зачастую самостоятельно оказать такой уход не могут. Поэтому спрос на услуги пансионатов для пожилых людей в Петербурге постоянно растет», — поясняет Саида Султанова. Ранее эксперты рынка, ссылаясь на данные отчета городской администрации о работе еще в 2017 году, оценивали нехватку мест для стационарного размещения пожилых людей, нуждающихся в постоянном уходе, в 30 тыс. коек.