Для реновации хрущёвок написали новый закон
Проект посвящён регулированию вопросов, связанных с реновацией домов первых массовых серий, построенных с 1958 по 1975 год. Предусматривается два типа проектов реновации (за счёт бюджета или инвестора, в том числе в форме государственно-частного партнёрства) и несколько форм реализации таких проектов (снос домов и строительство на освободившемся земельном участке нового жилья либо реконструкция существующих зданий). По замыслу депутатов реновация может касаться как отдельных домов, так и целых кварталов или районов.
По словам соавтора проекта депутата Оксаны Дмитриевой, которая, кстати, заявила на днях о намерении баллотироваться в губернаторы города, законопроект решает две самых важных проблемы, с которыми столкнулись инвесторы при реализации таких проектов.
«Существующий механизм реновации, через принятие программ развития застроенных территорий, имеет несколько существенных недостатков. Во-первых, это невозможность предоставления стартового пятна под строительство первого дома для запуска программы реновации. Если свободного участка нет в пределах квартала, то ситуация практически неразрешима. Во-вторых, это проблема последнего жильца. При расселении возникают случаи, когда кто-то не хочет покидать свою квартиру и выставляет невыполнимые требования», — говорит Оксана Дмитриева.
В Петербурге большой резонанс получила история с жителем расселяемого дома в Сосновой Поляне, который требовал от застройщика по миллиону рублей за каждый квадратный метр в своей квартире. Из-за отсутствия стартовых пятен за десять лет так и не удалось приступить к реновации в 9 кварталах, переданных инвестору. Решить эти вопросы без изменения федерального законодательства нельзя, уверены депутаты.
Программа реновации хрущёвок была запущена в Петербурге в 2008 году, в ней участвует компания «СПб Реновация», которая на торгах приобрела право развития 22 кварталов (под расселение нужно передать свыше 977 тыс. м2 жилья), и предприятие «Воин-В», преобразующее два квартала пятиэтажек в Ульянке (31,6 тыс. м2 жилья). По подсчетам комитета по строительству, к концу 2018 года они выполнили свои обязательства всего на 4%.
Во власти большинства
Чтобы избежать повторения таких проблем в будущем, законопроект указывает, что программа реновации ещё до запуска обязательно должна содержать описание земельного участка под первую застройку. Кроме того, согласие на реновацию на общем собрании должны будут дать более 50% собственников жилья. Планируется, что оставшиеся в меньшинстве противники реновации будут вынуждены согласиться с решением соседей.
Депутаты настаивают, что уделили большое внимание защите прав жителей расселяемых хрущёвок. Семьи, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, получат внеочередное право на представления жилья. Такое право хотят предоставить как собственникам, так и нанимателям жилья. Владельцы квартир большей площади, чем норма представления (33 м2 на одиноких и 18 м² на каждого члена семьи), получат право на предоставление равнозначного жилья, причём до 10 м² разницы в площади между старой и новой квартирой им будут должны выделить бесплатно.
В законопроекте перечислены критерии для включения дома в перечень объектов реновации, среди которых признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а также время постройки (с 1958 по 1975 год). При этом в программу запрещено включать дома, являющиеся объектами культурного наследия.
«Опыт Москвы не подходит никому, кроме столицы, потому что там реновация проходит исключительно за счет бюджетных средств. Мы подсчитали, что реновация одного квартала в Петербурге требует от 20 млрд до 70 млрд рублей. Это невозможно, у нас вся адресная инвестиционная программа бюджета составляет 80 млрд рублей в год», — констатирует Оксана Дмитриева.
Опасные противоречия
Впрочем, инициативу активно раскритиковали коллеги по Законодательному Собранию. Больше всего претензий нашлось у Александра Рассудова из КПРФ (до избрания в парламент возглавлял совет директоров девелоперский компании ГК «Лидер Групп»).
«Законопроект содержит очень много опасных противоречивых положений. Мы выпускаем джина из бутылки. Законопроект предусматривает, что при разработке программ реновации можно не учитывать ни правила землепользования и застройки, ни нормативы градостроительного проектирования, ни ранее выданные проекты планировки. Есть риск, что обеспеченность социальной инфраструктурой таких проектов будет меньше, чем при обычных проектах застройки», — прогнозирует Александр Рассудов. Он усомнился в том, что в регионах смогут найти финансирование для запуска таких программ. «Достаточно посмотреть статистику по вводу жилья, построенного за счёт бюджета. Даже по Северо-Западу большая часть регионов вводит до 100 тыс. м2 в год. С каких бюджетов они будут что-то реновировать, я не понимаю. А инвесторы не придут, потому непонятно, как они будут возвращать свои инвестиции», — скептичен он.
Депутат Борис Вишневский (признан иностранным агентом 29 марта 2024 года) из «Яблока» видит угрозу в том, как планируют решить проблему последнего жильца. «Почему, если треть жителей против расселения дома и переезда, две трети получат право принудить их уехать? Это будет нарушением прав собственников», — считает депутат Борис Вишневский из «Яблока». Оксана Дмитриева парировала, что без этого реализация программ реновации будет под угрозой.
Мария Щербакова из «Единой России» предложила доработать инициативу, чтобы люди, сделавшие дорогостоящий ремонт у себя в квартире, получали компенсацию своих расходов. Дмитриева согласилась, что это можно учесть в отдельном региональном законе.
Зато участники программы реновации в Петербурге инициативу поддерживают. «Мы участвовали в работе депутатской группы при подготовке проекта закона, делились своим опытом и обсуждали те моменты, которые на сегодняшний момент тормозят реновацию в Петербурге. На наш взгляд, реновация и развитие застроенных тертриторий — по сути, одна программа, и они должны регулироваться одним законом. Проблема ветхого жилья — общероссийская, и нужен именно федеральный закон. Поэтому мы закон поддерживаем и считаем его базисом для подготовки в дальнейшем региональных законов о реновации, прежде всего для Петербурга», — считает Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с государственными органами компании «СПб Реновация».
Серьёзная конкуренция
В итоге за принятие проекта проголосовал 41 депутат, 5 было против. На подготовку поправок отвели неделю. После утверждения в целом документ будет отправлен в Госдуму. Там ему предстоит конкурировать ещё с одним законопроектом на эту же тему. Осенью 2018 года в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в РФ» Сергеем Мироновым и Галиной Хованской из «Справедливой России».
Один из соавторов петербургского законопроекта Сергей Трохманенко назвал московскую инициативу вредительской. По его словам, она представляет собой кальку с законов, которые были приняты для запуска программы реновации в столице. Стоит отметить, что неприязнь у федеральных и петербургских законодателей взаимная. Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ (его возглавляет депутат Галина Хованская) дал критичный отзыв на петербургский проект. Например, в нём сказано, что запрет на включение в программу реновации домов-памятников исключает улучшение условий проживания их жителей. Оксана Дмитриева назвала эти разногласия принципиальными: она полагает, что в регионах принятие закона Миронова-Хованской может стать стимулом для сноса домов в исторических центрах. Дата рассмотрения парламентом пока этого законопроекта не назначена.
Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» приняли в 2008 году. По результатам торгов победителями стали ООО «Воин-В» и ООО «СПб Реновация»; было заключено 5 договоров о развитии 23 застроенных территорий в Калининском, Кировском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Московском, Невском, Фрунзенском районах города. Инвесторами планировалось построить жилье общей площадью квартир 8,440 млн м2. Сейчас ведется строительство домов в четырёх кварталах, 22 дома возводит «СПб Реновация» и 2 дома — «Воин-В».
По данным комитета по строительству, с начала реализации программы РЗТ по состоянию на январь 2019 введено в эксплуатацию 26 многоквартирных домов на 7 491 квартиру общей площадью 345,1 тыс. м2 (около 4% от планируемого в рамках программы). Из них 23 дома построило ООО «СПб-Реновация», 3 дома — ООО «Воин-В».
Инвесторами в собственность Петербурга для переселения нанимателей переданы 156 квартир общей площадью 8,8 тыс. м2 жилых помещений. ООО «Воин-В» передал 2,2 тыс. м2 (43 квартиры), что составляет примерно 7% от его обязательств; ООО «СПб Реновация» — 6,6 тыс. м2 (113 квартиры), это всего 0,68% от его обязательств.
По состоянию на январь 2019 инвесторами для переселения собственников жилых помещений переданы 342 квартиры (55 квартир — ООО «Воин-В», 287 квартир — ООО «СПб Реновация»).
