Девелопмент в оптическом прицеле. "Ростех" продает институт Вавилова в Петербурге
Структуры «Ростеха» рассматривают возможность продажи своего актива на Васильевском острове — зданий, принадлежащих АО «Государственный оптический институт им. Вавилова». Стоимость объекта может составить около 2 млрд рублей. Там отлично разместится многофункциональный комплекс с торговой и офисной функцией, отмечают эксперты.
Два источника на рынке недвижимости сообщили «Новому проспекту», что концерн «Швабе» (входит в холдинг «Ростех»), который владеет зданиями ГОИ им. Вавилова в Петербурге, собирается их продавать. «Если решение о продаже будет принято, актив окажется на торгах», — сказал один из собеседников.
Фото здесь и далее: Группа VK «ГОИ | Государственный Оптический Институт»
Концерн «Ростех» и компания «Швабе» владеют АО «ГОИ им. С.И. Вавилова» в соотношении 32,37% и 44,65% соответственно. На балансе АО находится комплекс зданий на Кадетской линии, д. 5, к. 2.
Его общую площадь участники рынка оценивают в 50 тыс. м2. Часть помещений, около 20 тыс. м2, занимает сам оптический институт. Но телефоны, указанные на его сайте, не действуют. «Данный номер недоступен», — услышал корреспондент «Нового проспекта».
Остальные площади занимает креативное пространство «Вавилов лофт» под управлением компании BS Art Development Group.
Пресс-служба «Швабе» на запрос «Нового проспекта» о планах по продаже зданий на Кадетской линии и дальнейшей судьбе института не ответила.
Государственный оптический институт им. С.И. Вавилова (ГОИ) ведет историю с 1918 года. В свое время он был центром развития всей советской оптики. Ученые института создали физико-химические основы оптического стекловарения, что позволило СССР уже к началу 1927 года полностью избавиться от закупок оптического стекла за рубежом. В начале 2000-х Минимущество изъяло у института значительную часть территории, в частности в Биржевом переулке — под жилье.
Здания на Биржевой линии, д. 4, к. 14-16, и на Кадетской линии, д. 3б, перешли в пользование НИУ ИТМО. ГОИ остались 3 га внутри квартала (на Кадетской линии, д. 5, к. 2) и 50 тыс. м2 площадей.
В 2012 году ГОИ вошел в концерн «Швабе», принадлежащий «Ростеху». При этом институт, накопивший долгов на 950 млн рублей, реорганизовали. Всех сотрудников перевели в ОАО «ГОИ им. Вавилова», а госструктуру с задолженностью — «Всероссийский научный центр «ГОИ им. Вавилова» — оставили банкротиться. На его балансе часть зданий на Биржевой линии. На днях эти объекты были проданы за 302 млн рублей ООО «Арсенал-6», связанному, по данным «ДП», с девелоперской компанией «Арсенал» семьи миллиардеров Лаптевых.
Сообщения о нынешней деятельности ГОИ им. Вавилова крайне скудны. Лишь в мае текущего года сообщалось, что специалисты петербургского предприятия холдинга «Швабе» разработали технологию изготовления полых световодов для волоконных лазеров, которые применяются в автомобиле- и судостроении, ювелирном деле, строительной и других сферах.
Головным исполнителем и ключевым разработчиком научных основ выступил МГТУ им. Баумана. НПО ГОИ им. Вавилова холдинга стал технологической площадкой.
Мини-Оксфорд на Неве
Аналитики в сфере недвижимости считают, что стоимость здания ГОИ им. Вавилова может составить несколько миллиардов рублей.
«Цена подобных объектов может колебаться от 80 тыс. до 120 тыс. рублей за «квадрат» площади зданий», — считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
По оценке Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers, рыночная стоимость актива может достигать примерно 2 млрд рублей.
В целом это интересный объект для редевелопмента, полагают эксперты. «Комплекс зданий такой непростой и красивый одновременно, было бы здорово отдать его под частное образовательное учреждение — мини-Оксфорд на Неве. Но это вряд ли возможно. Скорее всего, из него сделают многофункциональный комплекс зданий: офисные площади, рестораны, креативные пространства, апартаменты», — рассуждает Ольга Шарыгина.
Анна Сигалова тоже называет здание института оптики интересным объектом. «Он расположен в уникальной локации, фактически на стрелке Васильевского острова. Здание не является объектом КГИОП, поэтому потенциально можно рассмотреть полный редевелопмент участка. Функциональная зона позволяет реализовать коммерческий объект (бизнес-центр или апартаменты) с включением жилой функции. В случае реализации нового строительства это действительно будет уникальная площадка», — сказала она.
О прохожем использовании объекта говорит и Алексей Федоров, директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris. «Локация и планировки объекта позволяют реализовать здесь и офисы, и гостиницу, и апартаменты. Если удастся согласовать, то и жилье. При этом в настоящее время часть объекта развивается как ретейл и креативное пространство. Поэтому наиболее эффективным будет смешанное решение — многофункциональный комплекс» — комментирует он.
Однако на нынешнем этапе найти покупателя на объект будет сложно. «В текущем состоянии, когда надо серьезно вкладываться в ремонт, наплыв интересантов маловероятен. Покупателем могут стать арендаторы креативного формата типа владельца «Вавилов лофта». А если инвестор проведёт соответствующие ремонтные работы, у здания отличный потенциал для сдачи в аренду», — считает Анна Сигалова.
По мнению Алексея Федорова, первыми покупателями объекта на Кадетской линии могут стать крупные застройщики, если предварительная проработка покажет возможность согласования на участке жилья или апартаментов. «Если нет, то объект приобретут офисные или гостиничные девелоперы», — полагает эксперт.
По словам Константина Лосюкова, гендиректора Knight Frank St. Petersburg, локация, где расположен ГОИ, развита с точки зрения офисной недвижимости. В исторической части Василеостровского района представлено 26 бизнес-центров высокого класса (15% относятся к классу А) арендопригодной площадью около 190 тыс. м2. Арендные ставки варьируются в среднем диапазоне 1-1,6 тыс. руб./м²/мес. (включая НДС и ОР).
«Историческая часть Василеостровского района привлекательна для потенциальных арендаторов, однако всегда присутствует фактор сложной транспортной доступности, а также сложности парковки в центральной локации города», — добавляет Константин Лосюков.
Островной редевелопмент
Возможное перепрофилирование активов ГОИ им. Вавилова — далеко не первый пример редевелопмента территорий на Васильевском острове. Наиболее известный проект — общественное пространство «Севкабель Порт» на территории, когда-то принадлежащей заводу «Севкабель».
Под строительство жилья в обозримом будущем пойдет и другая площадка завода, на которой профильное производство было свернуто в 2021 году из-за банкротства предприятия. Собственником участка стала Группа ЛСР. По данным участников рынка, компания планирует на Кожевенной линии строить не только жилье, но и апарты.
Другие примеры редевелопмента на острове тоже связаны с переводом участков под жилищное строительство. Например, Legenda Intelligent Development возвела жилой комплекс на месте бывшего Василеостровского хлебозавода на 20-й линии, а территория сталепрокатного завода на Косой линии ушла под проект Setl Сity. Кроме того, в прошлом году группа компаний «Красная стрела» приобрела участки на 7-й линии на месте бывшего Завода им. Козицкого под строительство жилого комплекса, а ООО «УК «Меркури Кэпитал Траст» планирует застроить жилыми домами территорию пятого павильона «Ленэкспо».
По данным компании Peterland, в последние годы популярностью у девелоперов Петербурга пользуется локация близ Черной Речки, от Торжковской улицы в сторону Кантемировской площади. Здесь ведет строительство новых жилых комплексов почти десяток застройщиков.
Большая нагрузка легла и на Петровский остров, где также много проектов жилой застройки на стадии реализации. Кроме того, начинается освоение завода «Ригель» на Карповке. На Синопской набережной скоро снесут завод «Ливиз» — на его месте будет возводиться жилье. Уже практически зачищена и территория завода «Светлана».
По мнению главы Peterland Юрия Зарецкого, удачными проектами редевелопмента можно назвать «Невскую ратушу», целый ряд лофт-проектов на Выборгской набережной. При этом в жилой застройке удачных примеров редевелопмента немного. В основном это небольшие кварталы или компактные жилые комплексы вроде проекта RBI на Свердловской набережной, говорил ранее «НП» эксперт.
