Девелоперы отчитались за год

Немного, но дорого у Setl Group

Наиболее впечатляющие результаты продемонстрировал холдинг Setl Group, который объявил о двукратном росте чистой прибыли в первом полугодии 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года: данный показатель увеличился с 1,5 млрд рублей до 3,3 млрд рублей. В отчетном периоде все основные финансовые показатели Setl Group продемонстрировали положительную динамику: консолидированная выручка выросла на 27,7%, до 34,9 млрд рублей, валовая рентабельность — на 6,4%, до 28,9%. Холдинг снизил уровень долговой нагрузки на 34,5% — с 13,9 млрд рублей на конец 2018 года до 9,1 млрд рублей на 30 июня 2019 года, в результате чего показатель «долг/EBITDA» на конец отчетного периода снизился с 1,52 до 0,8, а размер чистого долга составил 5,8 млрд рублей.

В 2019 году Setl Group увеличил по сравнению с 2018 годом общий объем продаж в денежном выражении на 33,1%, до 105,8 млрд рублей — сюда компания включила реализованные квартиры, апартаменты, места в паркингах и коммерческую недвижимость. Рост продаж по количеству заключенных договоров составил 20,3%, а площадь реализованной недвижимости без учета паркингов выросла на 16,9%, до 857 тыс. м². В 2019 году Setl Group сдал более 1,33 млн м² недвижимости, что на 3,2% больше показателя 2018 года.

Несмотря на то, что у Setl Group рост ввода жилья ниже рынка (3,2% против среднего показателя в 4%), продажи компании увеличились почти на 17%, отмечает аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин. Он считает, что компания удачно выбрала нишу для инвестиций, в плюс сыграли и ее 25-летний опыт, и возможности для кооперации с финансовыми структурами. Еще одним положительным моментом, повлиявшим на хорошие показатели, стала широта географического присутствия (Setl Group работает в Санкт-Петербурге, Ленинградской и Калининградской областях), а также диверсификация портфеля объектов, в который входят и элитные объекты, и жилье эконом-класса, отмечает Александр Осин.

Общая площадь объектов, которые компания начала строить в 2019 году, составляет 1,45 млн м²; продаваемая площадь жилых и коммерческих помещений в данных проектах оценивается в 772,5 тыс. м². По итогам 2019 года в активной стадии строительства у холдинга находится 1,75 млн м², что на 4,3% больше, чем на конец 2018 года. Продаваемая площадь квартир, апартаментов и коммерческих помещений (включая хозяйственные кладовые) в объектах Setl Group, по которым получены разрешения на строительство, составляет 2,8 млн м²; а с учетом площади паркингов — 3,6 млн м². Продаваемая площадь адресной программы по итогам 2019 года составила 5,67 млн м².

Плановый минус от «ЛСР»

Группа «ЛСР» объявила о снижении в 2019 году таких показателей, как объем ввода недвижимости и объема заключенных новых контрактов. Общий объем продаж за прошлый год упал на 9% по сравнению с 2018 годом, до 84 млрд рублей, в том числе в Петербурге на 19%, до 43 млрд рублей, в Екатеринбурге — на 26%, до 7 млрд рублей, в Москве объем реализации вырос на 13%, до 34 млрд рублей. При этом, отмечают в Группе «ЛСР», доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в отчетном периоде составила 47% по сравнению с 54% в 2018 году. На 17%, до 834 тыс. м², снизился и общий объем введенной в эксплуатацию недвижимости. В Санкт-Петербурге группа сократила ввод на 42%, до 416 тыс. м², в Екатеринбурге — на 6%, до 132 тыс. м², зато в Москве — увеличила на 87%, до 286 тыс. м².

Средняя цена реализованной группой недвижимости выросла в 2019 году на 15% по сравнению с 2018 годом, до 112 тыс. рублей за 1 м², при этом квартиры в московских объектах подорожали на 19%, до 173 тыс. рублей за 1 м², в Петербурге — на 7%, до 98 тыс. рублей за 1 м², в Екатеринбурге — на 6%, до 64 тыс. рублей за 1 м².

«Плановое снижение объемов продаж в девелопменте на фоне неопределенности на рынке в течение первой половины года частично было компенсировано ростом цен на 15%, что поддержало маржинальность и доказало прочные позиции нашего рыночного предложения», — говорит генеральный директор ПАО «Группа «ЛСР» Андрей Молчанов. В целом он «очень доволен процессом перехода компании к новым условиям отрасли в контексте нового законодательства» и с уверенностью смотрит в будущее, готовясь реализовывать стратегию «по сохранению лидирующих позиций в ключевых регионах присутствия».

Рискованный рост «Эталона»

Группа «Эталон» объявила о рекордных, по оценке ее президента Геннадия Щербины, показателях ввода реализуемой площади — 622 тыс. м², это на 30% больше, чем в 2018 году. Как следует из официальных сообщений компании, основные показатели также показали положительную динамику. Объем продаж в 2019 году составил 77,6 млрд рублей, что на 11% больше, чем в 2018 году, количество контрактов увеличилось на 2%, до 12,04 тыс. единиц. Средняя цена квадратного метра на объектах группы «Эталон» выросла на 13%, до 123,1 тыс. рублей, а средняя стоимость квартиры увеличилась на 20%, до 148,7 тыс. рублей за 1 м². При этом в 2019 году компания продала практически столько же недвижимости, сколько и в 2018 году: 630,3 тыс. м² против 627,9 тыс. м². Объем денежных поступлений в 2019 году вырос на 24%, до 77,7 млрд рублей.

«При сопоставимом с прошлым годом объеме проданных квадратных метров группе «Эталон» в 2019 году за счет значительного роста цен удалось повысить стоимость заключенных договоров до 78 млрд рублей, что практически совпадает с нашим планом, заявленным в начале года», — комментирует Геннадий Щербина.

Тридцатипроцентный рост ввода площадей в эксплуатацию — это значительно выше среднего по экономике показателя для данного индекса, отмечает Александр Осин. Однако, указывает он, показатели компании волатильны в связи с высоким чистым долгом: соотношение чистый долг к EBITDA — около 2. «При продолжающемся застойном спаде компания все сильнее приближается по своим показателям к широкому рынку. Это фактор риска для «Эталона», который отражает ослабление отраслевых драйверов роста в периоды спада», подчеркивает аналитик. Исходя из динамики прошлых лет, в 2020 году возможным представляется замедление прироста показателя ввода «Эталоном» недвижимости в эксплуатацию до уровней в диапазоне 6,5–9% LFL, прогнозирует Александр Осин.

Разная реакция

Отчеты «Эталона» и Группы «ЛСР» показали, что на рынке сложилась негативная ситуация, возникшая из-за снижения числа проданных площадей и уменьшения самого числа сделок, говорит начальник аналитического отдела ЗАО «Инвестиционная компания ЛМС» Дмитрий Кумановский. Он не удивлен: в значительной степени это было видно с начала 2019 года, поэтому итоговые результаты были вполне ожидаемы. Причиной проблем Дмитрий Кумановский считает начавшийся с 2018 года рост цен на недвижимость, вызванный переходом на эскроу-счета. А ожидание притока ипотечных сделок из-за снижения банковских ставок и новых мер государственной поддержки ипотечных заемщиков через субсидии и материнский капитал привело как к параличу сделок на вторичном рынке, так и к недостатку клиентов на рынке первичного жилья.

Группа «ЛСР» и «Эталон» по-разному отразили изменения, анализирует Дмитрий Кумановский. «ЛСР» сделала ставки на Москву и Петербург в экономичном сегменте и показала как максимальное падение продаж площадей (на 18%), так и ввода объектов (на 17%), что было частично компенсировано ростом цен (на 15%), позволившим в 2019 году в сравнении с 2018 годом потерять в выручке только 9%. «Эталон» же за счет консолидации московского премиального строителя «Лидер-Инвест» смог стать первым в Москве по числу объектов и показать более значительный средний рост цен на недвижимость, рост ввода объектов и сохранить объем продаж квадратных метров в 2019 году на уровне 2018 года.

«Главстрой СПб» стабилен

Компания «Главстрой Санкт-Петербург» ввела в эксплуатацию в 2019 году 335,3 тыс. м² недвижимости (без учета социальных объектов), что на 7,6% больше, чем в 2018 году. Данные о продажах компания не раскрывает, однако говорит о стабильном уровне ипотечных сделок, который остается на уровне 63% от общего числа продаж, и росте объема сделок с крупными квартирами площадью 80–95 м².

«Прирост продаж крупных двухкомнатных квартир составил 25%, а трехкомнатных квартир — 31% к соответствующим показателям компании за 2018 год», отмечают в «Главстрое СПб». По словам генерального директора компании Александра Лелина, в 2020 году «Главстрой СПб» планирует ввести в эксплуатацию не менее 270 тыс. м² недвижимости, в том числе более 4,4 тыс. квартир общей площадью 186 тыс. м².

Для сравнения, в 2017 году «Главстрой-СПб» ввел в эксплуатацию более 500 тыс. м² недвижимости, после этого в строительном секторе компании наблюдается ожидаемый спад активности», отмечает Александр Осин. «Но в целом результат находится в рамках динамики широкого рынка. В РФ ввод жилых домов в 2019 году составил 80 млн м² против 80,2 млн м² в 2016 году. Правда, в соответствии с паспортом нацпроекта «Доступное жилье» ожидается, что ввод жилья в 2020 году составит 87 млн м², но это верхняя граница ожидаемого диапазона, соответствующая приросту в 9% LFL», рассуждает аналитик. Он прогнозирует рост сданных объемов жилья для «Главстроя СПб» в 2020 году по сравнению с 2019 годом в диапазоне 6,5-9%, как и для группы «Эталон».

Не в цены корм

После трехлетнего сокращения объемов ввода жилья в городе в 2019 году зафиксирован рост этого показателя на 6%, что является сравнительно высоким результатом, отмечают аналитики. По мнению Александра Осина, на динамике рынка сказался отложенный спрос, а также ожидания, связанные с нацпрограммами. Так, в 2020–2024 годах, согласно паспорту нацпроекта «Жилье и городская среда», ежегодный прирост ввода жилья в РФ должен составлять в среднем до 8%. Однако, отмечает Александр Осин, показатели ввода в строй недвижимости пока не дотянули до ориентиров нацпроектов. Причины он видит в том числе и в косвенных факторах, влияющих на спрос. Это сравнительно высокие реальные ставки, закредитованность бизнеса, повышение в последние годы налоговой нагрузки, несмотря на экономический спад.

Впрочем, не исключают аналитики, в 2020 году возможен рост экономики на 2–2,5%. На этом фоне рынок недвижимости может подрасти на 6,5–9%. Однако, его будет лихорадить из-за большого числа объектов и готовых площадей, начатых по старому законодательству, которые будут выводиться на рынок, а ипотека подогреет продажи, считает Дмитрий Кумановский. На этом фоне важным станет вопрос устойчивости бизнеса: конкуренция может приводить к стресс-продажам у малых и средних застройщиков, очищению рынка от финансово ненадежных компаний. В результате в 2020 году ожидается снижение площадей вводимого жилья, числа сделок и небольшой рост цен. Что касается анонсированных в 2020 году мер поддержки рождаемости и роста числа ипотечных сделок, эти факторы начнут оказывать влияние на рынок недвижимости только через 1,5-2 года, прогнозирует эксперт.