Девелопер на курорте. Группа ЛСР приобрела санаторий «Сестрорецкий курорт»

Группа ЛСР Андрея Молчанова стала собственником 87,18% акций ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт». Стоимость земли, которой владеет общество, аналитики оценили в 4 млрд рублей. По их мнению, у старого санатория две возможные судьбы: превратиться в рекреационную зону или в элитное жилье. Оба варианта окупятся.

О том, что ПАО «Группа ЛСР» стало владельцем 87,1784% акций ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт», стало известно из сообщения, опубликованного 4 июня на сервере раскрытия корпоративной информации. Сделка состоялась в рамках развития направления «Доходная недвижимость», существующего в компании, пояснили в пресс-службе Группы ЛСР. Но структуру сделки и ее стоимость стороны не раскрыли, ссылаясь на конфиденциальность.

Дорогой курорт

Эксперты в области недвижимости оценивают стоимость земли под «Сестрорецким курортом» в 3-4 млрд рублей. «Сам санаторий без земли мог стоить 400 млн рублей», — считает генеральный директор Knight Frank SPb Николай Пашков.

По оценке вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, диапазон сделки может быть в пределах от 1 млрд до 4 млрд рублей. «Место дорогое, курорт работающий, приносящий операционный доход, а с учетом последних событий еще и с хорошей заполняемостью», — рассуждает она, но подчеркивает, что приобретен не сам объект, а акции ОАО, у которого могут быть задолженности предыдущих периодов и прочие финансовые вопросы, влияющие на цену покупки.

«Если ориентироваться именно на финансовую оценку ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт», то оценочная стоимость компании на порядок выше», — считает аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Александр Осин. По его мнению, несмотря на то что долг ОАО высок и не покрывается в значительной степени денежными средствами и финансовыми вложениями, а показатель долговой нагрузки в среднем за 2017-2019 годов (без учета убыточного 2020 года) равен 4, что выше нормы, у компании высокий потенциал по оптимизации расходов и реструктуризации задолженности.

«Традиционный срок для оценок инвестпроектов — 5 лет. Предположим, что компания сможет в 2022—2027 годах генерировать свободный денежный поток в 3,9 млрд рублей (это средний показатель для двух наиболее успешных лет ее работы за период 2016—2019 годы). Даже с учетом ставки дисконтирования 15%, связанной с повышенными рисками из-за восстановления имиджа санатория после его перепрофилирования под постковидную реабилитацию в 2020 году, справедливая стоимость актива составит 15,6 млрд рублей», — рассуждает Александр Осин.

Таинственные планы

О планах по развитию вновь приобретенного объекта недвижимости в Группе ЛСР ничего не рассказали, заметив лишь, что компания «планирует приложить все усилия, чтобы «Сестрорецкий курорт» смог соответствовать потребностям самых взыскательных постояльцев».

Привлекательность актива в Группе ЛСР объяснили «новыми перспективами», которые открылись у этого сегмента рынка в постпандемийное время. «В целом пандемия подогрела интерес населения к отечественным курортам», — отметили в Группе ЛСР, добавив, что «Курортный район был и остается одной из самых популярных локаций для отдыха среди жителей Петербурга и Ленобласти, а также гостей региона».

Курортная специфика

Эксперты говорят, что у «Сестрорецкого курорта» есть своя специфика, ограничивающая возможности девелопера. «Объект расположен в специальной зоне, которая предусматривает исключительно размещение объектов санаторно-курортной деятельности», — напоминает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, в этом месте возможно сохранение и развитие только санаториев, профилакториев, бальнеологических лечебниц, грязелечебниц, лечебно-оздоровительных лагерей, обеспечивающих оказание услуг по оздоровлению населения.

«Но данная функциональная зона позволяет использовать участок для объекта с гостиничным управлением, возможно, для строительства гостиничного комплекса апартаментов», — подчеркивает руководитель направления земельных участков Colliers Антон Орлов.

По мнению Николая Пашкова, на данной территории могут быть возведены различные форматы гостиничной инфраструктуры: таунхаусы, коттеджи, виллы на некотором удалении от воды, а также малоэтажные корпуса. «Такие объекты могут относиться к бизнес-классу со стоимостью квадратного метра от 300 тыс. рублей», — говорит Николай Пашков.

Такой пример уже есть. В 2020 году холдинг RBI завершил проект создания рекреационной недвижимости МФК «Русские сезоны» — трех корпусов апартаментов класса «элит» и «бизнес» на территории санатория «Сестрорецкий курорт». В 2016 году RBI приобрел у ОАО «Сестрорецкий курорт» три земельных участка — два с аварийными спальными корпусами 1960-х годов постройки и один с руинированными остатками дореволюционного Лесного корпуса. В рамках проекта RBI реконструировал эти три здания, в том числе воссоздал историческое здание Лесного корпуса. Инвестиции в проект составили 1,6 млрд рублей. Все апартаменты в «Русских сезонах» проданы. На старте продаж средняя стоимость недвижимости составляла 213 тыс. рублей за 1 м². Летом 2020 года цена выросла до 294 тыс. рублей за 1 м².

Смена собственника у ОАО «Санаторий Сестрорецкий курорт» на «Русских сезонах» в случае реализации проекта нового строительства отразится не сильно, так как проект RBI распложен на собственной земле, уверены эксперты. «В лучшем случае у апартаментов RBI появится новая инфраструктура, доступ к береговой линии и подъезд не будет ограничен», — отмечает Николай Пашков. «У участников есть понимание, кто и как будет развиваться и что нужно сделать, чтобы не очень сильно помешать друг другу», — согласна Ольга Шарыгина.

Соблазны «элитки»

Эксперты рынка считают, что новому собственнику целесообразно сохранить нынешний функционал «Сестрорецкого курорта». «Сегодня фонд санатория составляет 270 номеров, но для роста доходности это количество надо будет увеличивать», — считает начальник аналитического отдела ИК «ЛМС» Дмитрий Кумановский. Параллельно с этим, по его словам, целесообразно реализовать крупный девелоперский проект в сфере премиум-недвижимости, так как одно лишь санаторно-курортное направление не окупит вложенных инвестиций. «Есть соблазн полностью всё переделать в элитную недвижимость, но это пойдет вразрез с новым государственным трендом на развитие внутреннего туризма», — отмечает Дмитрий Кумановский.

С тем, что санаторно-рекреационную функцию объекта нужно сохранить, согласна и Ольга Шарыгина. «Но при этом обязательно расширить гостиничную функцию: построить дополнительные гостиничные корпуса, включая апартаменты, а также коттеджи или виллы — в зависимости от категории целевой аудитории, на которую будет ориентироваться девелопер», — рассуждает она.

Между тем вице-президент Ассоциации малых гостиниц Санкт-Петербурга Тамара Буйлова считает, что «для взыскательных постояльцев существующие 270 номеров на 40 га земли — это предел». В таком случае инвестору, по ее словам, необходимо будет вложиться в модернизацию существующего номерного фонда и создание инфраструктуры. По оценкам Тамары Буйловой, сегодня стоимость номера под ключ в отелях 4-5 звезд составляет $ 150 тыс., наличие санаторной и рекреационной составляющей добавляет к этому еще около 20%. «У таких проектов очень длительный срок окупаемости — 12-15 лет. Эта модель бизнеса совершенно отлична от идеологии традиционного жилого девелопмента», — говорит она.

Справка «Нового проспекта»:

— легендарный бальнеологический курорт, основанный в 1898 году по указу императора Николая II. В наше время основная специализация курорта — профилактика заболеваний сердечно-сосудистой системы, опорно-двигательного аппарата, реабилитация больных после перенесенных операций и онкологических больных.

По данным сайта курорта, ежегодная посещаемость санатория составляет 20 тыс. человек. В 2020 году санаторий «Сестрорецкий курорт» использовался в качестве реабилитационной площадки для постковидных больных в рамках программ ОМС, однако в 2021 году эта практика сходит на нет. Как пояснили в петербургском комитете по здравоохранению, «в первом полугодии 2021 года граждане, осуществляющие трудовую детальность, при наличии показаний для реабилитации после завершения стационарного лечения направляются на долечивание в ООО «Пансионат «Восток-6».

По данным ресурса «Картотека.ру», выручка ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт» в 2020 году сократилась на 23%, до 369,8 млн рублей, в прошлом году компания получила чистый убыток в размере 213 млн рублей против чистой прибыли в 26,3 млн годом ранее. Собственниками ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт» до сделки с Группой ЛСР, по данным самой компании, являлись ООО «Статус» (48,59% акций), ООО «Интернациональные транспортные системы» (23,59%) и АО «Парадигма» (25%).

Фото: kurort.ru