Деньги на новый цех и склад. Почему буксует промышленная ипотека

Фото: Владимир Астапкович / РИА «Новости»

Промышленная ипотека — это программа выдачи льготных кредитов предприятиям на покупку недвижимости для промышленного производства. Она стартовала в России осенью 2022 года. В рамках этой программы компании используют заем в банке под залог недвижимости. Это позволяет им приобрести готовую площадку и быстро запустить производство.

Ставка по промышленной ипотеке составляет от 3% до 5% годовых. При этом компания может взять в банке до 500 млн рублей на 7 лет.

Льготные кредиты могут получить фирмы из сферы легкой промышленности, фармацевтики, производства изделий из резины, металлурги и так далее.

В апреле этого года стало известно, что Минпромторг готовится изменить условия выдаваемой промышленной ипотеки совместно с Минфином, Минэкономразвития и банками — участниками программы.

Речь идет о плавающей льготной ставке для новых заемщиков (если ключевая ставка ЦБ превышает определенное пороговое значение), а также об ограничении по объему выручки для новых получателей кредитов. Власти хотят ввести понятие «малой технологической компании» и разработать для таких фирм особые условия промышленной ипотеки.

В прошлом году в рамках промышленной ипотеки российским предприятиям было выдано 834 льготных кредита на сумму 82,8 млрд рублей. Это следует из данных Минпромторга. Наибольшее количество займов получили предприятия металлургической и химической промышленности из Башкирии, Московской и Челябинской областей.

В Петербурге промышленная ипотека выдается не очень активно. «В 2023 году Банк ДОМ.РФ поступило 6 заявок на промышленную ипотеку от компаний Петербурга и Ленинградской области на общую сумму 198 млн рублей. Средняя сумма заявки составила 33 млн рублей. Выдано 2 кредита на 101 млн рублей. Заявки в основном поступают от предприятий малого и среднего бизнеса, занимающихся производством непродовольственных товаров. В настоящее время весь предоставленный банку лимит на промышленную ипотеку освоен, ждем распределения нового в 2024 году», — сообщила директор подразделения «Малый и средний бизнес» Банка ДОМ.РФ Анна Корнелюк.

В пресс-службе Северо-Западного банка Сбербанка сообщили, что в рамках программы по субсидированию промышленной ипотеки банк выдал предпринимателям СЗФО более 2 млрд рублей. Из них более 900 млн рублей — в Петербурге, и еще более 400 млн рублей — в Ленобласти. «Чаще других за промышленной ипотекой обращаются владельцы производств изделий из композитных материалов, железобетонных панелей, газовых и водопроводных труб, кабелей и мебели. Средняя сумма заявки составляет 250 млн рублей», — сообщили в Сбере.

По данным пресс-службы Фонда развития промышленности Петербурга, в 2023—2024 годах поступило лишь шесть заявок от предприятий на общую сумму 2,2 млрд рублей. Средняя сумма заявки — 360 млн рублей. Запросы поступают от крупных и средних предприятий Петербурга. Заемщики нацелены в первую очередь на приобретение промышленных зданий и административных построек для размещения конструкторских бюро, проектных подразделений и административного персонала.

«Пока ни одна из заявок не получила окончательного одобрения. Регистрацию прошли лишь два из шести запросов. Причем от одной заявки вскоре отказался сам заявитель, а вторая заявка на сумму 700 млн рублей в данный момент находится на стадии рассмотрения», — отметили в пресс-службе ФРП СПб.

Большинство отказов в выдаче займов по промышленной ипотеке связаны с тем, что при подаче заявок потенциальные заемщики не учитывали назначение земельных участков. «Нельзя использовать под промышленные объекты участки социально-культурного или жилищного назначения», — пояснили в ФРП СПб.

В результате спрос на программу в Петербурге оказался минимальный, но он есть. «Сегодня многие стремятся перейти от аренды промышленных площадей к покупке недвижимости в собственность. Это поможет уменьшить издержки предприятий и одновременно увеличить выпуск продукции за счет новых площадей», — заключили в ФРП.

В Ленинградской области ситуация с промышленной ипотекой чуть лучше. Как сообщили представители Агентства экономического развития Ленобласти, подано девять заявок от средних и малых предприятий на сумму чуть менее 1 млрд рублей. «Компаний, которые интересуются программой, явно больше, чем тех, кто в итоге подает заявку», — отметили в агентстве.

Эксперты отмечают, что в целом на Северо-Западе программа промышленной ипотеки развивается неплохо. «К концу 2023 года планировалось выдать кредиты на общую сумму 45 млрд рублей, и вроде с этой задачей справились. В округе за промышленной ипотекой обращались в основном представители обрабатывающих производств, производств оборудования, а также пластмассовых изделий», — сообщил Дмитрий Тортев, член экспертного совета Комитета по защите конкуренции Госдумы РФ.

Но причина небольшого числа запросов от предприятий кроется в самих условиях программы. «Дело в том, что кредит предоставляется на приобретение зданий и сооружений для промышленного производства. Но конкретно в Петербурге, как и во многих других крупных городах, предприятиям сложно найти подходящие площадки», — комментирует Дмитрий Тортев. Для расширения производства и складских площадей им нужно отстраивать новые корпуса. «Сложился дефицит подходящих помещений. Многие имеющиеся в регионе здания не подходят под программу. Их нужно строить с нуля», — комментирует Дмитрий Тортев.

Партнер консалтинговой компании NF Group Ольга Широкова отмечает, что объекты для участия в программе есть. В основном это крупные промышленные объекты, но они требуют больших инвестиций в модернизацию и реконструкцию. «Кроме того, есть сложности с оценкой и подготовкой залогового имущества. Это тоже снижает привлекательность данного вида финансирования», — считает она.

«Громкий анонс промышленной ипотеки сулил программе статус массового инструмента для развития существующих и старта новых проектов. Многие производственные компании незамедлительно отреагировали на предложение, получили предварительное одобрение банка и начали искать готовые здания. Пик спроса на покупку активов длился с конца 2022 по первую половину 2023 года. За это время стало очевидно, что в Петербурге в продаже находится минимум ликвидных производственных объектов, и большая их часть не попадает под условия промышленной ипотеки», — сообщил Филипп Чайка, партнёр, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков называет и другие причины, сдерживающие развитие промышленной ипотеки.

«Основная причина низкой популярности программы — размер ключевой ставки. Сейчас он на уровне 16%. Даже учитывая существующие субсидии, это создает значительные барьеры для ведения бизнеса, особенно в условиях неопределенной экономической обстановки», — говорит он.

По его словам, высокие ставки могут увеличивать стоимость кредитования и снижать потенциальную рентабельность инвестиций, что делает ипотеку менее привлекательной для предпринимателей.

По мнению Ярослава Кабакова, стимулировать участие в программе можно через снижение ставок или увеличение субсидий, а также предоставляя дополнительные льготы для начинающих и малых предприятий. «Выработка и реализация более гибких условий кредитования и упрощение процедуры получения займов также могут способствовать повышению популярности программы», — отмечает эксперт.

Еще одна сложность развития промышленной ипотеки заключается в том, что, участвуя в ней, производственники вынуждены переквалифицироваться в девелоперов.

«Девелоперская деятельность не совпадает с основной деятельностью производства. А найти застройщика для строительства цехов и даже складов довольно сложно, поскольку большинство игроков этого рынка увлеклось жильем», — напоминает Дмитрий Тортев.

Об этой же проблеме говорит и Ольга Широкова. «Льготный кредит нужен девелоперу, а не предприятию, особенно когда речь идет о малом и среднем бизнесе. Крупные заводы могут сами стать девелоперами или как минимум заказчиками строительства. Зачастую так и происходит, потому что крупное предприятие — это прежде всего технологии, и строят они «под себя», — комментирует эксперт.

А мелким и средним предприятиям девелопмент оказывается не по силам, поскольку требует серьезного отвлечения от основного бизнеса. «Им нужны коробочные решения, когда можно прийти и быстро развернуть производство. Такие решения мог бы предложить формат light industrial. И именно девелоперам данного формата нужна промышленная ипотека», — считает Ольга Широкова.

«К программе имеют доступ не девелоперы, а непосредственно производственники. Приобретение земли и строительство не их ключевой бизнес», — согласен Сергей Владимиров, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт-Петербурге. По его мнению, необходимо расширить целевую аудиторию программы профессиональными девелоперами, которые будут строить объекты под ключ. «Тогда в программу попадут не спекулятивные объекты, а только объекты по заказу производственников», — заключил он.