Демилитаризация Токсово. На торги выставят землю под Петербургом

Информация о планируемых торгах по продаже имущественного комплекса в поселке Токсово Всеволожского района Ленобласти появилась на сайте ДОМ.РФ. Речь идет о 34,9 га земель промышленности и иного специального назначения, а также четырех постройках площадью 4,2 тыс. м2. Начать продавать актив планируется в IV квартале 2024 года.

«Собственником данной территории является Российская Федерация, а ранее участок принадлежал Министерству обороны России. На нем располагалась Токсовская квартирно-эксплуатационная часть района. В настоящее время часть расформирована, участок не используется. Решением правительственной комиссии он передан ДОМ.РФ, который сейчас проводит необходимые мероприятия для его подготовки к торгам», — сообщили в пресс-службе ДОМ.РФ.

По оценке директора по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty Марина Шкурко, в текущем виде с указанным назначением начальная стоимость лота может составлять около 500 млн рублей. При переводе земли в категорию для коммерческих объектов или малоэтажной жилой застройки цена способна вырасти минимум в 3 раза, полагает она.

Поменять функционал этой земли будет непросто. Руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов объясняет, что формально участок относится к Токсовскому городскому поселению, но на карте градостроительного зонирования он находится в зоне специального и военного назначения. «Поэтому непонятно, как покупатель будет переводить этот объект в ту категорию, которая позволит строить гражданские объекты. Это потребует значительных временных, финансовых и организационных усилий», — говорит он.

С учетом того, что торги назначены на IV квартал следующего года, у продавца, возможно, есть в планах перевод этого участка в категорию земель под жилое строительство, дополняет Марина Шкурко.

«В таком случае у проекта будет совсем иная концепция, которая привлечет потенциальных инвесторов. Также перевести землю в иную категорию может уже непосредственно покупатель после проведения торгов, но для этого он должен обладать соответствующим ресурсом», — отмечает Марина Шкурко. Она также добавила, что продавец мог специально заранее выставить этот лот, чтобы изучить потенциальный спрос, не обременяя себя обязанностями по изменению текущего назначения.

Для развития этого участка потребуется полный цикл девелопмента, продолжает Сергей Дуванов. Помимо изменения категории земли, он включает в себя получение разрешений на изменение вида использования, обеспечение инфраструктурой и непосредственно саму застройку. «Это продолжительный процесс: только подготовка земельных участков может занять от 3 до 6 лет», — говорит эксперт.

Этот участок давно известен на рынке, говорит генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент» Игорь Карцев. «Оптимальное его использование — реализация коттеджного поселка в сегментах комфорт плюс и выше. Площадь в 35 га позволяет здесь реализовать решения по общественным пространствам и инфраструктуре, которые станут оптимальными для тех покупателей, кто стремится проводить свободное время в собственном загородном доме», — считает он. Строить здесь средне- или высотноэтажные дома, а также создавать проект загородных апартаментов будет невыгодно из-за слишком большого предложения, объясняет эксперт. «Плюс участок все-таки отдален от Петербурга, городские жители не будут рассматривать здесь варианты покупки квартиры», — добавил он.

Вариант с реализацией проекта ИЖС на этой территории не будет привлекательным для инвесторов, возражает Марина Шкурко. Причина — наличие рядом железной дороги. Целесообразнее рассмотреть проект, где коммерческая функция, в частности апартаменты, будет сочетаться с малоэтажной жилой застройкой. В этом случае объект вызовет интерес у девелоперов, отмечает она.

«Местоположение участка хорошее: недалеко от города, между озерами Кавголовским и Хепоярви. Поэтому надо менять разрешенное использование и реализовывать качественный проект малоэтажной многоквартирной застройки», — уверен партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. Здесь можно построить 150-200 тыс. м2 малоэтажного жилья, оценивает он.

По поводу перспектив строительства на этом участке жилой недвижимости Сергей Дуванов придерживается противоположного мнения. «Изменение категории земель и разработка документации будет сопряжена с высокими затратами, а стоимость коттеджей, примыкающих к уже существующей многоэтажной жилой застройке, может оказаться невысокой. На сам же проект может быть низкий спрос», — считает он.

Размещение на участке производства не имеет смысла: из-за наличия по соседству жилой застройки придется не использовать половину земли для соблюдения санитарной зоны или отселять жителей, что довольно дорого, знает Сергей Дуванов.

«Еще одним возможным вариантом использования может быть строительство складского комплекса. Однако Токсово сейчас не является приоритетным направлением для таких объектов, особенно учитывая закрытие финских границ», — комментирует аналитик. Из-за удаленности Токсово от Санкт-Петербурга высокая активность потенциальных покупателей маловероятна, но в долгосрочной перспективе может найтись заинтересованный застройщик, резюмирует Сергей Дуванов.