Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю
Новый проспект
Статьи

Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю

Прочитано: 1654
Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 9 месяцев 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов реализовано 335 га земли под строительство 2,3 млн м2 жилья. Это в 4 раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год. Средняя площадь реализованного лота составила 12 га. В чем причина всплеска активности строителей и какими будут ее последствия, разбирался «Новый проспект».

Что раскачивает спрос и формирует предложение?

В самом Петербурге, по данным Rusland SP, с начала года девелоперы приобрели под новые проекты землю общей площадью 70 га. Причем 62,5 га из них уже имеют разрешение под строительство. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года строители города купили только 11,3 га земли. «С начала года городские строители заключили не менее 14 сделок с землей. За весь 2019 год их было в 2 раза меньше», — констатируют эксперты «Петербургской недвижимости». Правда, спрос на землю не был равномерным. Пик активности пришелся на второй квартал, но уже в третьем, по данным Becar Asset Management, активность покупателей снизилась почти в 10 раз. 

Партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что скачком спроса на землю рынок отреагировал на прошлогодние изменения жилищного законодательства. «Ситуация с работой через эскроу-счета стабилизировалась. Многие строители уже начали реализовывать проекты по новым правилам, а банки сформировали под них продукты и выработали схему взаимодействия», — утверждает он.

Первые шесть месяцев 2020 года были для строителей не кризисными (в отличие от прошлогодних), а трудовыми. Власти признали строительные фирмы системообразующими предприятиями и разрешили работать при соблюдении коронавирусных ограничений. «Этот факт, а также льготная ипотека, которую в апреле утвердило правительство РФ, придали строительному рынку уверенности», — добавляют эксперты Colliers International. 

«Кризис и пандемия стали катализаторами ситуации. Кому-то понадобились средства для срочного решения возникших задач, и люди решили продать «ненужное», а кто-то воспользовался ситуацией на рынке для расширения земельного портфеля», — объясняет Ольга Шарыгина из Becar Asset Management. 

Всего, по данным «Петербургской недвижимости», на текущий момент в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в реализации находится 6,6 тыс. га (409 лотов) под строительство более 45 млн м2 жилья. При этом 49% ( в гектарах) и 24% (от количества лотов) – это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты.

Примерно 65% земельного предложения от 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1 900 га), Пушкинский (порядка 1 600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за границами КАД. Из них 300 га приходится на территории редевелопмента.


Карта Сделки по покупке земли 2020 1-01.png

Цена вопроса

Вместе со спросом на землю выросла и ее цена. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала удельная стоимость земли под жилье в Петербрге составляла 46–47 тыс. рублей за 1 м2, хотя в аналогичном периоде прошлого года она была 17–18 тыс. рублей за 1 м2. «Причина роста цен на землю не только в увеличении спроса, но и в том, что на рынке появились более интересные для строителей и потому более дорогие лоты», — рассуждает Ольга Шарыгина. Средний размер сделки относительно прошлогодних показателей тоже увеличился: с $11 млн за актив до $17 млн. 

При этом эксперты подчеркивают, что земля под застройку в Петербурге растет в цене последние 5 лет, ежегодно прибавляя примерно по 10–15%. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, качественные лоты не демонстрируют снижения цен. «А поскольку последние два года наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, пропорционально росла и стоимость земли. Ведь стоимость лота преимущественно рассчитывается как определенный процент от реализации жилья», - отметила Ольга Трошева.

По ее словам, дороже всего стоят ликвидные участки, на которые уже получены разрешения на строительство. «И спрос и цена на них на пике», — констатирует она. «Интерес такая земля вызывает не столько у девелоперов, сколько у банкиров», — добавляет Андрей Бойков.

При этом участники рынка сетуют, что земли рядом с метро и с разрешением на строительство просто нет. «Такие участки были раскуплены еще лет пять назад. Если пятно пригодно под застройку жильем и апартаментами, землевладелец цену сразу поднимает в 1,5–2 раза. А вообще земли недостаточно. Ее было недостаточно и 10 лет назад, а сейчас просто острый дефицит. На рынке нет участков без компромиссов», — говорит глава компании «Петрополь» Марк Лернер.

Время большого покупателя

Самую дорогую (по стоимости) сделку года закрыла компания  LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова. Она купила 4 га на Малоохтинском пр. По экспертной оценке, участок обошелся покупателю в 3 млрд рублей. «Нет в Петербурге адекватного рынка земли как такового. Есть единичные случаи сделок — они все тяжелые и длительные по времени. В основном это неподготовленная земля. Застройщикам проблемные участки не нужны, а непроблемных нет. Именно поэтому сделки с землей происходят крайне редко», — описывает ситуацию Василий Селиванов.

Компания Setl Group Максима Шубарева купила с начала года три участка. Это почти 4 га на Лиговском пр. (по оценкам экспертов, актив мог обойтись покупателю почти в 1,3 млрд рублей), 4,2 га на Васильевском острове (оценка актива — 2,2–2,4 млрд рублей) и 41 га в Стрельне (цена, по оценке экспертов, больше 2 млрд рублей). Такая разница в цене на землю участков из разных районов города объясняется маржинальностью будущих объектов. «Проекты в городе значительно интересней, чем на периферии. Чем выше маржа, тем проще получить кредит под проект. Низкой считается маржа меньше 15%, а на периферии она сейчас 5–10%. Есть даже проекты, где строители работают в ноль, лишь бы вернуть вложения», — пояснил гендиректор СК «Мегалит» Александр Брега.  

По данным КЦ, нагрузка на 1 м2 улучшений на удаленных локациях в среднем не превышает 5 тыс. рублей, за КАД в популярных кластерах – не выше 7-9 тыс. рублей (не выше 10% улучшений), в черте города в спальных районах – 10-20 тыс. рублей (до 20%), статусных локациях – 25-35 тыс. рублей (20-25%), на центральных территориях – от 40 - 55 тыс. рублей (20-25%), наиболее дорогие локации с активным спросом – Петроградская сторона, Петровский остров.
 
Крупной сделкой стала также покупка 6 га на намыве компанией «Аквилон Инвест». Но эксперты считают, что она была безденежная: новый собственник, скорее всего, просто взял на себя обязательства продавца (компании Seven Suns Development) перед контрагентами. Вошла в историю и сделка «Ленстройтреста» по покупке 2,2 га бывшего завода «Позитрон». Ее эксперты оценили в 0,5-1 млрд рублей. 

В принципе, почти все застройщики города, входящие в топ-10, пополнили в этом году свои земельные банки. «У кого есть деньги — того и земля», — резюмировал один из участников рынка. Уже сейчас 10 ведущих игроков отрасли обеспечивают треть всего предложения нового жилья и вполне могут получить до 80% рынка. 

«Если в 2009 году топ-10 строителей выводили на рынок Петербурга 2,5 млн м2 жилья в год, то в 2019 году — 4,5 млн м2. И в текущем году тренд сохраняется и даже усиливается», — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Интересно, что за последние 10 лет состав топ-10 застройщиков города не менялся. А самым заметным изменением стало увеличение на 2% доли рынка архангельским девелопером «Аквилон Инвест». «Не думаю, что в перспективе расстановка сил на рынке глобально изменится. Топ-10 будет диктовать условия для освоения крупных участков», — уверен Николай Пашков. 

Инфографика: Константин Мшагский

земельный рынок
Другие статьи автора Читайте также по теме
Структура ХК «Сити 78» бизнесмена Руслана Гайсина судится с племзаводом «Ручьи» из-за срыва сделок по земле. Размер требований превышает 260 млн рублей.
Российский аукционный дом выставляет на торги почти 260 га земли на южной границе Петербурга. Бывший цветочный питомник кооператива «Цветы» разделили на четыре части и оценили почти в 1,5 млрд рублей.
Юрий Зарецкий, гендиректор компании Peterland, рассказал «Новому проспекту» о вреде стихийного редевелопмента, о тактике поиска земли и почему «серый пояс» города никак не может превратиться в яркий и удобный.

Самый дорогой номер на ПМЭФ-2022 обошелся почти в 6,5 млн рублей
16.06.2022
ПМЭФ-2022: Ростех наладит в Петербурге выпуск авиационных двигателей
16.06.2022
Патриарх Кирилл попал под санкции Великобритании
16.06.2022
ПМЭФ-2022: СПбГУ инвестирует 70 млрд рублей в создание инновационного центра "Невская дельта"
16.06.2022
ПМЭФ-2022: "Новосталь-М" вложит 20 млрд рублей в металлопроизводство в Ленобласти
16.06.2022
Восьмиэтажный дом в Большом Казачьем переулке ушел с торгов за 213 млн рублей
16.06.2022
ПМЭФ-2022: За пять лет сеть "Теремок" отроет 29 фудтраков и ресторанов в Ленобласти
16.06.2022
ПМЭФ-2022: GloraХ и КЦ "Питер" вложат 50 млрд рублей в реконструкцию Апраксина двора
16.06.2022
СПб Биржа открывает торги акциями китайских и гонконгских компаний
16.06.2022
Росавиация продлила полетные ограничения для аэропортов юга России
16.06.2022
ПМЭФ-2022: предприятие "Невская палитра" переезжает из Петербурга в Ленобласть
16.06.2022
ПМЭФ-2022: "Трансмашхолдинг" вложит 3 млрд в новое производство в Петербурге
16.06.2022
ПМЭФ-2022: Эльвира Набиуллина обещает не запрещать доллар и евро
16.06.2022
Все 15 супермаркетов Prisma в Петербурге станут "Перекрестками"
16.06.2022
ПМЭФ-2022: в Ленобласти построят завод по производству удобрений из птичьего помета за 2,5 млрд рублей
16.06.2022
Setl Group благоустроил набережную у ЖК "Петровский квартал на воде"
15.06.2022
"Газпром" остановил ещё одну турбину "Северного потока"
15.06.2022
Навального перевели в колонию строгого режима в Мелехово
15.06.2022
Росстат: В России снижаются цены
15.06.2022
Российским банкам рекомендовано отказаться от выплаты дивидендов
15.06.2022
Канада и Дания поделили необитаемый остров в Арктике, о котором спорили 49 лет
15.06.2022
Положительное отношение россиян к США упало за год вдвое. Финляндия и Швеция по уровню негатива уже в НАТО
15.06.2022
РБК: Производство половины стройматериалов в России на 100% зависит от импортного оборудования
15.06.2022
Председатель Госдумы призвал сохранить смертную казнь в самопровозглашенной ДНР
15.06.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки