Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю
Поделитесь публикацией!

Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю

Алёна Алёшина 13 октября 2020
Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 9 месяцев 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов реализовано 335 га земли под строительство 2,3 млн м2 жилья. Это в 4 раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год. Средняя площадь реализованного лота составила 12 га. В чем причина всплеска активности строителей и какими будут ее последствия, разбирался «Новый проспект».

Что раскачивает спрос и формирует предложение?

В самом Петербурге, по данным Rusland SP, с начала года девелоперы приобрели под новые проекты землю общей площадью 70 га. Причем 62,5 га из них уже имеют разрешение под строительство. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года строители города купили только 11,3 га земли. «С начала года городские строители заключили не менее 14 сделок с землей. За весь 2019 год их было в 2 раза меньше», — констатируют эксперты «Петербургской недвижимости». Правда, спрос на землю не был равномерным. Пик активности пришелся на второй квартал, но уже в третьем, по данным Becar Asset Management, активность покупателей снизилась почти в 10 раз. 

Партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что скачком спроса на землю рынок отреагировал на прошлогодние изменения жилищного законодательства. «Ситуация с работой через эскроу-счета стабилизировалась. Многие строители уже начали реализовывать проекты по новым правилам, а банки сформировали под них продукты и выработали схему взаимодействия», — утверждает он.

Первые шесть месяцев 2020 года были для строителей не кризисными (в отличие от прошлогодних), а трудовыми. Власти признали строительные фирмы системообразующими предприятиями и разрешили работать при соблюдении коронавирусных ограничений. «Этот факт, а также льготная ипотека, которую в апреле утвердило правительство РФ, придали строительному рынку уверенности», — добавляют эксперты Colliers International. 

«Кризис и пандемия стали катализаторами ситуации. Кому-то понадобились средства для срочного решения возникших задач, и люди решили продать «ненужное», а кто-то воспользовался ситуацией на рынке для расширения земельного портфеля», — объясняет Ольга Шарыгина из Becar Asset Management. 

Всего, по данным «Петербургской недвижимости», на текущий момент в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в реализации находится 6,6 тыс. га (409 лотов) под строительство более 45 млн м2 жилья. При этом 49% ( в гектарах) и 24% (от количества лотов) – это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты.

Примерно 65% земельного предложения от 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1 900 га), Пушкинский (порядка 1 600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за границами КАД. Из них 300 га приходится на территории редевелопмента.


Карта Сделки по покупке земли 2020 1-01.png

Цена вопроса

Вместе со спросом на землю выросла и ее цена. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала удельная стоимость земли под жилье в Петербрге составляла 46–47 тыс. рублей за 1 м2, хотя в аналогичном периоде прошлого года она была 17–18 тыс. рублей за 1 м2. «Причина роста цен на землю не только в увеличении спроса, но и в том, что на рынке появились более интересные для строителей и потому более дорогие лоты», — рассуждает Ольга Шарыгина. Средний размер сделки относительно прошлогодних показателей тоже увеличился: с $11 млн за актив до $17 млн. 

При этом эксперты подчеркивают, что земля под застройку в Петербурге растет в цене последние 5 лет, ежегодно прибавляя примерно по 10–15%. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, качественные лоты не демонстрируют снижения цен. «А поскольку последние два года наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, пропорционально росла и стоимость земли. Ведь стоимость лота преимущественно рассчитывается как определенный процент от реализации жилья», - отметила Ольга Трошева.

По ее словам, дороже всего стоят ликвидные участки, на которые уже получены разрешения на строительство. «И спрос и цена на них на пике», — констатирует она. «Интерес такая земля вызывает не столько у девелоперов, сколько у банкиров», — добавляет Андрей Бойков.

При этом участники рынка сетуют, что земли рядом с метро и с разрешением на строительство просто нет. «Такие участки были раскуплены еще лет пять назад. Если пятно пригодно под застройку жильем и апартаментами, землевладелец цену сразу поднимает в 1,5–2 раза. А вообще земли недостаточно. Ее было недостаточно и 10 лет назад, а сейчас просто острый дефицит. На рынке нет участков без компромиссов», — говорит глава компании «Петрополь» Марк Лернер.

Время большого покупателя

Самую дорогую (по стоимости) сделку года закрыла компания  LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова. Она купила 4 га на Малоохтинском пр. По экспертной оценке, участок обошелся покупателю в 3 млрд рублей. «Нет в Петербурге адекватного рынка земли как такового. Есть единичные случаи сделок — они все тяжелые и длительные по времени. В основном это неподготовленная земля. Застройщикам проблемные участки не нужны, а непроблемных нет. Именно поэтому сделки с землей происходят крайне редко», — описывает ситуацию Василий Селиванов.

Компания Setl Group Максима Шубарева купила с начала года три участка. Это почти 4 га на Лиговском пр. (по оценкам экспертов, актив мог обойтись покупателю почти в 1,3 млрд рублей), 4,2 га на Васильевском острове (оценка актива — 2,2–2,4 млрд рублей) и 41 га в Стрельне (цена, по оценке экспертов, больше 2 млрд рублей). Такая разница в цене на землю участков из разных районов города объясняется маржинальностью будущих объектов. «Проекты в городе значительно интересней, чем на периферии. Чем выше маржа, тем проще получить кредит под проект. Низкой считается маржа меньше 15%, а на периферии она сейчас 5–10%. Есть даже проекты, где строители работают в ноль, лишь бы вернуть вложения», — пояснил гендиректор СК «Мегалит» Александр Брега.  

По данным КЦ, нагрузка на 1 м2 улучшений на удаленных локациях в среднем не превышает 5 тыс. рублей, за КАД в популярных кластерах – не выше 7-9 тыс. рублей (не выше 10% улучшений), в черте города в спальных районах – 10-20 тыс. рублей (до 20%), статусных локациях – 25-35 тыс. рублей (20-25%), на центральных территориях – от 40 - 55 тыс. рублей (20-25%), наиболее дорогие локации с активным спросом – Петроградская сторона, Петровский остров.
 
Крупной сделкой стала также покупка 6 га на намыве компанией «Аквилон Инвест». Но эксперты считают, что она была безденежная: новый собственник, скорее всего, просто взял на себя обязательства продавца (компании Seven Suns Development) перед контрагентами. Вошла в историю и сделка «Ленстройтреста» по покупке 2,2 га бывшего завода «Позитрон». Ее эксперты оценили в 0,5-1 млрд рублей. 

В принципе, почти все застройщики города, входящие в топ-10, пополнили в этом году свои земельные банки. «У кого есть деньги — того и земля», — резюмировал один из участников рынка. Уже сейчас 10 ведущих игроков отрасли обеспечивают треть всего предложения нового жилья и вполне могут получить до 80% рынка. 

«Если в 2009 году топ-10 строителей выводили на рынок Петербурга 2,5 млн м2 жилья в год, то в 2019 году — 4,5 млн м2. И в текущем году тренд сохраняется и даже усиливается», — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Интересно, что за последние 10 лет состав топ-10 застройщиков города не менялся. А самым заметным изменением стало увеличение на 2% доли рынка архангельским девелопером «Аквилон Инвест». «Не думаю, что в перспективе расстановка сил на рынке глобально изменится. Топ-10 будет диктовать условия для освоения крупных участков», — уверен Николай Пашков. 

Инфографика: Константин Мшагский


К списку новостей