Дефицитный ресурс. Застройщики Петербурга стали активней покупать землю

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за 9 месяцев 2020 года на земельном рынке Петербурга и пригородов реализовано 335 га земли под строительство 2,3 млн м² жилья. Это в 4 раза больше, чем объем проданной земли за весь 2019 год. Средняя площадь реализованного лота составила 12 га. В чем причина всплеска активности строителей и какими будут ее последствия, разбирался «Новый проспект».

Что раскачивает спрос и формирует предложение?

В самом Петербурге, по данным Rusland SP, с начала года девелоперы приобрели под новые проекты землю общей площадью 70 га. Причем 62,5 га из них уже имеют разрешение под строительство. Для сравнения: за аналогичный период прошлого года строители города купили только 11,3 га земли. «С начала года городские строители заключили не менее 14 сделок с землей. За весь 2019 год их было в 2 раза меньше», — констатируют эксперты «Петербургской недвижимости». Правда, спрос на землю не был равномерным. Пик активности пришелся на второй квартал, но уже в третьем, по данным Becar Asset Management, активность покупателей снизилась почти в 10 раз. 

Партнер Rusland SP Андрей Бойков говорит, что скачком спроса на землю рынок отреагировал на прошлогодние изменения жилищного законодательства. «Ситуация с работой через эскроу-счета стабилизировалась. Многие строители уже начали реализовывать проекты по новым правилам, а банки сформировали под них продукты и выработали схему взаимодействия», — утверждает он.

Первые шесть месяцев 2020 года были для строителей не кризисными (в отличие от прошлогодних), а трудовыми. Власти признали строительные фирмы системообразующими предприятиями и разрешили работать при соблюдении коронавирусных ограничений. «Этот факт, а также льготная ипотека, которую в апреле утвердило правительство РФ, придали строительному рынку уверенности», — добавляют эксперты Colliers International. 

«Кризис и пандемия стали катализаторами ситуации. Кому-то понадобились средства для срочного решения возникших задач, и люди решили продать «ненужное», а кто-то воспользовался ситуацией на рынке для расширения земельного портфеля», — объясняет Ольга Шарыгина из Becar Asset Management. 

Всего, по данным «Петербургской недвижимости», на текущий момент в открытом предложении в Петербурге и ближайших пригородах в реализации находится 6,6 тыс. га (409 лотов) под строительство более 45 млн м² жилья. При этом 49% ( в гектарах) и 24% (от количества лотов) – это предложение на пригородных территориях. Несмотря на регулярный прирост предложения, лишь около 8% земель имеют полную градостроительную подготовку, 31% не имеют подготовки. Основной объем предложения приходится на частично подготовленные лоты.

Примерно 65% земельного предложения от 1 га сосредоточено в трех районах: Всеволожский (1 900 га), Пушкинский (порядка 1 600 га) и Ломоносовский (810 га). 82% участков расположено за границами КАД. Из них 300 га приходится на территории редевелопмента.

Цена вопроса

Вместе со спросом на землю выросла и ее цена. По данным Becar Asset Management, по итогам II квартала удельная стоимость земли под жилье в Петербрге составляла 46–47 тыс. рублей за 1 м², хотя в аналогичном периоде прошлого года она была 17–18 тыс. рублей за 1 м². «Причина роста цен на землю не только в увеличении спроса, но и в том, что на рынке появились более интересные для строителей и потому более дорогие лоты», — рассуждает Ольга Шарыгина. Средний размер сделки относительно прошлогодних показателей тоже увеличился: с $11 млн за актив до $17 млн. 

При этом эксперты подчеркивают, что земля под застройку в Петербурге растет в цене последние 5 лет, ежегодно прибавляя примерно по 10–15%. По словам руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, качественные лоты не демонстрируют снижения цен. «А поскольку последние два года наблюдался значительный прирост цен на первичную жилую недвижимость, пропорционально росла и стоимость земли. Ведь стоимость лота преимущественно рассчитывается как определенный процент от реализации жилья», - отметила Ольга Трошева.

По ее словам, дороже всего стоят ликвидные участки, на которые уже получены разрешения на строительство. «И спрос и цена на них на пике», — констатирует она. «Интерес такая земля вызывает не столько у девелоперов, сколько у банкиров», — добавляет Андрей Бойков.

При этом участники рынка сетуют, что земли рядом с метро и с разрешением на строительство просто нет. «Такие участки были раскуплены еще лет пять назад. Если пятно пригодно под застройку жильем и апартаментами, землевладелец цену сразу поднимает в 1,5–2 раза. А вообще земли недостаточно. Ее было недостаточно и 10 лет назад, а сейчас просто острый дефицит. На рынке нет участков без компромиссов», — говорит глава компании «Петрополь» Марк Лернер.

Время большого покупателя

Самую дорогую (по стоимости) сделку года закрыла компания  LEGENDA Intelligent Development Василия Селиванова. Она купила 4 га на Малоохтинском пр. По экспертной оценке, участок обошелся покупателю в 3 млрд рублей. «Нет в Петербурге адекватного рынка земли как такового. Есть единичные случаи сделок — они все тяжелые и длительные по времени. В основном это неподготовленная земля. Застройщикам проблемные участки не нужны, а непроблемных нет. Именно поэтому сделки с землей происходят крайне редко», — описывает ситуацию Василий Селиванов.

Компания Setl Group Максима Шубарева купила с начала года три участка. Это почти 4 га на Лиговском пр. (по оценкам экспертов, актив мог обойтись покупателю почти в 1,3 млрд рублей), 4,2 га на Васильевском острове (оценка актива — 2,2–2,4 млрд рублей) и 41 га в Стрельне (цена, по оценке экспертов, больше 2 млрд рублей). Такая разница в цене на землю участков из разных районов города объясняется маржинальностью будущих объектов. «Проекты в городе значительно интересней, чем на периферии. Чем выше маржа, тем проще получить кредит под проект. Низкой считается маржа меньше 15%, а на периферии она сейчас 5–10%. Есть даже проекты, где строители работают в ноль, лишь бы вернуть вложения», — пояснил гендиректор СК «Мегалит» Александр Брега.  

По данным КЦ, нагрузка на 1 м² улучшений на удаленных локациях в среднем не превышает 5 тыс. рублей, за КАД в популярных кластерах – не выше 7-9 тыс. рублей (не выше 10% улучшений), в черте города в спальных районах – 10-20 тыс. рублей (до 20%), статусных локациях – 25-35 тыс. рублей (20-25%), на центральных территориях – от 40 - 55 тыс. рублей (20-25%), наиболее дорогие локации с активным спросом – Петроградская сторона, Петровский остров.
 
Крупной сделкой стала также покупка 6 га на намыве компанией «Аквилон Инвест». Но эксперты считают, что она была безденежная: новый собственник, скорее всего, просто взял на себя обязательства продавца (компании Seven Suns Development) перед контрагентами. Вошла в историю и сделка «Ленстройтреста» по покупке 2,2 га бывшего завода «Позитрон». Ее эксперты оценили в 0,5-1 млрд рублей. 

В принципе, почти все застройщики города, входящие в топ-10, пополнили в этом году свои земельные банки. «У кого есть деньги — того и земля», — резюмировал один из участников рынка. Уже сейчас 10 ведущих игроков отрасли обеспечивают треть всего предложения нового жилья и вполне могут получить до 80% рынка. 

«Если в 2009 году топ-10 строителей выводили на рынок Петербурга 2,5 млн м² жилья в год, то в 2019 году — 4,5 млн м². И в текущем году тренд сохраняется и даже усиливается», — говорит гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Интересно, что за последние 10 лет состав топ-10 застройщиков города не менялся. А самым заметным изменением стало увеличение на 2% доли рынка архангельским девелопером «Аквилон Инвест». «Не думаю, что в перспективе расстановка сил на рынке глобально изменится. Топ-10 будет диктовать условия для освоения крупных участков», — уверен Николай Пашков. 

Инфографика: Константин Мшагский