В арбитражном суде разгорается конфликт между Смольным и девелоперским холдингом Seven Suns по поводу управления домами ЖК «Я Романтик» на намывных территориях Васильевского острова. В результате очередной атаки чиновников в начале лета подконтрольная застройщику управляющая компания «Невский дом» потеряла управление пятью домами первой очереди ЖК: решением государственной жилищной инспекции (ГЖИ) ее статус УК был аннулирован. Структуры девелопера в авральном режиме организовали новые собрания жильцов, но таким образом сумели вернуть себе только три дома, но еще два чиновники выставили на открытый конкурс. Тогда «Невский дом» предпринял попытку оспорить в суде само решение ГЖИ, чтобы вернуть себе все пять домов.
Прагматичные чиновники
В конце августа Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти приостановил открытый конкурс по отбору управляющей компании для пяти корпусов жилого комплекса «Я Романтик» (застройщик Seven Suns) на улице Вадима Шефнера на намыве Васильевского острова, введенных в эксплуатацию летом 2018 года. Конкурс был объявлен администрацией Василеостровского района 5 августа 2019 года. Отборочные процедуры, назначенные на 19 сентября 2019 года, приостановлены судом до вступления в силу решения по иску ООО «Невский дом» (управляющая компания, аффилированная с застройщиком ЖК), которое требует признать незаконным само объявление конкурса и вернуть дома ему в управление.
Как сообщили в администрации, 3 июня городская жилищная инспекция своим решением исключила эти пять домов из реестра жилья, управляемого «Невским домом». Затем уже 26 июня она внесла первый из них в аналогичный реестр домов под управлением ООО «Светлый мир — Управление недвижимостью». По остальным четырем домам администрация объявила открытый конкурс на выбор УК. Но 12 августа по двум из этих четырех домов - №10 корпус 1 и №12 корпус 2 — администрация получила протоколы собраний жильцов по вопросу выбора УК, и в соответствии с Жилищным кодексом, по этим лотам конкурс был отменен. Оставшиеся два дома - №12 корпус 1 и №14 корпус 1 — все еще фигурируют в качестве лотов №2 и 4 открытого конкурса, и чиновники намерены провести конкурсные процедуры по ним 19 сентября, сообщили в администрации.
Романтичное начало
ЖК «Я Романтик» (общая площадь строящегося жилья — 340 тыс. м2 на ул. Вадима Шефнера, 10-14) - это первый петербургский проект холдинга Seven Suns Development вологодского бизнесмена Михаила Шамина. Сегодня у холдинга в работе 6 проектов в Москве и Петербурге общей площадью более 900 тыс. м2 жилья. Оборот холдинга в 2018 году, по данным СПАРК, составил около 6 млрд рублей, в 2017 году — 6,7 млрд.
Первая очередь из пяти домов общей площадью 94 тыс. м2 была сдана в 2016 году, и уже в 2017 году девелоперу пришлось судиться с василеостровскими чиновниками, которые выставили право управлять этими домами на открытый конкурс.
Дело в том, что, согласно Жилищному кодексу РФ, если в течение года после ввода дома в эксплуатацию собственники жилья не выберут на общем собрании форму управления своим домом и управляющую компанию, то администрация района обязана объявить открытый конкурс и выбрать УК публичным порядком.
Вообще-то провести собрание в своем доме для компании, близкой застройщику, не сложно, и все девелоперы с этим легко справляются, сохраняя управление домами долгие годы. Но на намыве Васильевского острова возникла проблема: мало кому из заселившихся в квартиры дольщиков удалось в течение года зарегистрировать свое право собственности (потому что город долго решал вопрос с подключением намывных территорий к энергосетям, и они до 2018 года «питались» по временной схеме). И василеостровские чиновники забраковали принесенные «Невским домом» протоколы собраний на том основании, что голосовали не собственники помещений, а непонятно кто. Тогда — осенью 2017 года — юристы Seven Suns доказали в суде, что в течение первого года после сдачи право собственности может быть подтверждено и актом приема-передачи квартиры, потому что жильцы с самого начала несут обязанность платить за коммуналку, а значит, и имеют право выбирать поставщика этих услуг. И суд в 2017 году отменил конкурс и вернул все дома «Невскому дому».
Разбились о быт
В первый же год после получения домов в управление «Невский дом» нарастил выручку почти вчетверо (с примерно 30 млн по итогам 2016 года до примерно 120 млн рублей по итогам 2017 года). Но затем девелопер, похоже, к этой компании охладел и решил его поменять. По крайней мере, по данным СПАРК, уже в конце 2018 года ГЖИ в ходе внеплановой проверки выявила факты замены реквизитов в квитанциях у жильцов: вместо «Невского дома» получателем платежей стало ООО «Светлый мир Управление недвижимостью» («Светлый мир УН»). Эта компания, зарегистрированная в апреле 2018 года, тоже принадлежит владельцу Seven Suns Михаилу Шамину и занимается тем же самым — управлением многоквартирными домами холдинга. Сайты «Невского дома» и «Светлого мира УН» похожи, телефоны на них указаны одни и те же.
«Когда происходит замена реквизитов в счетах клиентов, это похоже на вывод денежных потоков из тонущей компании в предбанкротный период, - рассуждает партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова. - Когда у компании накапливается критическая масса проблем, с нее забирают все ценное и топят ее. Единственное, что меня смущает в данном случае — это то, что не происходит обычной для подобных историй заблаговременной смены гендиректора и бенефициара. Либо она запланирована на потом — когда передача домов новой УК состоится — либо бенефициар столь порядочный, что готов лично отвечать по долгам своей компании в случае ее несостоятельности. Такие люди среди бизнесменов тоже бывают».
По версии девелоперов-конкурентов, у Seven Suns действительно накопился довольно приличный ком финансовых сложностей. «Они должны «Терра Нове» (компания, создавшая намывные территории на В.О. - ред.) около миллиарда, банкам, землевладельцам в Москве и т. д. И город их прессует по поводу социальных объектов», - комментирует происходящее Александр Рассудов, председатель совета директоров «Лидер групп» (тоже строит жилье на намыве Васильевского острова).
Романтик в осаде
По словам исполнительного директора ООО «Светлый мир УН» Ильи Малкина, смена управляющей компании в домах была связана не с какими-то проблемами, а со сменой концепции (ребрендинга) этого направления бизнеса холдинга. Проблемы же с администрацией и ГЖИ связаны лишь с желанием близких к чиновникам управляющих компаний отобрать у девелопера часть его домов. «В 2018 году в холдинге была сформулирована концепция «Светлого мира» - эти два слова теперь входят в названия всех наших жилых комплексов: «Светлый мир ЯРомантик», «Светлый мир Внутри...» и так далее. И управляющую компанию — единую для всех комплексов - было решено тоже назвать «Светлый мир Управление недвижимостью». Именно она стала предлагаться жильцам всех объектов в качестве УК. В 2019 году весной мы стали постепенно готовить к переводу на новую УК и те первые пять домов, которые управлялись ООО «Невский дом». Но, как только в мае мы провели первое собрание, ГЖИ совершило этот странный финт. Там есть одно должностное лицо, очевидно, крайне заинтересованное в происходящем. Так вот, это лицо, вместо того, чтобы уведомлять нас о проверках по официальной электронной почте или по официальным номерам телефонов, о которых мы неоднократно уведомляли надзорные органы, стало слать нам в бизнес-центр телеграммы. А почтальона в бизнес-центр не пускают, и телеграммы мы просто не получали. Так мы не получили четыре телеграммы, он составил акт о нашей неявке и противодействии проверкам. А это уже формальное основание для работы лицензионной комиссии. Она и вынесла решение об исключении домов из нашего управления».
По словам Ильи Малкина, Васильевский остров — единственный район города, где у холдинга возникают подобные проблемы. «Но мы всегда отбиваемся, потому что у нас много лояльных жильцов, мы любой дом-тысячник легко можем отголосовать за месяц с кворумом 60%. Жители довольны работой УК и готовы активно бороться за свои права. Собственно, после июньского решения ГЖИ мы сразу провели голосование по четырем оставшимся домам и принесли в инспекцию и в администрацию протоколы — о выборе ООО «Светлый мир Управление недвижимостью» в качестве УК. Два дома сняли с конкурса , а еще по двум почему-то протоколы не приняли, конкурс не отменили, даже не смотря на прямой запрет о проведении конкурса, вынесенный Арбитражным судом в качестве обеспечительных мер в ходе проходящего судебного разбирательства. Но мы этого не боимся, суд такое самоуправство легко отменит».
