Битва за шесть соток. Тысячи дачников Ленобласти теряют права на недвижимость

Коттеджный посёлок «Графская Славянка». Фото: компания «Армада»

Корни данной правовой коллизии уходят в 2018 год, когда Министерство обороны выпустило приказ №472. В соответствии с этим документом вокруг военных объектов до 1 января 2022 года должны быть установлены и поставлены на кадастровый учет зоны с особыми условиями использования: охранные, запретные и зоны охраняемого военного объекта. В пределах запретных зон запрещено строительство капитальных объектов и вообще всякая «невоенная» деятельность.

Основанием для этого стало Постановление правительства РФ от 5 мая 2014 года №405. Этим же постановлением регламентированы и размеры запретных зон в зависимости от категории земель, на которых расположен военный объект. Например, если он находится на территории населенного пункта, граница должна быть в пределах 400 м, а если на землях сельхозназначения — до 3 км.

Именно такие, самые дальние границы, по данным открытых источников, установили по крайней мере два военных объекта в Ленобласти. Это военный аэродром «Пушкин» и военная часть 55443 в Большой Ижоре (Ломоносовский район), которая контролирует полигон для хранения и утилизации отработанных боеприпасов.

В запретных зонах оказалось более 3 тыс. дачных участков и домов в коттеджных поселках (около 2 тыс. на территории Пудомягского сельского поселения Гатчинского района и более 1 тыс. — в садоводствах вокруг Большой Ижоры). В большинстве случаев участки были куплены людьми давно, задолго до даты издания приказа Минобороны. Многие собственники без опасений строили на земле дома, разбивали огороды и сады. При этом, судя по всему, и дачники, и местные власти были не в курсе действий военных: те устанавливали границы запретных зон и ставили их на кадастровый учет безо всяких уведомлений и согласований.

Собственники участков узнали о том, что их владения попали в запретную зону, случайно. «Люди, которые достроили дома в прошлом году и попытались их зарегистрировать в Росреестре, стали получать отказы. Поясняют, что земля, например, находится в границах запретной зоны военного аэродрома «Пушкин», а значит, ничего там строить нельзя», — говорит житель коттеджного поселка «Графская Славянка» Анатолий Данилов. Но, по его словам, когда жители поселка приобретали землю, никаких запретных зон не было, что зафиксировано соответствующими выписками.

Как следует из открытого письма председателя садоводства «Рассвет» Нины Рахимовой, адресованного премьер-министру РФ Михаилу Мишустину, ижорские дачники узнали об ограничении своих прав на собственность аналогичным образом — после неудачных попыток зарегистрировать недвижимость в Росреестре.

«Местные власти, в свою очередь, узнали о проблеме от граждан», — рассказывает Анатолий Данилов. Например, по документам администрации Гатчинского района, участки в Пудомягском сельском поселении находятся на землях сельхозназначения и предназначены для дачного строительства, а запретная зона аэродрома «Пушкин» «отсутствует в утвержденных документах территориального планирования».

«Мы взяли выписку из Росреестра о территории аэродрома, и из этого документа следует, что он находится на землях населенных пунктов. Следовательно, военные в соответствии со своими же нормативно-правовыми актами должны были установить запретную зону в 400 м, а никак не в 3 км», — подчеркивает Анатолий Данилов. На данный момент собственники обращаются во все инстанции, для того чтобы восстановить свои права в полном объеме, но пока безрезультатно.

Юристы говорят, что владельцы дач действительно находятся в невыгодной ситуации. «Законодательство в отношении объектов капстроительства в границах зон с особыми условиями использования (ЗОУИТ), созданных до 1 января 2022 года, категорично», — объясняет старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов. Если функциональное назначение такого объекта, по его словам, не соответствует ограничениям, установленным для ЗОУИТ, он должен быть снесён. «Если собственник объекта не согласен на такой исход, то снос всё равно осуществляется, но только по решению суда и после предварительного возмещения гражданину убытков», — говорит Константин Бойцов. По его словам, правообладатели объектов также вправе требовать выкупа земельных участков в связи с установлением ЗОУИТ, поскольку не смогут использовать земельные участки в соответствии с видами их разрешенного использования.

«Мы знаем о такой возможности, но не рассматриваем её на данный момент. Мы собирались здесь жить, растить детей, мы строили дома «на века» и для семьи. И мы всё это теперь должны бросать только потому, что военные неправильно прочитали свой же закон?» — возмущен Анатолий Данилов.

По его словам, коттеджный поселок «Графская Славянка» насчитывает 600 участков, продажи начались в 2016 году, и собственники только 113 владений успели построить и зарегистрировать права на дома в 2020 году. «Ещё 224 собственника достроили дома в этом году и не могут сейчас их зарегистрировать. Остальные ещё не успели возвести жилье», — говорит Анатолий Данилов. Как раз эти люди находятся в самом уязвимом положении, считают юристы.

«Момент возникновения прав собственности на землю вообще не имеет значения в данном случае. Если объект капстроительства возведен после установления ЗОУИТ и не соответствует ее ограничениям, то, по логике законодателя, он является самостроем и подлежит сносу за счет того, кто его и строил», — объясняет Константин Бойцов.

Опрошенные «Новым проспектом» юристы считают ситуацию сложной, но не безнадёжной, и рекомендуют начинать «битву за дачи» с… Росреестра.

«По действующему законодательству использование объектов капстроительства, расположенных в границах ЗОУИТ, до их сноса и земельных участков до их выкупа (изъятия) не запрещается. Также допускается отчуждение объектов недвижимости», — говорит Константин Бойцов.

А так как заключить подобную сделку без регистрации прав на продаваемую недвижимость невозможно, отказ в учете объекта либо регистрации прав в случае, если объект недвижимости был создан до установления ЗОУИТ, незаконен, рассуждает юрист.

Противоречивыми считает действия управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленобласти и партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Сергей Учитель. Он напоминает, что федеральный Россреестр был одним из активных участников разработки так называемой дачной амнистии и активно комментировал практику её применения, в том числе акцентируя внимание на снятии административных барьеров для оформления прав граждан на объекты в границах приаэродромных территорий. «Также Росреестр указывал, что если такие объекты были построены до момента установления приаэродромной территории, их снос не допускается. Но, видимо, на практике в рассматриваемых случаях закон не работает», — резюмирует он.

По мнению юристов, для дачников наиболее перспективными будут обращения в суды с исками об оспаривании действий ТУ Росреестра, которое отказывает в регистрации прав на объекты, построенные до установления ЗОУИТ. «Если факт создания объекта капстроительства до установления новых границ будет доказан, признание права собственности на него в судебном порядке с последующим внесением сведений в ЕГРН возможно», — согласен Константин Бойцов.

Генеральный директор Юрбюро №1 Юлия Комбарова всё же считает для собственников целесообразным потребовать от госорганов в добровольном порядке или через суд выкупить их капстроения и земельные участки, «так как при внесении частных земельных участков в ЗОУИТ люди не могут полноценно пользоваться своим имуществом». «При этом нужно требовать выкупа по рыночной стоимости, которая бы не учитывала новых ограничений, с привлечением независимого оценщика. «И власти, согласно Земельному кодексу, будут обязаны выкупить участки», — говорит она.

Оспаривание изменения границ ЗОУИТ в суде тоже возможно, но сложно, единодушны юристы. «Этот путь в силу специфики правоотношений, с привлечением в дело Министерства обороны РФ, возможным проведением экспертиз и так далее, может затянуться. В последующем снова потребуется обращение в Россреестр», — поясняет Сергей Учитель. «Решение об установлении или изменении границ — это нормативно-правовой акт, поэтому практически его возможно оспорить в суде», — подтверждает Константин Бойцов. «Однако с учетом военного назначения объектов, для которых установлены новые границы, и потенциальных вопросов, связанных с государственной тайной, рассчитывать на то, что потенциальные судебные процессы будут быстрыми, не приходится», — говорит он. «Передвинуть границы ЗОУИТ через суд практически нереально, по практике — отказы», — знает Юлия Комбарова.

А пока сложившаяся ситуация «явно ухудшает права собственников» и снижает стоимость их участков и домов, говорят юристы.