Пятый сезон. «Кристалл-Палас» снова в продаже

Легендарный петербургский кинотеатр «Кристалл-Палас» на Невском проспекте выставлен на продажу. За пятиэтажное здание просят 275 млн рублей, но аналитики считают, что цена завышена — приспособить здание под какую-либо иную коммерческую функцию будет сложно из-за его конструктивных особенностей.

Информация о продаже здания, в котором до 2012 года функционировал кинотеатр «Кристалл-Палас», за 275 млн рублей появилась на сервисе объявлений «Авито». Общая площадь объекта составляет 1,4 тыс. м², при этом, отмечается в объявлении, согласована возможность ее увеличения до 1,7 тыс. м².

Как рассказали в агентстве недвижимости «Мир квартир», являющемся брокером данного объекта, речь идет о продаже самого здания и юридического лица, в собственность которого оно оформлено — ООО «Кристалл-Палас». «Сейчас идут переговоры с потенциальным покупателем», — пояснил представитель «Мира квартир». 

«Кристалл-Палас» — один из старейших кинотеатров Петербурга, был открыт в эпоху немого кино и впоследствии стал первым звуковым кинотеатром в городе. В 1997 году после ремонта «Кристалл-Палас» стал первым в Петербурге и вторым в России кинотеатром с цифровым звуком. В 2010 году «Кристалл-Палас» привлек к себе внимание Госпожнадзора — ведомство приостановила его работу из-за большого количества выявленных нарушений правил пожарной безопасности: в здании не работала система оповещения о пожаре, автоматическая пожарная сигнализация не была отремонтирована, не было запасного выхода с первого этажа. В 2012 году тогдашний собственник «Кристалл-Паласа», холдинг «Газпром-Медиа», закрыл его на реконструкцию. Работы предположительно должны были завершиться за год, но в итоге кинотеатр так больше и не открылся. 

В 2015 году, по данным ресурса «Картотека.ру», у ООО «Кристалл-Палас» сменились собственники. Вместо «Газпром-Медиа» владельцем кинотеатра стала группа «Ташир» Самвела Карепетяна. По оценкам экспертов, стоимость здания «Кристалл-Палас» площадью 5,3 тыс. м² могла тогда составить от $10–15 млн. В октябре 2018 года, по данным «Картотеки.ру», собственником 100% долей ООО «Кристалл-Палас» стал Владимир Шемякин, экс-депутат Госдумы шестого созыва и бизнесмен. Как говорит один из участников рынка, знакомый с ситуацией, предприниматель планировал развивать объект как кинотеатр. Однако планы не осуществились, по предположению собеседника «НП», из-за того, что в ремонт здания нужно было вложить значительную сумму. 

По данным СПАРК, Владимир Шемякин в разное время занимал руководящие должности в ЗАО «Кока-Кола боттлерз», OOO «Пепсико холдингс», ООО «Юнимилк», возглавлял ЗАО «Видео Интернешнл «Тренд», в 2014–2019 годах был первым заместителем гендиректора «Газпром-Медиа». В апреле 2019 года Владимир Шемякин был назначен и.о. гендиректора Росгосцирка, в сентябре того же года был утвержден в этой должности, а 15 декабря 2020 года ее покинул. При этом, по сведениями «Картотеки.ру», 8 августа 2019 года единственным собственником ООО «Кристалл-Палас» стал Никита Владимирович Шемякин. 

На запрос «НП» о ситуации с «Кристалл-Паласом» Владимир Шемякин пока не ответил.

По мнению участников рынка, запрашиваемая за «Кристалл-Палас» высоковата. «Это очень специфическое по планировкам здание. Во-первых, это кинотеатр с залами, во-вторых, он многоэтажный, в-третьих, есть перепады по уровням. С учетом этих параметров цена все же довольно высокая, на мой взгляд», — говорит генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. «Около 190 тыс. рублей за квадратный метр превышает рыночную стоимость «Кристалл-Паласа» даже с учетом его уникальной локации», — соглашается директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова. 
Но партнер East Real Сергей Федоров, говорит, что цена за объект вполне рыночная, даже с учетом того, что перестроить здание под другие цели будет сложно. «Я думаю, тут можно создать отель. При этом больших инвестиций в конструктив, скорее всего, делать не придется», — считает он.
С коллегой согласна Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management: «Цена объекта действительно выглядит невысокой. Либо продавцу нужно в кратчайшие сроки избавиться от актива, либо ему срочно нужны деньги».

Эксперты сходятся во мнении, что наиболее вероятной причиной продажи является именно сложная конфигурация здания. «Поскольку там раньше располагался кинотеатр, вероятно, там сохранилось множество темных глубоких помещений. Такая конфигурация ограничивает будущего собственника в использовании объекта: самые логичные функции — гостиница, офисы, апартаменты — вряд ли можно реализовать в классическом виде», поясняет Анна Сигалова. Приспособление такого объекта под какую-то коммерческую функцию — задача довольно творческая, считает Николай Пашков. «Будущему собственнику придется проявить большую находчивость и креатив, чтобы подобрать для объекта функцию, которая была бы востребована в этой локации», — добавляет Анна Сигалова.

Теоретически «Кристалл-Палас» можно было бы вернуть Петербургу в качестве кинотеатра — этот рынок, несмотря на все сложности 2020 года, еще жив, рассуждают представители отрасли. Правда, в одиночку, как всегда работал «Кристалл-Палас», развиваться будет сложно. По мнению совладельца сети кинотеатров «Мираж Синема» Олега Ивонинского, выжить в новое время смогут только сетевые проекты, собственники которых управляют несколькими видами бизнесов и имеют возможность дофинансировать кинотеатры.