Банкиры и застройщики: «Мы не противники, а партнеры»
Новый проспект
Статьи

Банкиры и застройщики: «Мы не противники, а партнеры»

Прочитано: 367
Банкиры и застройщики: «Мы не противники, а партнеры»

До вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве, который регламентировал работу застройщиков последние 20 лет, остается два месяца. Эти поправки изменят модель финансирования строительных проектов — на смену деньгам дольщиков придет работа через эскроу-счета и проектное финансирование. Таким образом, влияние банков на строительную отрасль значительно вырастет. Готовы ли банкиры и строители к смене правил игры? Какой будет реализация реформы и ее последствия, эти и многие другие вопросы обсудили участники экспертной дискуссии «Банки&Застройщики», организованной «Новым проспектом».

Стройка в тумане

По словам застройщиков, ситуация с реформой пока «полна тумана». И чем ближе 1 июля (дата, когда законодательство официально изменится), тем плотнее этот туман. «Есть мнение, что реформа  пролоббирована банками,  что эти «жирные коты» сейчас начнут зарабатывать и на ипотеке, и на эскроу-счетах, и на проектном финансировании. Но я бы хотел выступить сейчас в их защиту. Дело в том, что эта история с реформой не только про деньги, но и про большие риски. Теперь именно банки  (хотя это четкие консервативные структуры, которые защищают интересы вкладчиков) должны решать — быть строительному проекту или нет, и нести ответственность за решение. А учитывая маржу в отрасли  на уровне 5-10% в масс-маркете, любая ошибка в расчетах может увести стройку в «ноль» и даже «в минус». Прибавьте к этому то, что доходы населения падают 6-й год подряд — за прошлый год они сократились еще 2,3 % по сравнению с предыдущим годом. И станет понятно, что банки в очень непростой ситуации, также как и мы, застройщики», — говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.

С коллегой согласен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов: «Риски действительно высоки. Новшество в виде эскроу-счетов добавляет к себестоимости строительства 4-5% (за счет банковской ставки) и тем самым автоматически убивает 50-60% маржи. Отыграет ли цена эти затраты завтра? Поди угадай». Но ужаса, по его словам, строители из-за реформы не испытывают. «Во-первых, наша отрасль тренированная. С 2004 года, когда была принята первая редакция ФЗ-214 о долевом строительстве, мы постоянно приспосабливаемся к изменениям этого закона. Прибавьте сюда градостроительное законодательство, которое тоже постоянно меняется, и вы поймете, что отрасль перманентно переходит от одного состояния к другому. Во-вторых, многие рынки живут в моделях эскроу-счетов. И зарубежный опыт показывает, что эти модели оздоравливают строительную отрасль. В-третьих, законодатель все-таки предусмотрел переходный период. И в одночасье на эскроу перейдет лишь четверть текущих проектов в Петербурге. Остальные получат возможность завершить работу по старым правилам», — говорит он.

Докажите свое участие

Банкиры сообщили, что к реформе готовы и согласились с тезисом о том, что являются не оппонентами строителей, а их партнерами.

 «Мы начали работать с эскроу-счетами в июле 2018 года. И видим, что все вопросы и сомнения строителей — в плоскости экономики. Меня часто спрашивают, какая должна быть рентабельность проекта, чтобы наш банк взялся его кредитовать. Отвечу так — рентабельность может быть и 2%, но если в проекте нормальный собственный капитал застройщика, банк такой проект поддержит. Поэтому мой совет строителям — общаясь с банком максимально показывайте, сколько в проекте ваших денег», — говорит Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка России.

По его словам, у опытных строителей — тех, что уже активно работают с банками, в новой правовой реальности не будет проблем с привлечением средств. «Если строитель ранее привлекал проектное финансирование, то для него удорожание работы по этому фактору составит 2-4%. Если не привлекал — 6-8%. Для новичков мы открыли горячую телефонную линию, где можно до начала реформы получить консультации по кредитованию», — сообщил он.   

С коллегой согласен Вячеслав Ермолин, вице-президент Банка «Санкт-Петербург»: «Банки не против застройщиков. Мы в одной лодке. И нам предстоит большая совместная работа». Но диалог и взаимодействие, по его словам, будут зависеть от того, насколько строители будут готовы сами инвестировать в проекты.

«Пока строительная отрасль сильно недокапитализирована. И это одна из причин предстоящей реформы, наравне с проблемой обманутых дольщиков. Строители традиционно в долевой схеме вкладывали в работу 15-20% собственных средств, а 80% — это деньги дольщиков, которые теперь должны заместить деньги банков. Но у нашего банка, например, уже сейчас в стройке 30% кредитного портфеля. И мы бы не хотели этот процент повышать. Это значит, что число проектов, которые мы возьмем в работу после изменения закона, сократится  пропорционально увеличению нашей ответственности за них. И мы будем стараться финансировать хорошие  проекты — с понятными моделями и собственниками, которые готовы инвестировать собственные деньги», — добавил Вячеслав Ермолин. Но в целом, по его словам, отрасль ждет оздоровление, потому что проекты на грани рентабельности «кредитное сито» не пройдут.

В свою очередь территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова уверена, что потребительский спрос (основа успеха застройщика), в ближайшее время не иссякнет. «Сейчас 70% жилья люди приобретают в ипотеку. И для ее получения в среднем по стране достаточно  совокупного дохода на семью в 61 тыс. рублей. В Петербурге сумма чуть больше — 87 тыс. рублей — это значит, что если семья работает и муж с женой получают по 45-50 тыс. рублей в месяц, они могут рассчитывать на ипотеку. Это реальное требование. Поэтому все, кто хотел купить квартиру, купят», — уверена она.

Скачка цен не будет

Отдельный вопрос — как в результате реформы изменятся цены на жилье. Марк Лернер считает, что в этом году они продолжат расти и прибавят 5-8% до Нового года, но без скачка. «А в следующем году будет рост еще на 8-10%», — прогнозирует он. С ним согласна старший юрист практики недвижимости «Дювернуа Лигал» Елена Волкова. «Рост точно будет. Но какой — пока сказать сложно. А что может стимулировать спрос? Льготные ипотечные программы, а также возможность напрямую оплачивать жилье материнским капиталом на эскроу-счета. Соответствующий законопроект сейчас рассматривает Госдума РФ», — говорит она. Ее коллега Карина Епифанцева, руководитель группы антикризисного управления и банкротства  «Дювернуа Лигал», добавила, что обыватель должен осознать — при новой схеме финансирования строек деньги на эскроу-счетах останутся в его собственности (как во вкладе), и, случись что, он сможет их забрать. «А поскольку в этой схеме деньги гарантированно резервируются, могут быть понижены ставки по ипотеке, что также может стимулировать рынок», — отмечает она.

Важно, что новое законодательство не обходит стороной вопрос создания социальной инфраструктуры. Те строители, которые ее строят, получили возможность продолжить работу по старым правилам даже при условии 15% готовности проекта (для всех остальных порог готовности выше — до 30%). «Мы призываем увеличить внимание к механизмам ГЧП в новой правовой реальности. Это тот механизм, который позволит оптимизировать затраты на создание инфраструктуры и вывести их за рамки проекта. Ставки резервирования под концессионные соглашения сегодня нулевые. Это позволяет привлекать деньги в такие проекты на гораздо более интересных для инвесторов условиях», — говорит руководитель практики ГЧП и сопровождения инвестиционных проектов Capital Legal Services Юлия Антипова.

А партнер CLC Марина Горлачева добавляет, что, по ее прогнозу, становление отрасли в новых реалиях будет идти до 2025 года. «Тот кавардак, который сейчас творится в стройке, обусловлен банкротствами застройщиков — недобросовестных и непрофессиональных людей, которые пришли в отрасль, где были сказочные доходы, и превратили отличный инструмент, каким был механизм долевого строительства, в криминальные схемы. Корень проблемы — в этом. Но в результате реформы, к 2025 году проблемные стройки в стране закончатся и острота «темы обманутых дольщиков» спадет. С помощью банков, которые будут заботиться  о своих деньгах и репутации, рынок очистится. И начнется новый этап его развития», — заключила она.


Банки&Застройщики экспертная дискуссия 214 ФЗ
Другие статьи автора Читайте также по теме

Cтройки в городе продолжают работу, но это не стало панацеей для рынка жилой недвижимости. По словам гендиректора Первого Ипотечного Агентства и председателя комитета по ипотеке Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти Максима Ельцова, в регионе многие процессы поставлены на паузу. Но есть и хорошая новость — жилье для петербуржцев по-прежнему остается самым надежным объектом вложения средств. 



Опрос: 11% россиян продлят День народного единства отпуском или отгулами
30.10.2022
Си Цзиньпин отметил высокий уровень устойчивого развития отношений России и КНР
30.10.2022
"Аэрофлот" перешел на российскую систему бронирования авиабилетов
30.10.2022
Победу в турнире года по DOTA 2 одержала команда Tundra Esports
30.10.2022
Пригожин призвал Генпрокуратуру запретить Youtube в России
30.10.2022
Спад прибыли. Рестораторам Петербурга пришлось пойти на жертвы
30.10.2022
Bloomberg: с 1 ноября Cathay Pacific возобновит полеты в воздушном пространстве России
30.10.2022
В Крыму допустили возобновление движения по поврежденной части моста к январю
30.10.2022
Маск, Брин и другие топы Силиконовой долины проведут Хэллоуин в замке Дракулы
30.10.2022
Лавров заявил о неизменной готовности Путина к переговорам по Украине
30.10.2022
В Бразилии началось голосование на выборах президента
30.10.2022
Россия включила все 14 заморских территорий Великобритании в перечень недружественных
30.10.2022
Путин соболезнует властям Южной Кореи в связи с гибелью людей в давке в Сеуле
30.10.2022
Зеленский призвал исключить Россию из G20
30.10.2022
The National Interest: Вашингтону следует принудить Зеленского к переговорам
30.10.2022
Песков обозначил, что может стать основой для переговоров Путина и Байдена
30.10.2022
Разводку мостов в Петербурге отменили из-за шторма в ночь на 30 октября
30.10.2022
Петербургу не хватило одного градуса до температурного рекорда 29 октября
30.10.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки