Банкиры и застройщики: «Мы не противники, а партнеры»
До вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве, который регламентировал работу застройщиков последние 20 лет, остается два месяца. Эти поправки изменят модель финансирования строительных проектов — на смену деньгам дольщиков придет работа через эскроу-счета и проектное финансирование. Таким образом, влияние банков на строительную отрасль значительно вырастет. Готовы ли банкиры и строители к смене правил игры? Какой будет реализация реформы и ее последствия, эти и многие другие вопросы обсудили участники экспертной дискуссии «Банки&Застройщики», организованной «Новым проспектом».
Стройка в тумане
По словам застройщиков, ситуация с реформой пока «полна тумана». И чем ближе 1 июля (дата, когда законодательство официально изменится), тем плотнее этот туман. «Есть мнение, что реформа пролоббирована банками, что эти «жирные коты» сейчас начнут зарабатывать и на ипотеке, и на эскроу-счетах, и на проектном финансировании. Но я бы хотел выступить сейчас в их защиту. Дело в том, что эта история с реформой не только про деньги, но и про большие риски. Теперь именно банки (хотя это четкие консервативные структуры, которые защищают интересы вкладчиков) должны решать — быть строительному проекту или нет, и нести ответственность за решение. А учитывая маржу в отрасли на уровне 5-10% в масс-маркете, любая ошибка в расчетах может увести стройку в «ноль» и даже «в минус». Прибавьте к этому то, что доходы населения падают 6-й год подряд — за прошлый год они сократились еще 2,3 % по сравнению с предыдущим годом. И станет понятно, что банки в очень непростой ситуации, также как и мы, застройщики», — говорит гендиректор «Петрополя» Марк Лернер.
С коллегой согласен вице-президент по финансам и экономике Группы RBI Алексей Ефремов: «Риски действительно высоки. Новшество в виде эскроу-счетов добавляет к себестоимости строительства 4-5% (за счет банковской ставки) и тем самым автоматически убивает 50-60% маржи. Отыграет ли цена эти затраты завтра? Поди угадай». Но ужаса, по его словам, строители из-за реформы не испытывают. «Во-первых, наша отрасль тренированная. С 2004 года, когда была принята первая редакция ФЗ-214 о долевом строительстве, мы постоянно приспосабливаемся к изменениям этого закона. Прибавьте сюда градостроительное законодательство, которое тоже постоянно меняется, и вы поймете, что отрасль перманентно переходит от одного состояния к другому. Во-вторых, многие рынки живут в моделях эскроу-счетов. И зарубежный опыт показывает, что эти модели оздоравливают строительную отрасль. В-третьих, законодатель все-таки предусмотрел переходный период. И в одночасье на эскроу перейдет лишь четверть текущих проектов в Петербурге. Остальные получат возможность завершить работу по старым правилам», — говорит он.
Докажите свое участие
Банкиры сообщили, что к реформе готовы и согласились с тезисом о том, что являются не оппонентами строителей, а их партнерами.
«Мы начали работать с эскроу-счетами в июле 2018 года. И видим, что все вопросы и сомнения строителей — в плоскости экономики. Меня часто спрашивают, какая должна быть рентабельность проекта, чтобы наш банк взялся его кредитовать. Отвечу так — рентабельность может быть и 2%, но если в проекте нормальный собственный капитал застройщика, банк такой проект поддержит. Поэтому мой совет строителям — общаясь с банком максимально показывайте, сколько в проекте ваших денег», — говорит Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка России.
По его словам, у опытных строителей — тех, что уже активно работают с банками, в новой правовой реальности не будет проблем с привлечением средств. «Если строитель ранее привлекал проектное финансирование, то для него удорожание работы по этому фактору составит 2-4%. Если не привлекал — 6-8%. Для новичков мы открыли горячую телефонную линию, где можно до начала реформы получить консультации по кредитованию», — сообщил он.
С коллегой согласен Вячеслав Ермолин, вице-президент Банка «Санкт-Петербург»: «Банки не против застройщиков. Мы в одной лодке. И нам предстоит большая совместная работа». Но диалог и взаимодействие, по его словам, будут зависеть от того, насколько строители будут готовы сами инвестировать в проекты.
«Пока строительная отрасль сильно недокапитализирована. И это одна из причин предстоящей реформы, наравне с проблемой обманутых дольщиков. Строители традиционно в долевой схеме вкладывали в работу 15-20% собственных средств, а 80% — это деньги дольщиков, которые теперь должны заместить деньги банков. Но у нашего банка, например, уже сейчас в стройке 30% кредитного портфеля. И мы бы не хотели этот процент повышать. Это значит, что число проектов, которые мы возьмем в работу после изменения закона, сократится пропорционально увеличению нашей ответственности за них. И мы будем стараться финансировать хорошие проекты — с понятными моделями и собственниками, которые готовы инвестировать собственные деньги», — добавил Вячеслав Ермолин. Но в целом, по его словам, отрасль ждет оздоровление, потому что проекты на грани рентабельности «кредитное сито» не пройдут.
В свою очередь территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова уверена, что потребительский спрос (основа успеха застройщика), в ближайшее время не иссякнет. «Сейчас 70% жилья люди приобретают в ипотеку. И для ее получения в среднем по стране достаточно совокупного дохода на семью в 61 тыс. рублей. В Петербурге сумма чуть больше — 87 тыс. рублей — это значит, что если семья работает и муж с женой получают по 45-50 тыс. рублей в месяц, они могут рассчитывать на ипотеку. Это реальное требование. Поэтому все, кто хотел купить квартиру, купят», — уверена она.
Скачка цен не будет
Отдельный вопрос — как в результате реформы изменятся цены на жилье. Марк Лернер считает, что в этом году они продолжат расти и прибавят 5-8% до Нового года, но без скачка. «А в следующем году будет рост еще на 8-10%», — прогнозирует он. С ним согласна старший юрист практики недвижимости «Дювернуа Лигал» Елена Волкова. «Рост точно будет. Но какой — пока сказать сложно. А что может стимулировать спрос? Льготные ипотечные программы, а также возможность напрямую оплачивать жилье материнским капиталом на эскроу-счета. Соответствующий законопроект сейчас рассматривает Госдума РФ», — говорит она. Ее коллега Карина Епифанцева, руководитель группы антикризисного управления и банкротства «Дювернуа Лигал», добавила, что обыватель должен осознать — при новой схеме финансирования строек деньги на эскроу-счетах останутся в его собственности (как во вкладе), и, случись что, он сможет их забрать. «А поскольку в этой схеме деньги гарантированно резервируются, могут быть понижены ставки по ипотеке, что также может стимулировать рынок», — отмечает она.
Важно, что новое законодательство не обходит стороной вопрос создания социальной инфраструктуры. Те строители, которые ее строят, получили возможность продолжить работу по старым правилам даже при условии 15% готовности проекта (для всех остальных порог готовности выше — до 30%). «Мы призываем увеличить внимание к механизмам ГЧП в новой правовой реальности. Это тот механизм, который позволит оптимизировать затраты на создание инфраструктуры и вывести их за рамки проекта. Ставки резервирования под концессионные соглашения сегодня нулевые. Это позволяет привлекать деньги в такие проекты на гораздо более интересных для инвесторов условиях», — говорит руководитель практики ГЧП и сопровождения инвестиционных проектов Capital Legal Services Юлия Антипова.
А партнер CLC Марина Горлачева добавляет, что, по ее прогнозу, становление отрасли в новых реалиях будет идти до 2025 года. «Тот кавардак, который сейчас творится в стройке, обусловлен банкротствами застройщиков — недобросовестных и непрофессиональных людей, которые пришли в отрасль, где были сказочные доходы, и превратили отличный инструмент, каким был механизм долевого строительства, в криминальные схемы. Корень проблемы — в этом. Но в результате реформы, к 2025 году проблемные стройки в стране закончатся и острота «темы обманутых дольщиков» спадет. С помощью банков, которые будут заботиться о своих деньгах и репутации, рынок очистится. И начнется новый этап его развития», — заключила она.
