Апарты вместо кино. Территория «Леннаучфильма» снова на торгах

Российский аукционный дом в мае в третий раз попытается продать имущественный комплекс киностудии «Леннаучфильм» в Невском районе Петербурга. Аналитики отмечают снизившуюся до интересного уровня цену лота. Оптимальный вариант использования территории, по их мнению, — это строительство жилья или апарт-отеля.

Российский аукционный дом выставил на продажу имущественный комплекс петербургского филиала АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького» — киностудии «Леннаучфильм». 

Комплекс расположен в промзоне «Стеклянный городок» в Невском районе, на Мельничной ул., 4. В него входят два смежных земельных участка общей площадью 2 га, а также четыре нежилых здания общей площадью 17,4 тыс. м². В их числе есть значительные объекты, например бывший производственный корпус площадью 14,2 тыс. м² и вспомогательный корпус площадью 2,5 тыс. м², а также совсем маленькие объекты, которые ранее использовали под склады пленки (69,9 м²) и готовых фильмов (683,4 м²). Земельные участки находятся в объединенной зоне регулирования застройки центральных районов Петербурга и предназначены для размещения объектов культуры и искусства. Между тем, отмечают эксперты, в данной зоне также возможно строительство жилья и апартаментов.

Стартовая цена имущественного комплекса «Леннаучфильма» — 475,5 млн рублей. Торг будет идти на повышение с шагом в 10 млн рублей. Аукцион состоится 13 мая на электронной торговой площадке lot-online. 

Цена может вырасти

Эксперты отмечают, что лот может вызвать интерес у потенциальных покупателей. Во-первых, этому способствует значительное снижение цены: в прошлый раз, в августе 2020 года, за недвижимость «Леннаучфильма» Киностудия им. Горького, которая им владеет, хотела выручить не менее 478,3 млн рублей. Торги шли на снижение стартовой цены. Они стартовали с 956 млн рублей, но ничем не окончились — покупателя не нашлось.

«Сейчас цена лота в рынке», — отмечает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Однако, по ее мнению, ждать существенного повышения цены в ходе торгов не стоит. «Рост цены будет зависеть от количества претендентов на лот», — добавляет руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. 

Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers Анна Сигалова согласна с коллегами и уверена, что участок будет пользоваться спросом. «Сейчас отличное время для его продажи. Ожидаем, что цена по результатам торгов может значительно вырасти под влиянием конкурентного процесса. На данный комплекс потенциально может быть много интересантов», — говорит Анна Сигалова. 

Правила землепользования и застройки относят территорию «Леннаучфильма» к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов, где разрешено размещение коммерческой и жилой недвижимости. 

Прежде всего жилье

Эксперты говорят, что у данной локации есть как плюсы, так и минусы. В числе плюсов — близость к центру города, набережной Невы, скверу и метро, а также отсутствие охранных обязательств на здания. Среди минусов — промышленное окружение участка и сложная структура объекта. 

Земля, по мнению аналитиков, может быть интересна девелоперам жилой недвижимости. «В последние годы мы видим высокий интерес к лотам в зонах редевелопмента, а предложение в черте города ограничено. Особенно сейчас, на фоне высокого спроса на участки», — поясняет Ольга Трошева. 

«Территория подходит для строительства жилья», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев. По его мнению, основным вопросом для покупателей станет возможность и целесообразность использования и приспособления существующих на участке зданий. «С одной стороны, они не очень эффективно используют территорию, но дают потенциальную возможность получить арендный поток в кратчайшие сроки после покупки. С другой стороны, при сносе этих объектов количество полезных площадей можно увеличить в разы», — рассуждает Игорь Кокорев. 

Коммерция тоже возможна

Среди других возможных вариантов приспособления недвижимости «Леннаучфильма» эксперты называют создание гостиницы, апарт-отеля или бизнес-центра. 

«В идеале — сохранить творческую функцию и киностудию. Но, к сожалению, этого не случится по понятным причинам. Пока единственное, что приходит в голову, — бизнес-центр класса «В/В+» с общественными и креативными пространствами и с сохранением хоть какой-то творческой составляющей», — говорит Ольга Шарыгина. 

По мнению руководителя отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE Алексея Федорова, существующее здание можно приспособить только под офисную функцию. «Но такой проект может и не окупиться: затраты потребуются большие, а бизнес-центры в этой локации испытывают сложности с заполнением даже по ставкам ниже среднерыночных», — рассуждает он. 

По оценкам Ольги Трошевой, на месте «Леннаучфильма» можно создать около 30–35 тыс. м² улучшений класса «комфорт» или «комфорт+». Средняя нагрузка на «квадрат» улучшений в «сером поясе» в среднем варьируется от 12 тыс. до 25 тыс. рублей на каждый 1м². Это зависит от многих факторов: расположения, степени подготовки участка, его окружения.

Справка «Нового проспекта»:

была создана 11 февраля 1933 года и занималась производством научно-популярных фильмов и научно-просветительских фильмов. Всего студией выпущено более 4 тыс. картин. В последние годы кинематографической деятельности на киностудии не ведется. Компания использует часть недвижимости под складские нужды (хранение пленок и реквизита), остальное сдает в аренду.

О планах реализации имущества «Леннаучфильма» стало известно в начале июля 2019 года. Тогда киностудия им. Горького объявила о продаже нескольких территорий в Москве и Подмосковье, а также в Петербурге. Руководство студии намеревалось выручить за семь объектов 4 млрд рублей и направить их на реконструкцию и расширение производственных мощностей.

Грядущие торги — третья попытка продать данный имущественный комплекс. Первая состоялась в начале февраля 2018 года, но успехом не увенчалась. Аналитики предупреждали, что начальная цена объекта (почти 1 млрд рублей) завышена. Вторая попытка в августе 2020 года также не была удачной по той же причине.