Фото: «МТЛ. Управление недвижимостью», бон-апарт.рф
Компания «МТЛ. Управление недвижимостью», входящая в петербургскую ГК «БестЪ», запускает второй проект апарт-отеля в регионе. Как и первый, он будет реализован в Новосибирске. Инвестиции в проект оценивают в 2 млрд рублей. На очереди освоение рынка Крымского полуострова.
Как рассказал «Новому проспекту» гендиректор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») Николай Антонов, новый апарт-отель на 300 номеров в Новосибирске построит местный девелопер, имя которого пока не раскрывается. При этом «МТЛ» будет заниматься консультированием, а затем возьмет проект в управление. Ожидается, что разрешение на строительство апарт-отеля будет получено до конца года. Всего на реализацию проекта, по оценке Николая Антонова, потребуется около 1,5-2 лет.
По оценке Ольги Шарыгиной, вице-президента Becar Asset Management, при строительстве апарт-отеля на 300 номеров общая площадь объекта может составить 7,5-9 тыс. м2 плюс общие площади примерно 1,5-2,5 тыс. м2. Она полагает, что инвестиции в проект могут составить до 2 млрд рублей с учетом покупки земли.
Между тем региональные планы развития «МТЛ. Недвижимости» Новосибирском не ограничиваются. Компания ведет переговоры о строительстве апарт-отеля в Евпатории. Есть также планы выйти в другие регионы России, в том числе центральные.
По словам Николая Антонова, везде речь идет о сотрудничестве по строительству апарт-отелей с местными девелоперами.
Заплаточный сегмент
Рынок апартов в регионах развивается неравномерно. «Там зачастую рассматривают апартаменты как «заплаточный» сегмент: нельзя строить жилье — значит надо апарты. Редкие девелоперы разбираются в подсегментах рынка и учитывают все нюансы», — комментирует Ольга Шарыгина. По ее словам, такая ситуация длится в регионах уже 3-4 года.
С ней в целом согласен коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. «В регионах развитие сегмента апарт-отелей идет точечно — там не хватает экономической мощности. За исключением Сочи: потенциал очень высок, но есть своя специфика — рынок долгое время развивался с флуктуациями», — комментирует он.
Верной дорогой идёте
Вместе с тем выход петербургских компаний в регионы эксперты называют верным шагом. «Мы видим, что инвесторы из Петербурга (а также из Москвы) сейчас активно идут в регионы, сотрудничая с местными девелоперами, передавая им свой опыт по управлению объектами. Поскольку этот опыт у петербургских компаний положительный, можно прогнозировать, что и в регионах они смогут работать эффективно даже с учетом небольшого турпотока», — считает Екатерина Запорожченко, глава ГК Docklands.
«Инициативу «МТЛ» можно рассматривать как попытку диверсификации бизнеса. Беспрецедентное снижение туристического потока в Петербурге под влиянием пандемии поставило под вопрос программы доходности в некоторых проектах. При этом многие крупные региональные центры, ориентированные на деловой индивидуальный спрос, в меньшей степени пострадали от пандемии и в целом восстановили и даже превысили допандемийные уровни загрузки», — говорит Яна Уханова, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.
По ее словам, Новосибирск — крупный деловой центр, который динамично развивается. «Гостиничный рынок здесь отличают высокие показатели загрузки — в среднем более 65-70% по году, а также высокий средний тариф в сравнении с многими другими российскими регионами. Но с точки зрения предложения рынок не перенасыщен. Сегмент сервисных апартаментов практически не сформирован. Это создает нишу для девелоперов и инвесторов, так как на рынке представлен спрос как на краткосрочное, так и на долгосрочное размещение», — заключает Яна Уханова.
По оценке Ольги Шарыгиной, доходность проектов в Новосибирске и других регионах может быть на уровне 6-12%.
«Доходность объектов в регионах действительно может быть ниже, чем в Петербурге, поскольку стоимость входа на рынок (то есть непосредственно строительства) там ниже, а цены на объект (за 1 м2) и арендные ставки примерно на уровне федеральных городов», — согласен Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S! Но его компания тоже развивается в регионах. Она намерена открыть по франшизе новый объект в Новосибирске и ведет строительство апарт-отеля в Нижнем Новгороде. «Мы также ведем переговоры по проектам в Екатеринбурге и Казани», — рассказал Антон Агапов.
Родной рынок
Но петербургским компаниям есть куда развиваться и на рынке Петербурга. По подсчетам Knight Frank St. Petersburg, по итогам трех кварталов 2021 года уровень свободного предложения на петербургском рынке апартаментов стал минимальным за последние 5 лет и составил 2,7 тыс. номеров общей площадью 110 тыс. м2. «Такой низкий показатель обусловлен высоким спросом на рынке и политикой ряда девелоперов по придерживанию наиболее ликвидных лотов для сохранения динамики продаж», — отметили в Knight Frank St. Petersburg.
По мнению Сергея Софронова, удовлетворить спрос в апартаментах в таком городе, как Петербург, — задача нетривиальная. «Здесь большой дефицит предложения сервисных апартаментов. За последний год анонсирован всего один проект-тысячник. В прошлом году среди новых проектов сетевых апарт-отелей среднего номерного фонда наш проект Putilov Avenir и вовсе был единственным», — комментирует Сергей Софронов.
«Потенциальные покупатели увидели, что апарт-отели прошли кризис значительно успешнее гостиниц: обеспечили доходность, ввели комбинированные программы аренды. И рынок отреагировал здраво, спрос на эту недвижимость не упал», — заключил эксперт.
