Андрей Фоменко купил Большую Морскую за 3 млрд рублей

О том, что ХК «Империя» закрыла сделку по покупке у «Ростелекома» комплекса зданий на Большой Морской, 20-26, «Новому проспекту» рассказали несколько участников рынка. По их данным, в сделку вошли 4 объекта общей площадью около 16 тыс. м2. По оценкам участников рынка, стоимость комплекса составила около 3 млрд рублей — примерно 180–200 тыс. рублей за 1 м2. Председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш считает, что стоимость сделки была больше — на уровне 250 тыс. рублей за 1 м2.

Напомним, что здание на Большой Морской ул., 22–26 — самый крупный и статусный актив «Ростелекома» в Петербурге. Это дом обер-полицмейстера, бывшая Центральная телефонная станция и дом Фаберже дореволюционной постройки. Здания относятся к объектам культурного наследия. В 2002 году три дома на Большой Морской были реконструированы и объединены в единый комплекс. В портфеле собственника ХК «Империя» Андрея Фоменко в результате этой сделки теперь 39 бизнес-центров под брендом «Сенатор» общей площадью 346 тыс. м2.

Удачная покупка

В «Империи» от комментариев отказались. Александр Ольховский, гендиректор компании «Телеком-5» (входит в «Ростелеком»), сделку подтвердил. По его словам, в нее не вошли первые этажи зданий (за исключением дома № 20), которые были проданы другим собственникам в 90-е годы. Ольховский отметил, что новому владельцу, если он хочет повысить класс бизнес-центра, придется работать со сложными планировками. Сумму сделки топ-менеджер не раскрыл. По данным «НП», «Ростелеком» останется в здании в качестве арендатора до конца 2019 года. После этого ожидается его переезд в здание на Синопской набережной.

По оценкам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Смирновой, стоимость реконструкции может составить от 20 тыс. до 30 тыс. рублей на 1 м2. Один из участников рынка уверен, что «Империя» вложит в новый актив не менее 1 млрд рублей, поскольку он находится в крайне запущенном состоянии. В итоге общий объем инвестиций в объект может составить 3,5–4,5 млрд рублей.

Совладелец ГК «Бест» Георгий Рыков говорит, что его компания рассматривала этот комплекс зданий для приобретения. «Это удачная покупка», — отметил он.

Это не первая сделка «Ростелекома» за последнее время. Например, в октябре текущего года РАД продал здание бывшего Управления телефона и телеграфа на Почтамтской (крупнейший актив «Ростелекома») за 410 млн рублей. Его купил «Эр-Телеком». В начале лета компания «Приморское объединение», возглавляемая Николаем Безруковым, приобрела у «Ростелекома» особняк на Большой Морской ул., 28/13 площадью 6 тыс. м2. Новый собственник планировал реконструкцию здания под торгово-деловой центр.

Дефицит площадей

Эксперты отмечают, что время для сделок удачное. Рынок качественных офисов в Петербурге сейчас переживает период дефицита свободных площадей. «Доля вакантных площадей в классе А — не более 5%, что вызывает рост ставок аренды. Средняя ставка по классу — в районе 1,8 тыс. рублей за 1 м2», — говорит Александра Смирнова. По словам Андрея Тетыша, стоимость аренды может быть около 2 тыс. рублей за 1 м2.

По предварительным данным Colliers International в Санкт-Петербурге, за 2018 год было введено в эксплуатацию всего 150 тыс. м² качественных офисных площадей, и лишь 10% попали на рынок (остальное компании строили для собственных нужд). По объему ввода год поставил антирекорд пятилетки.

«Нам с коллегами нечего сдавать. Объем вакансии достиг критических 4,6%. Радует лишь то, что ставки растут, и фактор «Газпрома», который нервирует рынок последние годы, постепенно сходит на «нет». Когда ставки увеличатся до 2,17 тыс. рублей за 1 м2 в классе А (на 26,4% по отношению к текущей ситуации), строить новые офисы в городе снова станет интересно. Это, по нашему прогнозу, случится в горизонте двух лет», — заявил на конференции RE4 гендиректор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.

С коллегой согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Федоров. «На офисном рынке все прекрасно со спросом. Ставки растут. Очень активны компании IT-сектора, которые расширяются и улучшают условия обитания. И большой спрос на офисы как на готовый бизнес со стороны частных фондов. Они готовы покупать такие проекты со ставкой капитализации 10% и даже ниже. И в горизонте 4–5 лет на офисном рынке, на мой взгляд, все будет очень позитивно. Поэтому не исключаю, что на этот рынок придут строители стредней руки из жилищного сегмента, где сейчас правила игры ужесточаются», — говорит он.

По данным NAI Becar, общий объем офисных площадей в Петербурга в настоящее время составляет 4,43 млн м2 (обеспеченность — 827 м2 на 1 тыс. жителей города). Из них к качественному фонду относятся 2,95 млн м2 (200 м2 на 1 тыс. человек). «Арендные ставки в офисном сегменте в этом году демонстрируют уверенный рост в пределах 1–2%. В классе А они составляют 1685 рублей за 1 м2 в месяц, в В+ — 1185 рублей, в классе В — 1025 рублей, а в С — 850 рублей», — сообщили в NAI Becar.

Александра Конфисахор, Наталья Ковтун