Алмазные стены. «Алмаз-Антей» продает объекты на Выборгской стороне

Концерн «Алмаз-Антей» продает активы, которые оказались «лишними» после объединения семи его предприятий в Северо-Западный региональный центр (СЗРЦ) на базе нового технопарка на пр. Обуховской Обороны. Еще в 2014 году, когда создание новой промышленной площадки было в разгаре, руководство «Алмаз-Антея» заявило, что на продажу будут выставлены минимум пять освободившихся имущественных комплексов: это 25 га на проспекте Обуховской Обороны,120, почти 7 га на Лермонтовском пр., 54 (там раньше находился Завод радиотехнического оборудования), 12 га в Шкиперском протоке (их занимал ВНИИ радиоаппаратуры), 1,5 га на площади Растрелли, 2 (там находился Российский институт радионавигации и времени), а также 1,7 га на Лесном проспекте (активы Конструкторского бюро специального машиностроения).

За счет реализации этого имущества «Алмаз-Антей» рассчитывал частично покрыть затраты на создание технопарка, который обошелся ему в 37 млрд рублей. Но на данный момент продана только недвижимость на площади Растрелли. Расположенное там здание (36 тыс. м2) с земельным участком в 2017 году за 2,2 млрд рублей купил банк «Россия», подконтрольный братьям Ковальчукам. Другие активы «Алмаз-Антей» также пытался продать. Но о сделках пока не сообщалось. В пресс-службе корпорации на запрос «НП» вчера не ответили.

Информация о готовящихся торгах по продаже имущества концерна в Выборгском районе Петербурга появилась на днях на сайте Единой аукционной площадки. На аукцион попадет участок площадью 1,7 га на Лесном пр., 64 с 4-этажным административным корпусом площадью 19 тыс. м2. Это здание сталинской постройки с колоннами на фасаде и большим внутренним двором, где сейчас разбит сад. Имущество не имеет обременений. Также в лот включены два небольших участка (площадью 0,28 га) на другой стороне Кантемировской улицы, где находится котельная и небольшая нежилая постройка. Все это имущество будут продавать единым лотом со стартовой стоимостью 1,2 млрд рублей. Торги сначала были назначены на конец мая, но потом дату изменили. Теперь они анонсированы на 3 июля, а заявки на участие принимают до 24 июня.  

Эксперты, опрошенные «НП», считают, что ажиотажа покупателей эта недвижимость не вызовет, поскольку ее цена явно завышена. «Стоимость довольно высокая, и дальнейшего ее повышения ждать не стоит. Маловероятно также, что объект вызовет большой  интерес», — говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. «Целесообразно использовать административное здание, как есть. Оно в хорошем состоянии. При неких доработках и сравнительно небольших инвестициях его можно приспособить под современное коммерческое использование, например, бизнес-центр. Производственные помещения также можно приспособить. Кроме того, на этих объектах уже сейчас есть арендаторы. Снос и согласование там строительства жилья вопрос теоретически возможный, но по времени более длительный и ресурсоемкий», — говорит он.

По словам Анны Сигаловой, директора департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, актив интересный — недалеко от метро, с развитой инфраструктурой. Но цена — 1,2 млрд рублей — выглядит завышенной даже для жилой застройки, несмотря на ее высокую маржинальность. «Экономику проекта не оправдает даже дом бизнес-класса, поэтому цена в ходе торгов, скорее всего, понизится», — считает она.

С коллегами согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров: «Стартовая цена превышает даже рыночную стоимость подобных зданий. Сносить его под новое строительство не позволит КГИОП, так что, скорее всего, его могут купить под реконструкцию, стоимость которой будет сопоставима с ценой продажи. Но на текущем рынке арендные ставки на офисы в этой локации не смогут оправдать подобные затраты».  

По оценке партнёра Rusland SP Андрея Бойкова, стоимость административного здания под текущее использование составляет около 600-700 млн рублей. Конечно, раскачать рынок могла бы активная реклама будущих торгов. Но эксперты рынка обратили внимание на то, что информацию о грядущем аукционе найти не так-то просто. «Для эффективных торгов требуется максимальное распространение информации. Например, рассылка по подписчикам, реклама на сайтах объявлений, публикации в печатных изданиях, работа с агентами, как это делает РАД. Здесь этого нет», — говорит Алексей Федоров.

Елена Бодрова, исполнительный директор Российской Гильдии управляющих и девелоперов отмечает, что большая беда крупных государственных корпораций в том, что они совершенно не умеют упаковывать свои активы для торгов. «И недвижимости много, и качество у нее порой высокое, но чтобы продать, надо еще и грамотно о недвижимости рассказать потенциальным покупателям. Эту работу стоит отдавать в профессиональные руки — специальным операторам, которые знают, как продать активы максимально эффективно. Их участие в процессе позволяет не только продавать дорого, но и сделать так, чтобы недвижимость попала в правильные руки — к тем людям, которые действительно приведут ее в порядок и заставят работать, интегрируют в систему экономических связей. Но найти хорошего оператора — тоже сложная задача. Не многие игроки этого рынка понимают специфику работы государственных структур. Эти знания есть, пожалуй, только у Российского аукционного дома, который на этом рынке всерьез и надолго», — считает эксперт. 

«Поскольку «Алмаз-Антей» — это государственная корпорация, у них нет возможности проводить торги иным путем. Единственная вольность — выбор электронной площадки», — констатирует руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. «Корпорация — это зарегулированная госструктура, которая, к сожалению, продает именно так, как она продает. Это не только их проблема. Я часто сталкиваюсь с подобным при реализации имущества таких компаний, особенно оборонных – они очень сложно продвигаются на рынок», — заключил Николай Пашков.