Алмазная недвижимость. Холдинг «Алмаз-Антей» продает свободные активы

На следующей неделе Северо-Западный региональный центр концерна ВКО «Алмаз-Антей» подведет итоги торгов по четырем крупным объектам недвижимости в Петербурге. Оборонщики надеются выручить за них не менее 8,5 млрд рублей, но эксперты указывают на низкое качество активов и сомневаются в успехе аукциона.

СЗРЦ концерна ВКО «Алмаз-Антей» повторно выставил на продажу сразу четыре освободившихся земельных участка в Северной столице. Ранее занимавшие их предприятия концерна переехали на главную площадку «Алмаз-Антея» в Петербурге — ГОЗ «Обуховский завод» в Невском районе. 

Торги пройдут на следующей неделе. Во вторник, 19 января, станет известен новый владелец бывшей территории ВНИИРА (Всероссийского научно-исследовательского института радиоаппаратуры) на Васильевском острове. За 4,8 млрд рублей инвесторам предлагают 12 га земли и 81 тыс. м² нежилой недвижимости на углу Наличной ул. и Шкиперского протока. 

В этот же день продадут 6,2 га земли и 33 тыс. м² нежилой недвижимости на Лермонтовском пр., 54. Ранее там располагался Завод радиотехнического оборудования, а до революции находилось Николаевское кавалерийское училище, в котором учился в том числе Михаил Лермонтов. За этот лот «Алмаз-Антей» просит не менее 2,6 млрд рублей.

Чуть позже, в пятницу 22 января, СЗРЦ подведет итоги торгов по еще двум объектам. За территорию бывшего завода «Навигатор» на Малом проспекте П.С., 1А и 4, просят 840 млн рублей. За эту сумму покупателю достанутся два отдельно стоящих здания общей площадью 18 тыс. м² и почти 1 га земли. 

Последний объект — территория бывшего Конструкторского бюро специального машиностроения (КБСМ) на Бобруйской ул., 7 (район станции метро «Лесная»), она оценена продавцом в 300 млн рублей. В лот входит почти 12 тыс. м² нежилой недвижимости, объекты инженерной инфраструктуры и кранового хозяйства, а также 1,2 га земли, из которых в собственность покупателя отойдут лишь 500 м², остальные 1,1 га он получит в аренду. 

Лоты в порядке инвестиционной привлекательности

По мнению руководителя консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольги Трошевой, все лоты привлекательны: они расположены в центральной части города, у метро, и вся инфраструктура в шаговой доступности. Причем везде допустимо строительство жилья. 

«Все участки располагаются в районах, где либо уже очень активно идет редевелопмент, либо начнется в скором времени. Каждый из объектов привлекателен», — согласен руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин. 

Самым интересным объектом аналитики все же называют территорию на Васильевском острове. «Участок на Шкиперском протоке идеально подходит для реализации жилого проекта бизнес-класса площадью около 200 тыс. м²», — считает директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова. По мнению Ольги Трошевой, здесь целесообразно возводить жилье класса комфорт+. «Территория позволяет построить около 130 тыс. м² такого жилья», — утверждает она.

Следующий в ранге привлекательности, по мнению экспертов, участок на Лермонтовском проспекте. По подсчетам Ольги Трошевой, там можно построить около 85 тыс. м² жилой недвижимости класса «комфорт плюс» или «бизнес». 

«Однако там существуют ограничения в виде объектов культурного наследия, которые не подлежат сносу», — отмечает руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александра Царук. Она считает, что эти памятники целесообразно приспособить под коммерческие цели, а на остальной части участка реализовать жилой проект. 

«В исторических зданиях можно разместить офисы, гостиницы, сопутствующий ритейл. Из 6,2 га не заняты объектами культурного наследия около 3,5 га. Там можно разместить жилой проект бизнес-класса», — говорит Анна Сигалова.

«Охранные обязательства объекта на Лермонтовском пр., безусловно, усложнят работу девелопера. Ведь здания довольно специфические, и под жилую функцию их вряд ли можно приспособить. Скорее всего, там будет элемент какой-то коммерческой функции или обслуживающая инфраструктура», — согласен генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Но он напомнил, что участков в историческом центре без охраняемых зданий практически нет. «Объект на Лермонтовском проспекте в этом плане далеко не самый сложный», — говорит он. 

Третье место по привлекательности аналитики отдают территории завода «Навигатор» на Петроградской стороне. Там, по подсчетам Ольги Трошевой, можно возвести 15 тыс. м² жилья бизнес-класса. «Однако сначала придется внести изменения в Генплан и ПЗЗ, чтобы перевести участок из промышленной в более корректную зону», — отмечает Александра Царук. По ее мнению, «логичнее реконструировать объект и приспособить под коммерческую функцию, к примеру построить бизнес-центр высокого класса». Анна Сигалова считает, что «участок на Малом пр. имел бы бóльшую ликвидность, если бы продавался по частям». 

Ну а самым непривлекательным, по мнению экспертов, является объект на Бобруйской ул. «Для него решающее значение будет иметь готовность инвесторов браться за объект культурного наследия и входить в редевелопмент», — подчеркивает Валерий Трушин. По его словам, вероятно, новому собственнику придется проводить редевелопмент зданий и приспосабливать их под современные функции, поскольку построить новое здание будет сложно. «Ведь собственный земельный участок очень маленький», — поясняет Валерий Трушин.

«Этот объект находится в неплохой локации, но здесь расположен памятник регионального значения, поэтому логичнее приспосабливать здание под коммерческие цели», — считает Александра Царук. «Если всё же будут приспосабливать объект под жилье, то на Бобруйской можно возвести не более 10 тыс. м² жилья класса «комфорт плюс», — считает Ольга Трошева.

Риск будет оправдан

Все эти объекты «Алмаз-Антея» не впервые выставляются на продажу, причем цена практически не изменилась, но до сих пор найти им нового владельца не удавалось. 

«Основной недостаток всех участков — полное отсутствие градостроительной документации. С точки зрения девелопмента эти участки абсолютно не подготовлены. При наличии документов торги бы состоялись быстро и на повышение, а на данном этапе стоимость активов завышена», — говорит Александра Царук. 

Валерий Трушин согласен с тем, что стоимость лотов высока. Но он не исключает, что в ходе торгов ценник может пойти вверх. По мнению эксперта, в первую очередь будут проданы участки на Васильевском острове и Петроградской стороне.

Николай Пашков уверен, что продажа данных комплексов недвижимости сейчас актуальна, и «момент, в принципе, удачный». «В 2020 году существенно вырос спрос на участки под жилой девелопмент — почти в 2,7 раза по сравнению с итогами 2019 года. Были проданы участки на 38,2 млрд рублей», — говорит он. Обычно после такого бурного всплеска спроса, по его словам, происходит охлаждение рынка. «Поэтому, я думаю, в 2021 году спрос на участки под жилье будет на уровне прошлого года или несколько ниже. Однако у девелоперов был хороший год, у них есть финансовые ресурсы, и они сейчас довольно активно рассматривают земельные участки для покупки», — рассуждает он. 

«По итогам этих торгов мы увидим, кто в текущих условиях будет рисковать. Но риск этот, по моей оценке, будет оправдан», — резюмирует Валерий Трушин.

В декабре 2020 года Группа ЛСР Андрея Молчанова приобрела на торгах один из активов СЗРЦ «Алмаз-Антей». Девелопер заплатил 720 млн рублей за 0,8 га земли и чуть более 11 тыс. м² нежилой недвижимости на ул. Красного Курсанта, 19 (это вторая площадка завода «Навигатор»). Итоговая цена сделки на 220 млн рублей превысила начальную стоимость.

Справка «Нового проспекта»:

на базе Обуховского завода стартовал в 2008 году. Для его реализации было организовано ООО «Дирекция по строительству Северо-Западного регионального центра Концерна ПВО «Алмаз-Антей». Дирекция курировала все проектные и строительно-монтажные работы в рамках строительства технопарка общей площадью более 300 тыс. м². В марте 2014 года дирекция по строительству была преобразована в управляющую компанию и поменяла название на СЗРЦ Концерна ВКО «Алмаз-Антей». Постепенно на площадку Обуховского завода были переведены все петербургские предприятия концерна: ВНИИРА, Завод радиотехнического оборудования, «Навигатор», КБСМ, Российский институт радионавигации и времени, Радиотехкомплект. Общий объем инвестиций в проект создания СЗРЦ оценивался в 20 млрд рублей. 

АО «Концерн воздушно-космической обороны «Алмаз-Антей» разрабатывает и производит средства противовоздушной и противоракетной обороны. Штаб-квартира концерна расположена в Москве. Единственным акционером компании является государство в лице Росимущества.

Фото: бывшее здание Николаевского кавалерийского училища на Лермонтовском, 54, wikimedia.org