Александр Кравцов: "К кризисам надо относиться философски"
Новый проспект
Статьи

Александр Кравцов: "К кризисам надо относиться философски"

Прочитано: 13475

Александр Кравцов, совладелец группы компаний Fizika Development, рассказал «Новому проспекту» о новых проектах, повороте в сторону Востока, дорогих кадрах, административных барьерах и сотрудничестве со скульптором Михаилом Шемякиным.

Александр, каким для Fizika Development выдался уходящий год? Какие были достижения?

— Год заканчивается на позитиве. Уже очевидно, что по нашему флагманскому проекту апарт-отеля VIDI рост продаж составит больше 50% по сравнению с 2022-м (тут мы в 2,5 раза перевыполнили план). Объект построен, подключен ко всем инженерным сетям, получено заключение о соответствии. Думаю, в начале года получим разрешение на ввод и к концу 2024-го начнем передавать людям ключи — на полгода раньше заявленного срока.

Кроме того, в уходящем году VIDI получил профессиональные награды: «Лучший проект апарт-отеля» по версии Arendator Awards и Urban Awards и международную премию PROESTATE & TOBY Awards. Хороший финиш.

А как за год изменился проект Talento у Московских ворот?

— В начале года мы получили разрешение на строительство, летом начали стройку и открыли продажи. Сейчас проект находится на стадии котлована, свайное поле закончено на 100%. Мы в графике и даже идем с небольшим опережением. Над этим проектом мы работали 3 года: несколько раз переделывали фасады и планировочные решения. В итоге подписали соглашение со скульптором Михаилом Шемякиным. Будем использовать его работы в оформлении.

Это как?

— Его знаменитые маскароны украсят фасады между первым и вторым этажами здания. И элементы творчества Михаила Михайловича будут использоваться при оформлении входной группы. Кстати, ее дизайн разработал Олег Клодт — потомок Петра Клодта, автора конных скульптур на Аничковом мосту. А главный архитектор Talento Илья Юсупов в этом году получил за работу над нашим проектом премию «Золотой Трезини». Проект также признан «Лучшим дебютом года на премиум-рынке Петербурга».

А с какими проблемами за последний год столкнулись?

— Они общие для всего рынка. Это рост ключевой ставки, от которой зависят проценты по банковским кредитам, и девальвация рубля. Из-за этих факторов дорожают строительные материалы и оборудование, особенно импортные с привязкой к курсу доллара. Но цены растут и на отечественные товары, и вообще на всё: дорожают логистика, топливо… сотрудники. Мы индексируем зарплаты, но не успеваем за рынком — ожидания новичков растут значительно быстрее.

А если говорить о рабочих специальностях, есть кем заменить на площадке ушедших мигрантов?

— Мы общаемся с директорами подрядных организаций, и они подтверждают, что дефицит рабочих рук довольно острый. Так что — да, проблема есть.

Заметен какой-то драйв в сфере импортозамещения?

— Все наши проекты (а их у нас пять, из которых два в реализации и три в бумажной стадии) — это объекты бизнес-класса и выше. Это значит, что процент импортного оборудования и материалов в них больше, чем в стандартном жилье. С учетом усложнившихся цепочек поставок подорожало всё. Конечно, мы стараемся сохранять проверенных поставщиков, в том числе европейских, ищем обходные пути. Но всё так сложно и дорого, а риски так высоки, что всё больше ориентируемся на Азию. Но это не дешевая Азия, не китайские игрушки из пластика, а сложное оборудование и классные материалы. Например, мы покупали в Китае лифты — на заводе, который производит оборудование OTIS. На своей продукции китайцы пишут другой бренд, но качество такое же, а порой и лучше, чем OTIS.

Вообще, китайцы молодцы. У них уже работают европейские дизайнеры. Мы видим результаты в том же китайском автопроме. Еще 10 лет назад все смеялись над водителями китайских машин, а сейчас смеются над теми, кто за рулем «европейцев» и месяцами ждет запчастей и ремонта.

И какой у вас сейчас процент азиатских «комплектующих»?

— Уже 50 на 50 получается. Причем, когда планировали проекты, в сторону Китая даже не смотрели. Всё изменилось. Простые материалы (трубы, кирпич, бетон) у нас местные, а дорогие облицовочные, отделочные материалы, инженерное оборудование — это всё, конечно, импортное.

Какие-то интересные открытия среди поставщиков сделали для себя за год?

— Открытия связаны с ушедшими брендами, бизнес которых выкупили местные топ-менеджеры. Названия фирм они поменяли, но суть осталась прежняя. С такими мы работаем, если в качестве продукта нет изменений. Обычно люди находят какие-то пути.

Как политика Центробанка повлияла на покупательский спрос?

— В наших проектах доля ипотечных сделок крайне мала, это 5-10%, не более. А ипотечные ставки для апартов как были высокие, так и остались. У нас проходят разовые сделки с ипотекой. На таких покупателей мы смотрим с удивлением. Ну и с радостью: видимо, люди знают, что делают. Гораздо чаще у нас работает программа рассрочек. Также популярностью пользуется наша акция «Меблировка в подарок». Так что для нас с точки зрения продаж глобально ничего не изменилось.

А как вообще складываются ваши отношения с банками?

— У нас хорошие отношения. Наш генеральный партнер — ВТБ. Он с нами практически во всех проектах. Но по локальным программам мы работаем и со «Сбером», и с Альфа-банком. Деньги, конечно, подорожали. По некоторым проектам до 5%. Но это не критично для нашей бизнес-модели, поскольку маржинальность в высоком сегменте всегда выше среднего. Когда у тебя цена недвижимости 400+ тыс. рублей за «квадрат», ее покупают обычно конечные покупатели, а не инвесторы. Продавать на старте дешево застройщики не могут. Мы все закредитованы. Если раньше можно было сразу пользоваться деньгами дольщиков и демпинговать, то при нынешней инфляции, продав всё дешево на старте, можно просто вылететь в трубу.

Многие застройщики жилья говорят о затоваривании рынка. Вы тоже это видите?

— Девелоперы-гиганты обязаны много строить и много вводить. От этого в том числе зависит стоимость их акций. И у них очень чувствительная история с ипотекой, поскольку 80-90% сделок — как раз она. Есть информация, что с 1 июля следующего года различные субсидированные истории отменят или ограничат. Если это произойдет, просадка по продажам в масс-маркете будет колоссальная. Но нас всё это не коснется. Элитных и премиум-проектов на рынке практически не осталось. Единичные земельные участки под что-то новое переходят из рук в руки. А земля с разрешением на строительство — вообще редкость. И интересантов много, все бегают ищут участки. Так что из-за рыночного дефицита затоваривания в нашем сегменте точно не будет, скорее наоборот: цены не будут падать. Здесь могу поспорить на что угодно. А еще многие застройщики займутся капремонтом и реконструкцией старых зданий. Наш новый проект на Галерной улице — это как раз проект реконструкции с получением согласований в КГИОПе.

На каком он этапе?

— Мы подали документы на экспертную оценку перед госэкспертизой, устраняем замечания. Думаю, что разрешение на строительство получим к весне следующего года. Тогда же будем официально презентовать проект и раскроем все детали.

А насколько за год выросла себестоимость строительства? И что дорожает быстрее всего?

— Реальная инфляция немаленькая. За 2 года наша себестоимость точно увеличилась на 40%. Знаю наверняка, поскольку мы вынуждены были делать новую финансовую модель по одному из проектов для банка.

Цены выросли сопоставимо?

— Если сравнить аналогичные вещи сейчас и 2 года назад, наверное, получим рост цен на 40-50% с учетом стоимости денег. То есть маржинальность бизнеса застройщиков не изменилась. Вот объективно! Зарабатываем мы примерно столько же, сколько и планировали на старте. Суеты стало больше, а «выхлоп» не увеличился. Но всё равно двигаемся вперед в первоначальном графике. Я не говорю про абсолютные цифры, а лишь про пропорции и соотношения. Где-то хуже плана, где-то провалы, где-то инерция, а потом вдруг — бац — и небывалый подъем, как в июле этого года, когда мы в офисе закрывали дверь, в которую ломились клиенты. Многое стало сложнее. Мы в этом не сильно отличаемся от наших коллег по цеху.

Будете и дальше покупать пятна и объекты под новые проекты?

— Да, безусловно. Хочется же что-то новое создавать. В центре города мне как строителю со стажем, конечно, интереснее было бы строить что-то новое. Но и реконструкция — хороший вариант, хотя и более сложный (себестоимость реконструкции выше, много технических нюансов, ограничений и бюрократии). Зато за последний год появилось много таких проектов в продаже от застройщиков.

А дальше проектов в центре города будет еще меньше из-за нового Генплана, большого серого пояса, который сложно довести до разрешения на строительство, из-за нагрузки по социалке и существующих административных барьеров. Сделки будут очень сложные и штучные. Многие девелоперы из нашего сегмента это уже понимают и уходят создавать объекты «в поле», где гораздо проще спрогнозировать финальный результат.

Вы коснулись темы административных барьеров. Какие из них вас больше всего беспокоят?

— Меня беспокоят градкомиссии, которые ввели пару лет назад. Их главная цель — обеспечить районы города социалкой. Дело хорошее, но со временем оно превратилось в очень медленную забюрократизированную машину. В этом процессе всё зависит от чиновников высокого ранга. А времени у них мало — образуются огромные очереди.

Например, рабочую группу по одному из наших проектов мы прошли в июне и до сих пор не можем попасть на градкомиссию. Заседания всё время переносят. То есть мы полгода в простое из-за системы, из-за формальности. И эти полгода мы платим проценты банку, причем он еще и ставки сейчас поднимает.

Ситуация в полях попроще. Там в рамках комплексного развития территории сразу есть понимание, где и как строить сады и школы. А нам приходится выворачиваться, подбирать здания, чтобы всё сделать по закону. Всё это не только долго, но и дорого. В итоге страдает конечный покупатель — дополнительная нагрузка плюсуется к цене недвижимости. Вопрос очень острый и болезненный.

И логика в нем хромает…

— Логики там просто нет. Вы не найдете ни одного игрока в городе, который скажет, что градкомиссии — это классная тема. Социалка нужна, я согласен. Но если бы механизм ее создания был более прозрачным и логичным, если бы мы, например, просто отчисляли деньги на ее создание городу, а он бы строил ее по своему усмотрению, было бы больше пользы. Схема с отчислением вроде простая, но не работает.

Можно сказать, что девелоперский рынок сейчас находится в равновесии?

— В целом да, похоже на равновесие. Радует ли это? Во всяком случае не пугает. Каждый кризис, конечно, у предпринимателей просыпается животный страх всё потерять. Но надо, наверное, учиться более спокойно, философски и стратегически относиться к переменам. Тем более что у нас цикл любого проекта — минимум 4 года. За это время столько всего может произойти! Если из-за всего переживать, будешь в хроническом стрессе и на таблетках. Надо просто жить и работать: город развивается, дома строят, спрос есть — работа кипит. Всё окей! Надеемся, будет лучше.

Как за год изменились спрос и предложение на рынке апартаментов? Может, и покупатель изменился?

— Каких-то кардинальных изменений не чувствуем. Весной и летом спрос был очень высокий. Не знаю почему, может, из-за вернувшихся релокантов или какой-то особой рыночной конъюнктуры. Сейчас ситуация хуже. Люди понесли деньги в банки, поскольку там хорошие ставки. У застройщиков отток покупателей. Но это не криминально.

Портрет покупателя тоже не изменился. Но всё очевидней, что люди хотят получать уже готовый продукт, с отделкой и мебелью, чтобы заехать и жить. Мне это понятно. Я в жизни сделал два ремонта, и третий, честно говоря, не хотел бы начинать. Так что будущее нашего рынка за схемой «всё под ключ», даже в элитном сегменте. И если застройщики найдут какой-то оптимальный вариант — с хорошим качеством и за адекватные деньги, спрос обязательно будет.

Вы сказали, что у вас еще два новых проекта в работе. Расскажите о них.

— Один у метро «Чернышевская». Там будет элитный жилой дом. Пока держим проект в секрете. Расскажем, когда получим разрешение на строительство… И будет еще один проект на Заставской улице. Тоже жилье. Сейчас идет вариативное проектирование. Мы не торопимся. Это проект, скорее всего, стартует в конце следующего года. Выведем его в IV квартале. А проекты на Галерной улице и у «Чернышевской» — во II квартале.

За год вы пополнили чем-нибудь новым ваш портфель?

— Мы постоянно изучаем рынок, общаемся с коллегами. Но в продаже остались очень непростые проекты. Чтобы понять их экономику и главное — в нее вписаться (особенно с нынешними ставками), надо всё очень внимательно считать. У нас нет шальных денег. Мы работам через банк. А он не всегда даёт условия, которые мы можем себе позволить. Вот и всё. Поэтому работа ведется вдумчиво и медленно.

Какие у вас ожидания от следующего года?

— Ожидания, конечно, большие. Надеюсь, что из трех новых проектов мы запустим хотя бы два. И надеемся увеличить портфель. Если найдем неограненный алмаз и поймём, как его упаковать и продать, обязательно возьмемся за дело.

Что пожелаете на Новый год себе, компании, близким?

— Успехов, удачи и мира. Двигаться вперед, наращивать обороты, не останавливаться, преодолевать трудности, поддерживать друг друга!

строительство девелопмент
Другие статьи автора Читайте также по теме

Новый жилой квартал «Групы ЛСР» появится рядом с Перевозной улицей на Матисовом острове, между двумя реками — Невой и Пряжкой. Проект рассмотрели на Градсовете.

09.06.2024

На ПМЭФ-2024 состоялось подписание соглашения между Петербургом и структурой «Газпрома» о сотрудничестве при строительстве еще двух небоскребов — «Лахта Центр 2» и «Лахта Центр 3».

07.06.2024
Петербургский дистрибьютор и производитель алкоголя Ladoga вложит 5 млрд рублей в строительство нового производственно-складского комплекса в промзоне Красносельская. В результате Ladoga увеличит объемы производства алкоголя с 8 млн до 12 млн дал в год. Соглашение с городом о строительстве завода было подписано сегодня на ПМЭФ-2024.

Кремль: Путин позднее представит решения по начальникам управлений
13.06.2024
На Суворовском проспекте в Петербурге открыли новый итальянский ресторан Flori
12.06.2024
Пашинян заявил, что Армения выйдет из ОДКБ
12.06.2024
Минтранс сообщил о росте пассажиропотока на международных линиях на 24%
12.06.2024
Боливия предложила России начать экспорт вяленого мяса ламы
12.06.2024
Путин утвердил смягчение уголовной ответственности за нарушение авторских прав
12.06.2024
Российские миротворцы покинули Карабах
12.06.2024
РФ ведет переговоры об отмене виз с шестью странами
12.06.2024
Россияне смогут самостоятельно продавать заложенное по ипотеке имущество
12.06.2024
Лидер петербургского отделения «Справедливой России» Надежда Тихонова отказалась от участия в выборах губернатора
12.06.2024
Путин ратифицировал соглашение с Китаем о лунной станции
12.06.2024
Роскомнадзор рассматривает блокировку звонков из-за рубежа по умолчанию
12.06.2024
Путин продлил выплаты многодетным семьям на погашение ипотеки
12.06.2024
Путин поздравил патриарха с Днем России
12.06.2024
Путин подписал указ об изменении состава Совета безопасности России
12.06.2024
После отказа Турции от зерна из РФ российские поставщики сосредоточатся на Африке, Индии и Китае
12.06.2024
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки