Александр Кравцов: "К кризисам надо относиться философски"

Александр, каким для Fizika Development выдался уходящий год? Какие были достижения?

— Год заканчивается на позитиве. Уже очевидно, что по нашему флагманскому проекту апарт-отеля VIDI рост продаж составит больше 50% по сравнению с 2022-м (тут мы в 2,5 раза перевыполнили план). Объект построен, подключен ко всем инженерным сетям, получено заключение о соответствии. Думаю, в начале года получим разрешение на ввод и к концу 2024-го начнем передавать людям ключи — на полгода раньше заявленного срока.

Кроме того, в уходящем году VIDI получил профессиональные награды: «Лучший проект апарт-отеля» по версии Arendator Awards и Urban Awards и международную премию PROESTATE & TOBY Awards. Хороший финиш.

А как за год изменился проект Talento у Московских ворот?

— В начале года мы получили разрешение на строительство, летом начали стройку и открыли продажи. Сейчас проект находится на стадии котлована, свайное поле закончено на 100%. Мы в графике и даже идем с небольшим опережением. Над этим проектом мы работали 3 года: несколько раз переделывали фасады и планировочные решения. В итоге подписали соглашение со скульптором Михаилом Шемякиным. Будем использовать его работы в оформлении.

Это как?

— Его знаменитые маскароны украсят фасады между первым и вторым этажами здания. И элементы творчества Михаила Михайловича будут использоваться при оформлении входной группы. Кстати, ее дизайн разработал Олег Клодт — потомок Петра Клодта, автора конных скульптур на Аничковом мосту. А главный архитектор Talento Илья Юсупов в этом году получил за работу над нашим проектом премию «Золотой Трезини». Проект также признан «Лучшим дебютом года на премиум-рынке Петербурга».

А с какими проблемами за последний год столкнулись?

— Они общие для всего рынка. Это рост ключевой ставки, от которой зависят проценты по банковским кредитам, и девальвация рубля. Из-за этих факторов дорожают строительные материалы и оборудование, особенно импортные с привязкой к курсу доллара. Но цены растут и на отечественные товары, и вообще на всё: дорожают логистика, топливо… сотрудники. Мы индексируем зарплаты, но не успеваем за рынком — ожидания новичков растут значительно быстрее.

А если говорить о рабочих специальностях, есть кем заменить на площадке ушедших мигрантов?

— Мы общаемся с директорами подрядных организаций, и они подтверждают, что дефицит рабочих рук довольно острый. Так что — да, проблема есть.

Заметен какой-то драйв в сфере импортозамещения?

— Все наши проекты (а их у нас пять, из которых два в реализации и три в бумажной стадии) — это объекты бизнес-класса и выше. Это значит, что процент импортного оборудования и материалов в них больше, чем в стандартном жилье. С учетом усложнившихся цепочек поставок подорожало всё. Конечно, мы стараемся сохранять проверенных поставщиков, в том числе европейских, ищем обходные пути. Но всё так сложно и дорого, а риски так высоки, что всё больше ориентируемся на Азию. Но это не дешевая Азия, не китайские игрушки из пластика, а сложное оборудование и классные материалы. Например, мы покупали в Китае лифты — на заводе, который производит оборудование OTIS. На своей продукции китайцы пишут другой бренд, но качество такое же, а порой и лучше, чем OTIS.

Вообще, китайцы молодцы. У них уже работают европейские дизайнеры. Мы видим результаты в том же китайском автопроме. Еще 10 лет назад все смеялись над водителями китайских машин, а сейчас смеются над теми, кто за рулем «европейцев» и месяцами ждет запчастей и ремонта.

И какой у вас сейчас процент азиатских «комплектующих»?

— Уже 50 на 50 получается. Причем, когда планировали проекты, в сторону Китая даже не смотрели. Всё изменилось. Простые материалы (трубы, кирпич, бетон) у нас местные, а дорогие облицовочные, отделочные материалы, инженерное оборудование — это всё, конечно, импортное.

Какие-то интересные открытия среди поставщиков сделали для себя за год?

— Открытия связаны с ушедшими брендами, бизнес которых выкупили местные топ-менеджеры. Названия фирм они поменяли, но суть осталась прежняя. С такими мы работаем, если в качестве продукта нет изменений. Обычно люди находят какие-то пути.

Как политика Центробанка повлияла на покупательский спрос?

— В наших проектах доля ипотечных сделок крайне мала, это 5-10%, не более. А ипотечные ставки для апартов как были высокие, так и остались. У нас проходят разовые сделки с ипотекой. На таких покупателей мы смотрим с удивлением. Ну и с радостью: видимо, люди знают, что делают. Гораздо чаще у нас работает программа рассрочек. Также популярностью пользуется наша акция «Меблировка в подарок». Так что для нас с точки зрения продаж глобально ничего не изменилось.

А как вообще складываются ваши отношения с банками?

— У нас хорошие отношения. Наш генеральный партнер — ВТБ. Он с нами практически во всех проектах. Но по локальным программам мы работаем и со «Сбером», и с Альфа-банком. Деньги, конечно, подорожали. По некоторым проектам до 5%. Но это не критично для нашей бизнес-модели, поскольку маржинальность в высоком сегменте всегда выше среднего. Когда у тебя цена недвижимости 400+ тыс. рублей за «квадрат», ее покупают обычно конечные покупатели, а не инвесторы. Продавать на старте дешево застройщики не могут. Мы все закредитованы. Если раньше можно было сразу пользоваться деньгами дольщиков и демпинговать, то при нынешней инфляции, продав всё дешево на старте, можно просто вылететь в трубу.

Многие застройщики жилья говорят о затоваривании рынка. Вы тоже это видите?

— Девелоперы-гиганты обязаны много строить и много вводить. От этого в том числе зависит стоимость их акций. И у них очень чувствительная история с ипотекой, поскольку 80-90% сделок — как раз она. Есть информация, что с 1 июля следующего года различные субсидированные истории отменят или ограничат. Если это произойдет, просадка по продажам в масс-маркете будет колоссальная. Но нас всё это не коснется. Элитных и премиум-проектов на рынке практически не осталось. Единичные земельные участки под что-то новое переходят из рук в руки. А земля с разрешением на строительство — вообще редкость. И интересантов много, все бегают ищут участки. Так что из-за рыночного дефицита затоваривания в нашем сегменте точно не будет, скорее наоборот: цены не будут падать. Здесь могу поспорить на что угодно. А еще многие застройщики займутся капремонтом и реконструкцией старых зданий. Наш новый проект на Галерной улице — это как раз проект реконструкции с получением согласований в КГИОПе.

На каком он этапе?

— Мы подали документы на экспертную оценку перед госэкспертизой, устраняем замечания. Думаю, что разрешение на строительство получим к весне следующего года. Тогда же будем официально презентовать проект и раскроем все детали.

А насколько за год выросла себестоимость строительства? И что дорожает быстрее всего?

— Реальная инфляция немаленькая. За 2 года наша себестоимость точно увеличилась на 40%. Знаю наверняка, поскольку мы вынуждены были делать новую финансовую модель по одному из проектов для банка.

Цены выросли сопоставимо?

— Если сравнить аналогичные вещи сейчас и 2 года назад, наверное, получим рост цен на 40-50% с учетом стоимости денег. То есть маржинальность бизнеса застройщиков не изменилась. Вот объективно! Зарабатываем мы примерно столько же, сколько и планировали на старте. Суеты стало больше, а «выхлоп» не увеличился. Но всё равно двигаемся вперед в первоначальном графике. Я не говорю про абсолютные цифры, а лишь про пропорции и соотношения. Где-то хуже плана, где-то провалы, где-то инерция, а потом вдруг — бац — и небывалый подъем, как в июле этого года, когда мы в офисе закрывали дверь, в которую ломились клиенты. Многое стало сложнее. Мы в этом не сильно отличаемся от наших коллег по цеху.

Будете и дальше покупать пятна и объекты под новые проекты?

— Да, безусловно. Хочется же что-то новое создавать. В центре города мне как строителю со стажем, конечно, интереснее было бы строить что-то новое. Но и реконструкция — хороший вариант, хотя и более сложный (себестоимость реконструкции выше, много технических нюансов, ограничений и бюрократии). Зато за последний год появилось много таких проектов в продаже от застройщиков.

А дальше проектов в центре города будет еще меньше из-за нового Генплана, большого серого пояса, который сложно довести до разрешения на строительство, из-за нагрузки по социалке и существующих административных барьеров. Сделки будут очень сложные и штучные. Многие девелоперы из нашего сегмента это уже понимают и уходят создавать объекты «в поле», где гораздо проще спрогнозировать финальный результат.

Вы коснулись темы административных барьеров. Какие из них вас больше всего беспокоят?

— Меня беспокоят градкомиссии, которые ввели пару лет назад. Их главная цель — обеспечить районы города социалкой. Дело хорошее, но со временем оно превратилось в очень медленную забюрократизированную машину. В этом процессе всё зависит от чиновников высокого ранга. А времени у них мало — образуются огромные очереди.

Например, рабочую группу по одному из наших проектов мы прошли в июне и до сих пор не можем попасть на градкомиссию. Заседания всё время переносят. То есть мы полгода в простое из-за системы, из-за формальности. И эти полгода мы платим проценты банку, причем он еще и ставки сейчас поднимает.

Ситуация в полях попроще. Там в рамках комплексного развития территории сразу есть понимание, где и как строить сады и школы. А нам приходится выворачиваться, подбирать здания, чтобы всё сделать по закону. Всё это не только долго, но и дорого. В итоге страдает конечный покупатель — дополнительная нагрузка плюсуется к цене недвижимости. Вопрос очень острый и болезненный.

И логика в нем хромает…

— Логики там просто нет. Вы не найдете ни одного игрока в городе, который скажет, что градкомиссии — это классная тема. Социалка нужна, я согласен. Но если бы механизм ее создания был более прозрачным и логичным, если бы мы, например, просто отчисляли деньги на ее создание городу, а он бы строил ее по своему усмотрению, было бы больше пользы. Схема с отчислением вроде простая, но не работает.

Можно сказать, что девелоперский рынок сейчас находится в равновесии?

— В целом да, похоже на равновесие. Радует ли это? Во всяком случае не пугает. Каждый кризис, конечно, у предпринимателей просыпается животный страх всё потерять. Но надо, наверное, учиться более спокойно, философски и стратегически относиться к переменам. Тем более что у нас цикл любого проекта — минимум 4 года. За это время столько всего может произойти! Если из-за всего переживать, будешь в хроническом стрессе и на таблетках. Надо просто жить и работать: город развивается, дома строят, спрос есть — работа кипит. Всё окей! Надеемся, будет лучше.

Как за год изменились спрос и предложение на рынке апартаментов? Может, и покупатель изменился?

— Каких-то кардинальных изменений не чувствуем. Весной и летом спрос был очень высокий. Не знаю почему, может, из-за вернувшихся релокантов или какой-то особой рыночной конъюнктуры. Сейчас ситуация хуже. Люди понесли деньги в банки, поскольку там хорошие ставки. У застройщиков отток покупателей. Но это не криминально.

Портрет покупателя тоже не изменился. Но всё очевидней, что люди хотят получать уже готовый продукт, с отделкой и мебелью, чтобы заехать и жить. Мне это понятно. Я в жизни сделал два ремонта, и третий, честно говоря, не хотел бы начинать. Так что будущее нашего рынка за схемой «всё под ключ», даже в элитном сегменте. И если застройщики найдут какой-то оптимальный вариант — с хорошим качеством и за адекватные деньги, спрос обязательно будет.

Вы сказали, что у вас еще два новых проекта в работе. Расскажите о них.

— Один у метро «Чернышевская». Там будет элитный жилой дом. Пока держим проект в секрете. Расскажем, когда получим разрешение на строительство… И будет еще один проект на Заставской улице. Тоже жилье. Сейчас идет вариативное проектирование. Мы не торопимся. Это проект, скорее всего, стартует в конце следующего года. Выведем его в IV квартале. А проекты на Галерной улице и у «Чернышевской» — во II квартале.

За год вы пополнили чем-нибудь новым ваш портфель?

— Мы постоянно изучаем рынок, общаемся с коллегами. Но в продаже остались очень непростые проекты. Чтобы понять их экономику и главное — в нее вписаться (особенно с нынешними ставками), надо всё очень внимательно считать. У нас нет шальных денег. Мы работам через банк. А он не всегда даёт условия, которые мы можем себе позволить. Вот и всё. Поэтому работа ведется вдумчиво и медленно.

Какие у вас ожидания от следующего года?

— Ожидания, конечно, большие. Надеюсь, что из трех новых проектов мы запустим хотя бы два. И надеемся увеличить портфель. Если найдем неограненный алмаз и поймём, как его упаковать и продать, обязательно возьмемся за дело.

Что пожелаете на Новый год себе, компании, близким?

— Успехов, удачи и мира. Двигаться вперед, наращивать обороты, не останавливаться, преодолевать трудности, поддерживать друг друга!