Александр Кравцов: «Сегмент апартаментов чувствует себя даже лучше, чем жилье»

Александр, с каким настроением компания вошла в осень, в активный бизнес-сезон? Уже понятно, какие планы на этот год будут реализованы, а что останется на потом? 
— В целом всё у нас идет по плану. В августе мы отметили рекордные продажи во всех наших проектах. Связываем это с отложенным спросом и отменой льготной ипотеки. Хотя в сегментах бизнес и премиум, где мы работаем, ипотеки почти нет — около 1% от общего объема. Поэтому наиболее логичное объяснение состоит в том, что люди просто держали сбережения в кэше и наблюдали, куда пойдет рынок — вверх или вниз, и в какой-то момент поняли, что цены растут, и решили покупать. В проекте Talento на Заставской улице у нас даже прошла одна оптовая сделка: покупатель приобрел сразу восемь квартир под представительские функции (а там их всего 83). В принципе, такие сделки у нас уже бывали: в проекте VIDI и по 10 апартаментов в одни руки брали. Но всё равно это большая неожиданность, тем более сейчас. 
А на каком этапе сейчас Talento находится?
— Мы к 1 декабря закончим коробку здания, все 12 этажей. Идут работы по утеплению фасадов, остеклению, внутренним стенам и инженерии. Проводим тендер на кровлю. Реализуем проект с небольшим опережением, недели на две. 
Как успехи у проекта VIDI на Синопской набережной? Когда начнете выдавать ключи? 
— Если говорить о цифрах, то средний чек в VIDI сейчас составляет 12 млн рублей за лот. Там апартаменты с полной чистовой отделкой, и мы еще дарим покупателям мебель. По сравнению с прошлым годом цена увеличилась на 20–25%. А начинали мы 2,5 года назад с 5 млн рублей за лот. То есть за время реализации проекта цены в нем выросли в 2 раза. При этом продано почти 90% апартов. Мы на финишной прямой. В этом году откроем апарт-отель и в декабре, на 3 месяца раньше плана, начнем выдавать ключи. 
А почему решили поменять в VIDI управляющую компанию?
— Мы вошли в этот проект с УК «МТЛ. Апарт». У нас был договор на консалтинг и концепцию. И ребята здорово отработали. Наша команда плодотворно сотрудничала с коллегами из «МТЛ. Апарт» много лет на других проектах, они настоящие профессионалы своего дела, и мы уважаем их стратегию развития и взгляд на рынок. Но сейчас мы вплотную подошли к запуску проекта и на этом этапе решили пригласить к управлению компанию VALO. Мы давно друг друга знаем и совпадаем в понимании процессов. Нам понравился подход VALO: они включились в работу еще до подписания соглашения, предложили много интересных «фишек» и, в принципе, готовы управлять самостоятельно. Пусть покажут класс. 
Вы в этом году получили разрешение на строительство третьего проекта в Петербурге, на ул. Моисеенко, 10. Как там дела?
— Да, в августе получили разрешение на строительство по этому адресу и сейчас открыли продажи. Уже собрали несколько десятков броней по достаточно высокому чеку — от 550 тыс. до 750 тыс. рублей за «квадрат». Когда официально начнем регистрировать договоры долевого участия по ФЗ-214 (это будет с недели на неделю), цены будем поднимать.
Проект на Моисеенко — это не апарт-отель, а элитный жилой дом. В принципе, это новый формат для Fizika Development. Почему решили выйти на этот рынок?
— Формат новый для бренда, но не для нашей команды. У нас много людей с опытом работы в элитном сегменте. Я сам несколько лет занимал должность управляющего директора в ГК «Еврострой». Некоторые проекты курировал полностью: от покупки земельного участка до передачи людям ключей. Так что опыт есть и все процессы понятны. Новый проект — это определенный вызов для нас. Мы 2,5 года им занимаемся: сами нашли участок, купили, разработали проект. Уже вышли на стройплощадку и занялись усилением здания, которое пойдет под реконструкцию. 
Сносить его нельзя?
— Нет, это дореволюционное здание 1908 года постройки. Изначально это был доходный дом, потом там была административная функция, теперь мы делаем элитное жилье. В старом здании мы поменяем все перекрытия, всю инженерию, укрепим фундамент. Реконструкция будет дорогая, долгая и сложная. У нас на участке будут еще три новых корпуса, вписанных в окружающую застройку, а у проекта в целом будет единая инфраструктура, единый двор, ландшафт, зонирование. 
Старое здание как-то повлияло на эстетику всего проекта? 
— Конечно. Исторические фасады мы должны воссоздать полностью, то есть мы не можем самовольно поменять цвет стен, габариты окон, форму кровли и т.д. Именно историческое здание задает тон всему проекту. А новые объекты, естественно, сочетаются с окружающей застройкой. Это работа мастерской Евгения Герасимова — тут вопросов быть не должно.
Как влияет на рынок ужесточение условий кредитования ЦБ? Как застройщики будут работать, если ставка продолжит расти? 
— Всё зависит от стратегии компании. Но кредиты с каждым увеличением ставки ЦБ растут в цене ощутимо, а старые пересматриваются. У нас такой сегмент, что наша финансовая модель тянет ставку ЦБ и выше нынешней, но у нас маленькие проекты и нет сверхприбыли, а реальная инфляция в стране двузначная. Мы вынуждены поднимать цены, поскольку растут зарплаты, дорожают стройматериалы, логистика и прочие вещи.
Как изменилась ситуация с кадрами в отрасли на фоне ужесточения миграционной политики? 
— Ситуация на рынке труда очень тяжелая. Мы сейчас проводим тендеры на разные виды работ, и многие подрядчики отказываются в них участвовать, потому что понимают, что работать будет некому — людской ресурс ограничен. Это тенденция последних трех месяцев. На рынке из-за отъезда мигрантов образовался серьезный дефицит специалистов, а оставшиеся сильно подорожали. Все компании стараются строить быстрее (в противном случае прибыль сожрут кредиты), поэтому они готовы платить рабочим больше. За 3–4 года зарплаты в сегменте удвоились. Рынок перегревается, это чувствуется. Естественно, всё это закончится ростом цен и ляжет бременем на кошелек потребителя. 
В своей компании вы тоже персоналу зарплаты повышаете?
— Да, конечно. В этом году уже один раз поднимали и не исключаем, что придется еще раз повышать. Раз рынок растет, почему мы должны платить меньше, чем платят конкуренты?
Вы сильно увеличили кредитную нагрузку за последний год?
— Нет. Где-то кредиты подорожали, где-то нет, но глобально на нашей финансовой модели ситуация не сказалась. Правда, если мы сейчас будем брать новые проекты (а мы их смотрим), нагрузка возрастет. Банки очень осторожничают. Они понимают, что необеспеченные кредиты с собственным участием девелопера на уровне 5–10% — это очень рискованно. Такая история больше не проходит. У застройщика должна быть своя финансовая подушка: либо деньги, либо твердые залоги, причем на уровне 30% от стоимости проекта. А это не всем по карману. В этом причина стагнации рынка. Ну и цены на землю высокие, потому что участков нет. Вокруг того, что есть на рынке, девелоперы ходят, смотрят, разговаривают… Стали возвращаться забытые схемы расчетов с лендлордами метрами или деньгами после реализации проекта. Мы сейчас в переговорах по всем новым участкам примерно по такой схеме. Это дает возможность меньше связываться с банками и хоть что-то заработать.
А что за проекты у вас в переговорах?
— «Комфорт» мы не смотрим в принципе, только «бизнес» и выше. И исключительно город, его центр. Спальные районы, правда, тоже смотрим, но по остаточному принципу. И только хорошие, например на севере города, у Сосновки, где бизнес-класс уместен. За объемами не гонимся. Мы делаем камерные, штучные проекты, ручные работы, можно сказать крафтовые.
В этом году что-то новое купите?
— Возможно. На рынке много проектов, которые ходят по кругу. Но сейчас они всплывают чуть более подготовленные по документам, чем, допустим, 3 года назад. Когда мы получили разрешение на строительство по своему проекту на ул. Моисеенко, мне стали поступать звонки с предложением продать его другому девелоперу. И ценник очень крепкий. Мне вообще неясно, как при такой цене можно вытянуть экономику проекта. Но это неважно, мы продавать не собираемся. Ни за какие деньги. Мы и наши предшественники занимались документацией по нему 14 лет, и реализовать его сейчас — дело чести. Опять же, выйдешь в деньги — и придется искать что-то новое, потому что капитал должен работать. А законодательство все время ужесточается, согласовывать проекты всё сложнее. В итоге можешь больше потерять, чем заработать. 
Начать новые проекты в этом году успеете?
— У нас на подходе проект на Галерной улице. С ним мы сейчас в экспертизе. Если пройдем ее в этом году и получим финансирование, можем стартовать. Но сомневаюсь, что получится быстро: там тоже непростая история. Будем делать элитные апартаменты в историческом здании XIX века. Предстоит большой объем реставрации и реконструкции, много сложных согласований. 
Год назад вы говорили, что в городе много административных барьеров. Стало ли сейчас полегче?
— Хождение по кабинетам — это боль, мне кажется, всех застройщиков. В Москве вообще всю архитектуру в центре города лично согласовывает мэр. У нас такого нет пока, но зато есть обязательства по социалке. Губернатор очень строго следит за их исполнением. У нас, например, по проекту на Заставской улице, где чуть более 80 квартир, появились обязательства по строительству поликлиники под ключ. Это увеличило цену «квадрата» на 40 тыс. рублей. Вот так крепко застройщиков нагружают. И боюсь, так будет еще долго. 
Вы так осведомлены о делах на столичном рынке… Собираетесь выходить в Москву?
— Мы туда действительно смотрели, но с нынешними ставками ЦБ все идеи пока на паузе. Продолжаем мониторить рынок. Но стратегии по выходу туда у нас на сегодняшний день нет. Завтра, правда, всё может измениться.
Остаются ли на повестке вопросы импортозамещения? 
— Да, но они не такие острые, как пару лет назад. Многие компании переориентировались на Азию или научились привозить западные товары по схеме параллельного импорта. Мы не исключение. Да, за это время появились новые отечественные продукты, но мы очень настороженно к ним относимся и лучше привезем что-то из-за границы. А российские материалы применяем там, где их не видно: бетон, цемент, арматура — это всё местное, конечно. 
Вы сами участвуете в выборе материалов для проектов?
— Естественно, это командная работа. Но я могу внести корректировки, если вижу, что в чем-то не дотягиваем. Как управляющий партнер компании я принимаю участие во всём, чтобы не проскочило что-то такое, за что потом будет неловко. 
Как сейчас чувствует себя сегмент апартаментов? Народ распробовал этот формат?
— Я бы сказал, что сегмент апартаментов чувствует себя даже лучше, чем жилье. Во-первых, из-за ипотеки, которая сошла на нет. Теперь у жилья нет этого преимущества в продажах. А рассрочку при покупке мы тоже даем: у нас 62% сделок проходят по такой схеме. А во-вторых, из-за удобства. Апарты — это коммерческая недвижимость с отделкой, меблировкой и управляющей компанией. Их можно выбрать дистанционно, оплатить дистанционно и получать доход дистанционно. Многим инвесторам это на руку. 
У вас есть земля в Зеленогорске. Определились с проектом ее застройки?
— Земля в Зеленогорске куплена не на банковские деньги, так что нет большой беды, что она пока просто стоит. Есть эскизный проект. Но мы пока занимаемся градостроительными вопросами, документами и рассматриваем различные концепции. Смотрим, что лучше сделать. В этом году проект точно не запустим. 
Как ваш клиент поменялся за последнее время? 
— Шальных покупателей стало меньше — тех, кто заработал капитал на хайпе и сам этим удивлен и озадачен. Нынешние покупатели более интеллигентные, уравновешенные, рациональные в своих решениях. В результате цикл сделки удлинился. Раньше люди проще расставались с деньгами и не настолько глубоко погружались в процессы. А сейчас они всем максимально интересуются и перестраховываются. На это уходит время.
Есть у вас постоянные клиенты, которые из проекта в проект переходят?
— Да. Есть несколько людей, которые купили пул апартаментов в двух первых проектах, а сейчас покупают квартиры на Моисеенко. 
То есть на рынке остались деньги, которые люди пытаются «припарковать»?
— Безусловно. В Дубае, мне кажется, закончился инвестиционный хайп. И вообще всё сложнее выводить деньги для приобретения недвижимости где-то за границей. А еще власти хотят ввести налог на двойное гражданство. Конечно, многие в такой ситуации стремятся вернуть капиталы в Россию. А где еще покупать элитное жилье, если не в Петербурге?
Какие у вас ожидания от второй половины года? Каковы прогнозы дальнейшего развития рынка?
— Про масс-маркет я не буду говорить, хотя вижу, что там будут проблемы из-за сокращения ипотеки. Ситуация в бизнес-классе получше. Но будущее все-таки за «элиткой», поскольку в любой кризис у богатых людей денег становится только больше. И они редко пользуются ипотекой, для них ее отсутствие не проблема. 
Но элитные проекты надо делать максимально классными, на десятилетия вперед, чтобы они отвечали требованиям публики, которая поездила по миру, знает, что такое качество, и готова за него платить.