Becar Asset Management: "Степень "просадки" сегмента коммерческой недвижимости будет понятна к концу года"

По мнению вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, первые изменения будут видны не ранее, чем осенью.

Офисы и коворкинги

По данным Becar Asset Management, по состоянию на середину апреля 2022 года общий объем рынка «классических» офисов в Санкт-Петербурге составлял 5,96 млн м2, из которых 4 млн м2 приходилось на офисы классов «А» и «В+/В». В сегменте коворкингов арендаторы могут выбирать из 113 объектов общей емкостью 11,62 тыс. рабочих мест. Текущий кризис уже начал сказываться на этом рынке, но, из-за большой инертности последнего, оценить влияние негативных экономических явлений можно будет не ранее, чем в конце года, считает Ольга Шарыгина.

Объем предложения на офисном рынке в январе-марте 2022 года увеличился незначительно — всего на 16 тыс. м2, или на 0,1%, хотя до кризиса девелоперы планировали ввести в строй в первом квартале четыре новых бизнес-центра. В сегменте коворкингов дела обстоят «поживее»: в начале года список пополнился четырьмя новыми пространствами общей площадью 5,68 тыс. м2, или 900 рабочими местами, до конца года планируется ввод еще десяти объектов площадью 13 тыс. м2.

Массового отказа арендаторов от занимаемых офисных пространств пока не наблюдается: в «традиционном» сегменте средний уровень вакансии вырос всего на 0,1%, а заполняемость коворкингов держится на стандартном для последних лет уровне и составляет 74%, что всего на 1% меньше, чем в четвертом квартале 2021 года. Арендные ставки продолжили рост: за офисы в первом квартале приходилось платить в среднем на 6% больше, чем в первом квартале 2021 года, и на 1,5% больше, чем в четвертом квартале 2021 года. Тарифы на размещение в коворкингах в первом квартале 2022 года выросли на 7-8% относительно четвертого квартала 2021 года.

Из очевидных на данный момент трендов в сегменте офисной недвижимости Ольга Шарыгина отмечает начавшееся перераспределение структуры арендаторов. Наиболее активно себя сейчас ведут госструктуры: именно они продемонстрировали самые крупные «поглощения» в офисном сегменте (аренда более 2,5 тыс. м2), в то время как еще совсем недавно офисный рынок «ставил» на арендаторов из числа высокотехнологичных компаний. В сегменте гибких пространств, по мнению Ольги Шарыгиной, стоит ждать сокращения количества корпоративных клиентов, доля которых на сегодня составляет 30-40% от объемов коворкингов. «К концу лета будет понятно, ощутил ли рынок коворкингов уход иностранных компаний», — отмечает эксперт.

Торговые центры

Как и в «коронавирусный» кризис, торговые центры первыми приняли на себя удар новой напасти. Первый квартал 2022 года уже запомнился аналитикам своеобразным антирекордом: в январе-марте в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного ТЦ — такого не было с 2016 года. Перспективы же действующих объектов пока туманны и во многом зависят от окончательных решений иностранных брендов по поводу деятельности в России. Многие из них не расторгают действующие договора аренды, но и торговой деятельности не ведут, в результате чего торговые центры недополучают 60-70% доходов. В такой ситуации первыми, по мнению Ольги Шарыгиной, не выдержат финансовых трудностей небольшие несетевые торговые центры. В наиболее устойчивом положении окажутся торговые центры районного масштаба, прежде всего за счет гибкости и стабильного покупательского трафика.

«Следует ожидать, что в 2022 году сильно просядет оборот розничной торговли и компаниям придется думать не о прибылях, а о выживании, а собственникам и арендаторам учиться идти на компромиссы для сохранения бизнеса», — говорит Ольга Шарыгина.

За первый квартал, по оценкам Becar Asset Management, уровень вакансии в торговых центрах Петербурга увеличился с 5,7% до 6%, и будет продолжать расти.

Апартаменты и апарт-отели

Несмотря на геополитическую напряженность, внесшую неопределенность на рынок недвижимости, сегмент апарт-отелей в первом квартале 2022 года сохранял свою инвестиционную привлекательность, отмечает Ольга Шарыгина. По ее данным, спрос на данный вид недвижимости в первом квартале 2022 года был сопоставим со среднеквартальным объемом спроса в 1-3 кварталах 2021 года и составил 1057 юнитов. Помимо этого в Санкт-Петербурге были проданы 257 сервисных апартаментов и 163 юнита формата «псевдожилье». Однако, считает Ольга Шарыгина, таких продаж до конца года девелоперам ждать не стоит. Согласно оптимистичному прогнозу аналитиков Becar Asset Management, спрос на апартаменты до конца 2022 года упадет на 10-20%, а по пессимистичному сценарию — на 60-70%.

Наибольший рост цен в сегменте апартаментов показали псевдожилье бизнес-класса и сервисные апартаменты класса «элит», подорожавшие в январе-марте сразу на на 15%, до 276,8 тыс. рублей за 1 м² и на 12%, до 934 тыс. рублей за «квадрат» соответственно. По 10% прибавили в цене апарт-отели класса 3* и псевдожилье комфорт-класса: на конец марта стоимость квадратного метра в них составляла 265,6 тыс. рублей и 234,6 тыс. рублей соответственно.

Гостиницы

Перспективы этого сегмента пока кажутся наиболее оптимистичными. После умеренно-успешного 2021 года и успешного начала делового сезона 2022 года геополитическая обстановка хотя и дестабилизировала гостиничный рынок Петербурга, уже в конце марта, после возобновления авиасообщения и налаживания отельерами новых каналов продвижения, ситуация стала выравниваться. Загрузка петербургских отелей на конец марта 2022 года составляла более 40% и была лишь на 4% меньше аналогичного показателя докризисного 2019 года.

В сезон 2022 года петербургские отельеры рассчитывают на 60%-ную загрузку, которая будет обеспечена потоком российских туристов, желающих провести отпуск в Санкт-Петербурге. По оценкам экспертов, в этом году в Петербург приедут от 5,5-6 млн туристов (пессимистический прогноз) до 7-7,5 млн туристов (оптимистический сценарий). По оценкам Ольги Шарыгиной, «правда окажется где-то посередине»: она надеется, что город посетят 6-6,5 млн человек.

В то же время номерной гостиничный фонд Санкт-Петербурга сократился в первом квартале 2022 года сразу на 3%, что связано с закрытием отеля Sokos на 1000 номеров — финская компания окончательно решила отказаться от ведения бизнеса в России. Замены ему пока нет — в первом квартале 2022 года в Петербурге не открылось ни одной новой гостиницы класса 3-5*, а общий объем планирующихся ко вводу в первом полугодии новых гостиничных объектов составляет 768 номеров.