3 из 5 квартир в новостройках Петербургской агломерации строятся за КАД
Эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» отмечают, что 2/3 спроса и предложения на рынке новостроек забрали на себя «новые спальники» города и Ленинградская область. Еще 5 лет назад эта доля была не более 1/3.
За 5 лет Ленинградская область кардинально нарастила присутствие на первичном рынке Петербургской агломерации. Так, в 2026 году ее доля в предложении достигла 45%. Сопоставимый уровень в 40% фиксировался лишь в 2015 году, когда начиналось массовое освоение Мурино и прилегающих территорий. Сегодня вместе с локациями Петербурга, прилегающими к КАД («новые спальники»), доля проектов с внешней стороны кольцевой дороги составила уже 60%. Таким образом, три из пяти квартир в новостройках агломерации сегодня находятся за пределами или около кольцевой автодороги.
«За январь-июль 2026 года на рынок выведено 1,49 млн квадратных метров. 2/3 от этого объема пришлись на территории за КАД. Этот тренд держится уже несколько лет: за кольцом земля дешевле, а возможности для комплексной застройки шире. Общий объем нового жилья в городе сокращается, но именно за счет новых проектов за кольцом удается удерживать предложение в агломерации на уровне начала года (пусть и на историческом минимуме в 3,1 млн кв. м)», - комментирует Ольга Трошева, директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».
Спрос следует за предложением. Доля покупателей, выбирающих жилье за КАД, за 5 лет выросла в 2 раза (с 30% до 60%). Две трети объема предложения приходится на Ленинградскую область. Ключевым выступает Всеволожский район - традиционный лидер по объемам строительства, где реализуются крупнейшие проекты комплексного освоения территорий. Городская застройка за чертой КАД ведется в основном в южном направлении. Здесь самыми популярными локациями являются пересечение Пулковского и Волхонского, а также Московского и Колпинского шоссе, где ведется мало- и среднеэтажная застройка.
В условиях высоких рыночных ставок и ограничений выдачи ипотеки для многих такое предложение становится единственным способом улучшить жилищные условия. Цены оказывают влияние на выбор покупателя. В «новых спальниках» города они существенно ниже.
На начало августа 2026 года средняя цена предложения в классе «масс-маркет» в обжитых спальных районах внутри КАД составила 335 тыс. руб./кв. м (+11% с начала года), а в так называемых «новых спальниках» за КАДом – 240 тыс. руб./кв. м (+5%). Разрыв в цене существенный – в 40%. Так, например, в объектах Setl Group минимальный бюджет студии с отделкой в обжитых спальниках внутри КАД – 7,6 млн руб. (ЖК «Бионика Заповедная»), в новых городских спальниках за КАДом – от 5,7 млн руб. (ЖК «Универ Сити»).
При этом квартира за КАД в городской локации обойдется в среднем на 30% дороже, чем в прилегающих в КАД областных локациях, где средняя цена предложения составляет 180 тыс. руб. за кв. метр. Например, квартиру-студию с отделкой ЖК «Город Звезд» от Setl Group можно купить по цене от 4,7 млн руб.
