«Леннаучфильм» снова кладут под молоток

Российский аукционный дом (РАД) 13 августа предпримет вторую попытку продать имущественный комплекс петербургского филиала АО «Творческо-производственное объединение «Центральная киностудия детских и юношеских фильмов им. М. Горького» — киностудии «Леннаучфильм».

Покупателям предлагается 4 нежилых здания общей площадью 17,5  тыс. м2 и два смежных земельных участка общей площадью 1,9 га в Невском районе Петербурга, на Мельничной улице, 4, литера А, между набережной Обводного канала и улицей Профессора Качалова.

 

Начальная цена торгов составляет 956,6 млн рублей, минимальная — 478,3 млн рублей. Торги пройдут посредством публичного предложения, заявки принимаются до 6 августа. Участники конкурсной процедуры должны будут внести задаток в размере 300 тыс. рублей, который впоследствии будет возвращен всем, кроме победителя. Сами торги пройдут 13 августа в Москве.

В последние годы здания «Леннаучфильма» использовались киностудией под складские нужды — хранение пленок и реквизита. В настоящее время около 5,8 тыс. м2 площадей комплекса находятся в аренде у разных компаний. Профильной кинематографической деятельностью «Леннаучфильм» не занимается, живет на доходы от аренды, подтвердили «Новому проспекту» в организации.

Правила землепользования и застройки относят территорию «Леннаучфильма» к зоне общественно-деловой застройки и жилых домов, где разрешено размещение коммерческой и жилой недвижимости. Эксперты отмечают, что у данной локации есть как плюсы, так и минусы. Плюсы: близость центра  города, набережной Невы, сквера и метро. Главный минус: промышленное окружение — «Леннаучфильм» находится в «сером поясе».

Управляющий партнер ZenithPropertyManagement Илья Андреев указывает, что, несмотря на привлекательность актива, для него также актуален целый ряд ограничений и нюансов, «начиная от сложного технологического окружения, общественно-деловой зоны, сменить назначение в которой едва ли будет возможно, заканчивая соседством Деминского сада, о судьбе которого постоянно тревожатся градозащитники».

По мнению экспертов, стартовая цена торгов завышена, кроме того, победителю придется дополнительно потратиться на приспособление территории под реализуемый проект.

«Собственники земли в этом районе довольно амбициозно относятся к стоимости своего имущества. Продать землю за 958 млн рублей, то есть около 50 тыс. рублей за 1 м2 земли — нереально. Ни один девелоперский проект не выдержит такой финансовой нагрузки за квадратный метр земельного участка. Цена в 458 млн рублей выглядит более вменяемой, но все еще кажется мне выше рыночной стоимости. Соседние участки в свое время продавались за 28-30 тыс. рублей за 1 м2 земли, и по этой стоимости не пользовались высоким спросом», — констатирует управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина. 

Если удастся построить  в этом объекте порядка 60-70 тыс. м2 арендопригодной коммерческой недвижимости, то цена продажи около 700 млн рублей будет адекватной, оценивает Илья Андреев.

Но пока, по мнению экспертов, стартовая цена торгов завышена, особенно если учесть, что победителю придется дополнительно потратиться на приспособление территории под реализуемый проект.

Директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова оценивает стоимость имущественного комплекса «Леннаучфильма» в 500-600 млн рублей, это ближе к минимальной цене торгов. Руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева напоминает, что средняя нагрузка на 1 м2 улучшений в сером поясе в среднем составляет 12-25 тыс. рублей и зависит от многих факторов: расположения, степени подготовки участка, количества его собственников и других сложности с вхождением в проект.

Участок подходит под размещение офисов, гостиниц, апартаментов и строительство жилья, единодушны эксперты. «Расположенные там здания не являются объектами культурного наследия или историческими, а значит, могут быть снесены. На период подготовки разрешительной и проектной документации, возможно использование площадки под арендный бизнес», — подчеркивает руководитель департамента продаж РАД Юлия Акимова.

Управляющий партнёр Legat Invest Антон Орлов подчеркивает, что, несмотря на расположение данного участка в депрессивном месте, имеющееся соседство с зеленой зоной и набережной Невы, а также близость к площади Александра Невского позволяют оценивать территорию как привлекательную для редевелопмента. По мнению Антона Орлова, участок подходит под строительство жилья класса «комфорт», а часть его, находящаяся ближе всего к воде — для апарт-отеля или отеля категории 3 звезды.

«Чтобы создать здесь успешный проект, необходимо будет создать уникальную концепцию, объединяться с прилегающими территориями, делать «город в городе», масштабный лофт-проект со своей инфраструктурой — тогда проект сможет привлечь аудиторию и даже окупиться», — рассуждает Ольга Шарыгина. В противном случае, на успехе проекта может сказаться недостаток пешеходного трафика в локации.

По предварительным оценкам, площадь вновь построенной недвижимости на этой территории может составлять 30-35 тыс. м2.

Эксперты отмечают, что основным вопросом для покупателей станет возможность приспособления существующих на участке зданий (см. фотогалерею). «С одной стороны, они дают потенциальную возможность начать получение арендного потока в кратчайшие сроки после покупки. С другой стороны, при сносе объектов количество полезных площадей можно увеличить в разы», — говорит руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St PetersburgИгорь Кокорев.

О планах реализации имущества «Леннаучфильма» в 2019 году стало известно в начале июля: киностудия имени Горького объявила о продаже нескольких своих площадок в Москве и Подмосковье, а также в Петербурге. Руководство студии намеревалось выручить за 7 объектов 4 млрд рублей и направить их на реконструкцию и расширение основных производственных мощностей.

Грядущие торги — вторая попытка РАДа продать имущественный комплекс «Леннаучфильма». Превый раз комплекс предлагали инвесторам в начале февраля 2018 года, но желающих его купить тогда не нашлось. Аналитики объясняли это тем, что начальная цена объекта — почти 1 млрд рублей — завышена.

Киностудия «Леннаучфильм» создана 11 февраля 1933 года и занималась производством научно-популярных фильмов и научно-просветительских фильмов. Всего студией выпущено более 4 тыс. картин.

Инфографика: Константин Мшагский

Ранее на эту тему:

Город продолжает сбрасывать балласт. До конца лета на торги попадут 22 объекта недвижимости

«Ростех» сбросил «Кожу». Старейший кожевенный завод продан с торгов​

Особняк Щеглова на Садовой продали со скидкой