Крупнейшие девелоперы Петербурга показали скромный результат

Крупнейшие девелоперы Петербурга, «Группа ЛСР», ГК «ЛенСпецСМУ» и Setl Group опубликовали финансовые итоги деятельности в первом полугодии 2019 года в соответствии со стандартами международной финансовой отчетности. Больше всех вопросов у аналитоков вызвала отчетность «Группы ЛСР».

Быстрорастущий Setl Group

Наиболее впечатляющие результаты продемонстрировал холдинг Setl Group, который объявил о двукратном росте чистой прибыли в первом полугодии 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года: данный показатель увеличился с 1,5 млрд рублей до 3,3 млрд рублей. В отчетном периоде все основные финансовые показатели Setl Group продемонстрировали положительную динамику: консолидированная выручка выросла на 27,7% до 34,9 млрд рублей, валовая рентабельность – на 6,4% до 28,9%. Холдинг снизил уровень долговой нагрузки на 34,5%, с 13,9 млрд рублей на конец 2018 года до 9,1 млрд рублей на 30 июня 2019 года, в результате чего показатель «долг/EBITDA» на конец отчетного периода снизился с 1,52 до 0,8, а размер чистого долга составил 5,8 млрд рублей.

В первом полугодии 2019 года Setl Group увеличил по сравнению с аналогичным периодом 2018 года объем продаж в денежном выражении на 65% до 53,2 млрд рублей. Спрос на объекты холдинга в натуральных показателях вырос на 40% до 432 тыс. кв. м, а общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 43%.

«Значительного увеличения чистой прибыли удалось добиться благодаря качественной работе всех подразделений компании и выводу на рынок целого пула привлекательных объектов в востребованных локациях Санкт-Петербурга. По официальным данным Росреестра за 2 квартал 2019 года, два крупных проекта комфорт-класса Setl Group, «Чистое небо» и «Солнечный город», стали лидерами по числу заключенных договоров в городе», – прокомментировали итоги полугодия в пресс-службе холдинга, отметив, что компания нацелена «на удержание ведущих позиций в ТОП-3 России и лидирующей доли в общем объеме рынка Петербурга». В Setl Group ожидают, что «финансовые результаты второго полугодия превзойдут первое и по выручке, и по прибыли».

Новый стандарт подвел «Группу ЛСР»

Между тем «Группа ЛСР» объявила о снижении в первом полугодии 2019 года основных финансовых показателей: выручка сократилась на 10% до 46,608 млрд рублей, прибыль – на 50% до 1,864 млрд рублей, скорректированный показатель EBITDA – на 18% до 7,817 млрд рублей, рентабельность по скорректированной EBITDA – на 1% до 17%. Это слабые показатели, считает заместитель начальника аналитического отдела ЗАО «Инвестиционная компания ЛМС» Дмитрий Марков.

Из положительных моментов Марков отмечает снижение на 29% размера чистого долга с 30,29 млрд рублей на 31 декабря 2018 года до 21,629 млрд рублей на 30 июня 2019 года и, как следствие, снижение соотношения «чистый долг/скорректированная EBITDA» с 0,83 по состоянию на конец 2018 года до 0,62 по итогам 6 месяцев 2019 года, а также рост чистого денежного потока от операционной деятельности на 94% до 12,9 млрд рублей.

Аналитики объясняют столь значительное ухудшение финансовых показателей, особенно выручки и чистой прибыли, переходом на новый стандарт МСФО-15. Его главной особенностью является то, что выручка от продаж в строящихся объектах признается по мере и пропорционально строительной готовности самих объектов.

По мнению генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Андрея Молчанова,  компания «продемонстрировала свои устойчивые рыночные позиции». Он указывает, что общая стоимость новых заключенных контрактов выросла на 6% до 38 млрд рублей, а средняя цена реализованной недвижимости увеличилась на 18% до 114 тыс. рублей за кв. м. Драйвером роста стали столичные проекты ЛСР: продажи в Москве в первом полугодии выросли на 49% в денежном выражении до 16,6 млрд рублей, и на 28% натуральном выражении до 117 тыс. кв. м., а выручка увеличилась на 108% до 14,5 млрд рублей.

«Наше финансовое положение в отчетном периоде укрепилось благодаря значительному операционному денежному потоку в размере 12,9 млрд руб на фоне устойчивой динамики продаж, в то время как остаток денежных средств составил 66,4 млрд рублей.  Мы с оптимизмом смотрим в будущее и, как системообразующий застройщик, намерены продолжать реализацию стратегии по доминированию в ключевых для нас сегментах бизнеса и регионах», – добавил Андрей Молчанов.

«Ключевой актив, который влияет на стоимость акций «Группы ЛСР» – недвижимость. С 2014 года она снизилась в цене на 12,5% в рублях, с 2015 года прирост цен в среднем за год – нулевой. На этом фоне компания с 2015 года демонстрирует ежегодный прирост выручки в среднем на 12,5% при чистой рентабельности в среднем в 10,6%. Эта тенденция сохраняется, в целом, и в текущий момент. Однако, изменения при переходе компании на отчетность в формате МСФО-15 снизят показатели прироста выручки и чистой прибыли», – отмечает аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин. Он прогнозирует показатели выручки и чистой прибыли Группы ЛСР на конец 2019 года на уровне 130 млрд рублей и 10 млрд рублей соответственно.

Схожие прогнозы дает и Дмитрий Марков. По его расчетам, выручка «Группы ЛСР» за 2019 год достигнет уровня 150 млрд рублей, что на 2,5% выше, чем в 2018 году, скорректированная EBITDA останется на уровне прошлого года и составит 36 млрд рублей, чистая прибыль снизится на 7,4% до 15 млрд рублей, а чистый долг останется на текущем уровне в 20-22 млрд рублей. Объем заключенных новых контрактов в секторе «девелопмент» не превысит 900 тыс. кв.м, что немного хуже показателя 2018 года, когда было 920 тыс. кв.м, прогнозирует Дмитрий Марков. В денежном выражении это составит 100 млрд рублей, что выше показателя 2018 года на 10,7%. Средняя цена квадратного метра недвижимости в объектах ЛСР вырастет на 17,3% до 115 тыс. рублей, считает эксперт.

В то же время перспективы роста чистой прибыли и выручки компании в реальном выражении с точки зрения среднесрочного периода вызывают существенные сомнения, подчеркивает Александр Осин. «Нынешняя рентная доходность жилого имущества в 5% годовых невелика с учетом рисков потерь реальной стоимости. Вложения в недвижимость не спасают от инфляции, потому что долларовые цены на жилье так и не восстановились после шока 2015 года. Но рынок жилой недвижимости «поделен» между крупнейшими ипотечными кредиторами – держателями залогов. В этих условиях он ограничен в возможности падать, но не в возможности дешеветь в реальном выражении за счет ускоряющейся инфляции», – рассуждает аналитик. Поэтому в краткосрочном периоде на фоне ожиданий снижения требуемой доходности вложений и ипотечных ставок акции «Группы ЛСР», возможно, будут в лидерах роста, но с точки зрения перспективы до конца 2019 года «мы оцениваем обыкновенные акции ПАО «Группа ЛСР» «хуже рынка», – говорит Александр Осин.

Сильный год «Эталона»

Входящая в состав группы «Эталон» ГК «ЛенСпецСМУ» тоже отчиталась о росте консолидированной выручки в первом полугодии 2019 года на 49,3% до 25,497 млрд рублей и прибыли – в 3,7 раза до 1,71 млрд рублей. По мнению Дмитрия Маркова, данный отчет в целом отражает положительную динамику финансовых показателей по всей группе «Эталон». За первые 6 месяцев продажи выросли на 41% до 38,8 млрд рублей и на 23% в физическом выражении, до 322,2 тыс. кв.м., отмечает аналитик. Он также подчеркивает рост объема заключённых контрактов в целом по группе «Эталон», который в первом полугодии вырос на 28% до 6530 единиц. «Средняя цена квадратного метра также показала хорошую динамику, увеличившись на 13% до 121,8 тыс. рублей за кв.м. по сравнению с 108,06 тыс. рублей во 2 квартале 2018 года. Исходя из этих показателей, можно ожидать, что второе полугодие у «Эталона» ожидается также сильным», – прогнозирует Дмитрий Марков.

В целом все крупные девелоперы показали скромные результаты, считает аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. Существенный рост выручки и объемов заключенных контрактов он объясняет тем, что примерно половина всей строящейся недвижимости до вступления в силу изменений в ФЗ-224 1 июля 2019 года было продано юридическим лицам, аффилированным с застройщиками. Это было повсеместной практикой и делалось для того, чтобы застройщики могли уложиться в нормативы, позволяющие и после 1 июля работать на рынке по старым правилам без применения проектного финансирования.

Именно поэтому до сих не произошло и в ближайшей перспективе не должно произойти прогнозируемого многими резкого скачка цен – они выросли всего на 6%, а существующих объемов строительства, реализуемых по старым правилам, застройщикам хватит на 1,5-2 года, отмечает аналитик. Таким образом, темпы ввода жилья, а с ними и высокие доходы застройщиков еще будут некоторое время сохраняться. Между тем он прогнозирует, что снижение объемов продаж недвижимости начнется уже в 2019 году. Этому во многом способствует падение реально располагаемых доходов населения: значительная часть российских домохозяйств уже не может себе позволить ипотечный кредит ни под какую процентную ставку, и рынок вынужден будет реагировать на снижение спроса падением цен и/или объемов строительства, прогнозирует Алексей Коренев.

 

Болконский, фамильный дом, старт продаж