Как сохранить и приумножить 3 миллиона рублей
Марина Павлюкевич, группа PLG
Аватар пользователя Читатель
08.02.2019
Doc Play Chart Chat

Марина Павлюкевич, генеральный директор девелоперской группы PLG, рассказывает о том, как частному инвестору победить инфляцию.

Каковы показатели инфляции в России? Данные официальной статистики и реальное положение дел сильно разнятся: Росстат публикует цифру 4% в год, тогда как эксперты говорят о 10-12%. При этом, по данным Росстата, порядка 40% россиян сегодня имеют накопления на общую сумму более 30 трлн рублей. Основная масса этих денег до 2017 года хранилась на банковских депозитах. Но инфляция и участившиеся случаи отзыва лицензий у банков вынудили вкладчиков забирать свои деньги со счетов.  По данным заведующего лабораторией финансовых исследований Института Гайдара Михаила Хромова, в августе 2018-го был «зафиксирован отток средств с банковских вкладов населения в размере 141 млрд рублей, включая 28 млрд рублей — сокращение средств на рублевых счетах и депозитах физлиц; и $1,7 млрд — снижение средств в иностранной валюте в долларовом эквиваленте». Итак, россияне забирают деньги из банков — это факт. Однако давайте попробуем разобраться, куда они их несут. Инструментов для инвестирования на сегодня известно множество, но какие из них дают возможность получать доход, перекрывая реальные показатели инфляции и при этом с минимальными рисками?

Куда положить портфель?

Наиболее привлекательными с точки зрения доходности вложений выглядят паевые инвестиционные фонды, фондовый рынок и ПАММ-счета. Суть всех этих инструментов в том, что некие профессионалы возьмут ваши деньги — они назовут этот процесс «формированием инвестиционного портфеля» — и обеспечат им «грамотное управление». Например, вложения в ПАММ-счета обещают вывести на прибыль в 1872% годовых. Звучит фантастически. На самом же деле ПАММ-счет — это обыкновенная классическая финансовая пирамида, завуалированная современной терминологией и электронными графиками. Заработать на ней можно, если знать, когда забирать деньги. Принцип тот же, что в МММ. Вероятность потерять всё близка к 90%. Законодательство по регулированию этого рынка отсутствует, на глобальных просторах сети Интернет предложений вложить деньги сколько угодно, реальных историй успеха нет, как и шансов вернуть вложенные средства. Инвестиционный портфель определенно станет толще. Но, скорее всего, не у вас.  

Вложим в фонд! Только чей?

Паевые инвестиционные фонды снова обещают высокую доходность — до 40% годовых. То есть если вы накопили 3 млн рублей, то через год на вашем счете должно оказаться 4,2 млн рублей.

В основном авторы обещаний — это банки. Ваши деньги возьмут и не просто положат на депозит, а инвестируют в разные отрасли экономики или ценные бумаги. Специально созданная УК будет ими управлять и перекладывать из одного места в другое, непрерывно наращивая ваш капитал. Примерно тем же занимается Пенсионный фонд. ПФР сам и через управляющие компании инвестирует в государственные ценные бумаги, в государственные же сберегательные облигации, кладёт деньги на краткосрочные банковские депозиты. Иногда эта деятельность приносит не слишком высокую доходность, ведь пришлось поднимать пенсионный возраст, а дыра в бюджете управляющей компании ВЭБ достигла триллиона рублей.

Сейчас в России существует достаточно много разных типов паевых фондов: к основным относятся ПИФы ценных бумаг (акций, облигаций и смешанных инвестиций), отраслевые фонды, индексные фонды, фонды недвижимости и ипотечные фонды, фонды денежного и товарного рынка, венчурные фонды, кредитные и рентные фонды, фонды художественных ценностей.

Банки активно продвигают вложения в ПИФы. По статистике, «осчастливленными» вкладчиками зачастую оказываются легковерные пенсионеры. Реалии этих вложений таковы: деньги забирают у вкладчика на большой промежуток времени, в течение которого клиент имеет право вернуть свои средства, но с потерями — до 3%. Часть этих денег не работает: по закону определенный процент средств ПИФ должен храниться в наличных на случай, если владелец пая захочет выйти из фонда и получить свои сбережения назад. При покупке паёв автоматически со всех пайщиков удерживается определенный процент от суммы средств, или так называемая надбавка. Она может варьироваться от 1,5% до 4% суммы вклада. А за управление вашими деньгами банки возьмут еще до 6% годовых. Всё это можно сразу вычитать из показателей доходности, но представители банков обычно об этом умалчивают.

Отследить же, насколько эффективно банк распоряжается вашими средствами, практически невозможно. Как, собственно, и рядовому жителю России не понять, куда уходят средства Пенсионного фонда. Банк обязательно предоставит вам отчет о своей работе, по итогам которого доходность от вашего вклада в ПИФ может быть очень низкой. Но условия договора при этом не будут нарушены: как правило, в документах фиксируется минимальная сумма доходности — 1% в год. Банки объясняют это тем, что потолка доходности нет, поэтому он не обозначен в договоре. В общем, на сегодняшний день вложения в ПИФ могут оказаться не только не очень доходными, но и обернуться финансовыми потерями для вкладчиков хотя бы из-за инфляции, которая никогда не останавливается, в то время как сумма, вложенная в ПИФ, может остаться той же. Статистика показывает, что максимальная доходность ПИФа с учетом всех потерь и комиссий остается на уровне 6% в год, что даже ниже банковского депозита. Вы можете вложиться в фонд, но по факту это будет фонд развития того банка, куда вы отнесёте ваши деньги.

Взгляд в будущее. Криптовалюты

А вы знаете, что это? Поздравляем, вы представляете собой высокоинтеллектуальное меньшинство — 13% всех россиян. Теперь вы можете углубиться в тему электронных денег, потому что всё человечество рано или поздно придет к этой схеме взаиморасчетов. Пока же прогнозы судьбы биткоина можно найти диаметрально противоположные — от полного краха до колоссального роста.

Инструкции по инвестированию в криптовалюты советуют начать с того, чтобы решить, какую именно электронную денежную единицу вы будете приобретать. Биткоин, эфир, лайткоин и так далее. Статистика же говорит о том, что, если вы не разбираетесь в продукте, показатели риска вырастают в десятки раз, ведь вкладчик становится слишком уязвимым. В целом, если суть криптовалют пока ускользает от вашего понимания, эксперты советуют повременить с таким вложением, пока время не покажет, какой именно вид валюты получит широкое распространение. Конечно, к тому моменту показатели доходности станут стандартными, зато появится уверенность в том, что вы покупаете не воздух, а конвертируете устаревшие золотовалютные резервы в актуальные деньги.

Жильё или коммерция?

Надежность вложений в недвижимость сомнений не вызывает ни у кого: кирпичные стены могут исчезнуть только в случае войны, что маловероятно. Однако и показатели доходности у таких инвестиций достаточно низкие. Динамика стоимости жилой недвижимости, которую мы наблюдаем последнее время, показывает, что окупить вложения в квартиру всё равно, что пытаться объять необъятное.

Арендный бизнес: возьмите готовый

Увеличить доходность можно за счёт сдачи квартиры в аренду не на длительный срок, а посуточно. Другими словами, выйти за рамки кустарного инвестирования и вложиться в готовый арендный бизнес. Тут возможности для инвестора расширяются.

Традиционно существует четыре сегмента коммерческой недвижимости: торговая, складская, офисная и гостиничная. Первые три показывают, как правило, стабильную доходность, но имеют высокий порог входа — 10-15 млн рублей. А что делать, если у вас только 3 млн рублей?

Интересный инструмент инвестирования — гостиничная недвижимость. Для суммы в 3 млн рублей подойдут получившие сегодня широкое распространение сервисные апартаменты, а также новый формат недвижимости — инвест-отели. В таких проектах изначально разработано несколько инвестиционных схем, где чётко прописаны процент доходности и сроки окупаемости вложений, продуманы схемы управления, дополнительные сервисы для жильцов, набор сопутствующих услуг. Всё очевидно и прозрачно. В результате приблизительно по цене студии без отделки покупатель получает продукт «под ключ» — юнит площадью 18-25 м2 с дизайнерским оформлением, мебелью и профессиональной управляющей компанией.

Стоимость квадратного метра в кондо- или инвест-отелях ниже, чем в квартирах, приблизительно на 16-20%, если рассматривать объекты на одинаковых стадиях строительства и расположенные недалеко друг от друга. Порог входа сегодня также весьма низкий, например, в Петербурге недавно появился первый инвест-отель, инвестировать в который можно всего 300 тыс. рублей, купив там 3 м2.

Проверено временем, или на чем разбогател Дональд Трамп

По сути, инвест-отель — это аналог западного кондо-отеля. В США этот продукт приобрел популярность еще в 1980-1990-е гг, благодаря Дональду Трампу и Marriott Hotels. Сейчас в мире такая схема инвестирования в недвижимость становится всё более распространенной. Кондоминиум может принадлежать неограниченному числу физических и юридических лиц, которые совместно владеют им как единым комплексом имущества.

Владелец юнита имеет безусловное право собственности и может продавать, сдавать в аренду и закладывать свою квартиру. Инициатор проекта может создать собственную управляющую компанию или доверить это профессиональному оператору. В мировой практике кондо-отелями управляют такие известные гостиничные компании, как Four Seasons, Ritz-Carlton, Trump International, Sonesta, Hyatt, Starwood, Hilton, Clarion, Regent International, Rosewood, Conrad Hotels и Le Meridien. Инвест-отелем In2It в Петербурге управляет собственный отельный оператор девелопера — PLG, однако штат его состоит из профессионалов, вышедших из того же сетевого гостиничного бизнеса.

Как сдавать и сколько зарабатывать?

Постоянный доход вы начнёте получать, как только отель введут в эксплуатацию. Управляющая компания должна взять на себя все хлопоты: искать постояльцев, решать технические и организационные вопросы, осуществлять сервисное сопровождение вашей недвижимости. В среднем сейчас такое управление позволяет заработать на сдаче юнита площадью 18-25 м2 30-40 тыс. рублей в месяц. Получить аналогичную сумму, к примеру, за квартиру-студию можно, только если она расположена в центре Петербурга, рядом с метро.

Поскольку вы выходите в реальное бизнес-поле, вам придется платить подоходный налог. Его можно снизить до 6%, если приобретать апартаменты не как физическое лицо, а как ИП.    

По оценкам Nai Весаr, доход от квартиры, сдаваемой в аренду, всего 4-8% годовых — это ниже банковского депозита. Доходность же гостиничной недвижимости одна из самых высоких — 8-15% за вычетом процентов управляющей компании. Есть программы, позволяющие гораздо быстрее вернуть вложенные средства, правда, риски в этом случае возрастают. Гостиничной недвижимостью сейчас активно интересуются инвесторы, которые раньше вкладывались в стрит-ретейл. Люди, имеющие средства и опыт их приумножения, покупают сразу по несколько юнитов.

Почему номера не будут пустовать?

По оценкам экспертов, одними из главных постояльцев инвест-отелей станут так называемые миллениалы — активные путешественники 20+ лет, они едут в Россию всё чаще. Петербург, например, уже два года является практически самым активным туристическим направлением в Европе. При этом трехзвездочных отелей с большим номерным фондом, выгодной локацией и современной инфраструктурой очень мало. Спрос на такое жильё как раз и должны удовлетворить инвест-отели. Растёт также и объём делового и внутреннего туризма. К тому же юниты в гостиничных комплексах охотно арендуют иностранные фирмы для своих сотрудников. Например, в Yes на улице Хошимина в Петербурге живёт много работников автомобилестроительного кластера, который располагается на севере города. Им удобно добираться до работы.

В целом, по данным Росстата, количество размещённых в гостиницах туристов в России с 2002 г. увеличилось приблизительно в 2,5 раза. И на этом фоне рынок инвест-отелей уверенно растёт и даёт ту самую стабильную доходность с низкими рисками, которую наверняка ищут забравшие свои вклады со счетов клиенты банков.

Инфографика: Константин Мшагский

Фото: Олег Харсеев/Коммерсантъ