Роман Чистяков
Как Фонд защиты дольщиков расходует деньги, собираемые с застройщиков

Старший юрист юридического бюро «Григорьев и партнеры» Роман Чистяков объяснил, как работает фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства жилья, и в чем подвох последних изменений в законодательстве об этом фонде. 

Эскроу-счета у застройщиков должны по замыслу законодателя решить проблему обманутых дольщиков в будущем. Но сначала неизбежен период, когда эта проблема обострится до предела, потому что далеко не все застройщики смогут встроиться в эскроу-схему, и останутся без финансирования своих строек.

Для того, чтобы разбираться с обманутыми дольщиками и лопнувшими застройщиками сегодня, создан Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства жилья. Это такой аналог Агентства по страхованию вкладов: он собирает ежегодные взносы со всех действующих застройщиков и из этих денег выплачивает компенсации пострадавшим дольщикам обанкротившихся строительных компаний.

Участники строительного рынка неоднократно высказывали скепсис по поводу этого фонда: мол, он лишь создает финансовую нагрузку на здоровые компании (они должны платить туда 1-2% от стоимости каждого проданного метра

), а проблему не решит, потому что этих денег все-равно не хватит, если завалится кто-нибудь более-менее крупный.

Но законодатель у нас хитрый, и формально денег у Фонда на все хватало

. Дело в том, что у дольщиков застройщика-банкрота по закону есть два варианта:

  • получение от Фонда возмещения в размере рыночной стоимости квартиры;

  • передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному дольщиками жилищно-строительному (или иному потребительскому) кооперативу, который будет дом достраивать.

При этом эти кооперативы имеют право обратиться в Фонд за предоставлением финансирования завершения строительства своих объектов — но с одновременным отказом от получения компенсаций самими дольщиками. И главная хитрость заключается в том, что Фонд имеет право отказать ЖСК в предоставлении финансирования. И тогда дольщики остаются «у разбитого корыта»: и без личных компенсаций, и без помощи в достройке. С точки зрения экономии денег Фонда это стало очень хорошим подспорьем, но проблема обострилась, когда в такую «ловушку» попала критическая масса ЖСК.

Стало очевидным правовое неравенство тех дольщиков, которые решили достраивать дом (им Фонд мог отказать в финансировании по своему усмотрению) и теми, кто решил взять назад деньги (им Фонд просто обязан выплатить компенсацию). И тогда в Госдуму был внесен законопроект №804015-7 о поправках в федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Законопроект уже был рассмотрен и принят Государственной думой РФ в первом и втором чтении. Суть поправок в том, что Фонд, если он решит отказать в предоставлении финансирования достройки, должен будет выплатить дольщикам стоимость их квартир.

При этом ко второму чтению в законопроекте появилась дополнительная деталь: эта поправка будет действовать и на ранее созданные ЖСК, которые в настоящее время сидят вышеописанной в правовой «ловушке». И любой гражданин — член такого ЖСК может требовать компенсацию, если подаст заявление о выходе из ЖСК.

Этот законопроект, в случае его принятия, на мой взгляд, позволит уменьшить правовые риски дольщиков в банкротстве при принятии решения о передаче прав застройщика ЖСК, а также повысит привлекательность варианта завершения строительства дома по сравнению с выплатой компенсаций. Правда, тогда, вероятно, снова даст о себе знать вышеупомянутая проблема нехватки средств в Фонде — что скорее всего приведет к повышению финансовой нагрузки на действующих застройщиков (путем повышения взносов). Но это уже проблема не правового характера.