Ипотека под 8% — реальность или утопия?

Роман Кучевский, заместитель генерального директора по экономике и финансам Glorax Development, рассуждает о том, как как влияет на рынок новостроек ипотечная ставка и снизится ли она до 8%.

Ипотека — драйвер рынка недвижимости уже много лет. И в последнее время ее роль только усилилась. За последние три года доля ипотечных сделок в сегменте жилья массового спроса выросла с 45% до 54%. В компании Glorax Development этот показатель составляет около 60%.

Увеличение спроса на ипотечные кредиты связано, прежде всего, со снижением процентных ставок. В наших проектах доля сделок с привлечением ипотеки заметно росла c третьего квартала 2017-го по третий квартал 2018 года. В этот период ключевая ставка Центробанка снижалась и в итоге потеряла два процентных пункта, на длительное время установившись на отметке в 7,25% и обеспечивая покупателям жилья выгодные условия по кредитам.

В середине сентября прошлого года ситуация изменилась — ключевая ставка впервые за долгое время увеличилась на 0,25%, а в декабре возросла до 7,75%. Это снизило спрос на ипотеку — доля таких сделок у нас сократилась с 65 до 60%, но продажи остались на высоком уровне. Спрос стимулировала реформа долевого строительства — покупатели начали опасаться роста цен после перехода на эскроу-счета и решили поторопиться с решением жилищного вопроса.

И вот в середине июня произошел новый виток — ключевая ставка снизилась до 7,5%. Стимулирует ли это интерес к ипотеке? Вопрос непростой. С одной стороны, в первой половине года во многом был реализован отложенный спрос на новостройки, и после вступления в силу 1 июля поправок в законодательство активность покупателей может снизиться. С другой стороны, по данным Центробанка, за первые четыре месяца текущего года средневзвешенная ипотечная ставка в Петербурге выросла с 9,88% до 10,5%, а понижение ключевой ставки запустит обратную динамику и, скорее всего, позитивно повлияет на настроение потенциальных покупателей.

И всё же средняя ипотечная ставка сейчас очень далека от показателя 8% годовых. Именно такая цифра в феврале была обозначена президентом РФ в качестве цели для правительства и Центробанка. Ставку на уровне 8-8,5%, действительно, можно считать справедливой как для банков, так и для покупателей. Но сейчас предпринимаются лишь шаги для снижения ставки для отдельных групп заемщиков. Весной было принято решение о субсидировании ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года родился второй или следующий ребенок — льготная ставка 6% годовых раньше действовала только первые несколько лет, а теперь распространяется на весь срок кредита.

Предполагаю, что при оптимистичном сценарии (благоприятной ситуации в экономике и снижении ключевой ставки) к концу года средневзвешенная ипотечная ставка будет в коридоре 9,5-10%. Если обстоятельства будут складываться удачно, а меры по поддержке ипотеки окажутся эффективными, цифры в 8% удастся достичь через несколько лет.