НИПИ Урбанистики
НИПИ Урбанистики
Институт урбанистики подешевел в шесть раз
Александра Конфисахор, Наталья Ковтун
Аватар пользователя Читатель
24.05.2019

«Российский аукционный дом» 28 мая в очередной раз выставит на торги акции АО «РосНИПИ Урбанистики», принадлежащего Росимуществу. С момента включения в программу приватизации в 2013 году актив подешевел в 6 раз — с полумиллиарда до 83 млн рублей. 

Первоначальная стоимость 100% акций ОАО «Российский научно-исследовательский и проектный институт Урбанистики» составит 83 млн рублей с ценой отсечения 41,5 млн рублей. Сейчас Российский аукционный дом ищет инвестора, готового приобрести этот объект и вывести его из банкротства, что обойдется в разы дороже, чем начальная цена. Инвестор, в идеале, мог бы обеспечить сохранение и развитие профиля института, его трудового коллектива и бесценной научной базы, отмечают в РАД. 

Основным активом института на данный момент является недвижимость — 7 тыс. м2, или половина здания по адресу ул. Бассейная, д. 21. Именно она интересует инвесторов в первую очередь: сдача площадей в аренду гораздо более рентабельный бизнес, нежели проектный институт. А одной из крупнейших составляющих финансовых обязательств РосНИПИ на сегодня является задолженность по зарплате. В отношении отдельных работников она достигает миллиона рублей.

«РосНИПИ Урбанистики» акционировали из ФГУПа в 2012 году, в 2013-м включили в план приватизации. На тот момент, по оценкам экспертов, его стоимость составляла около 500 млн рублей, учитывая пакет заказов на 200 млн рублей. Из ведения Минстроя общество передали в ведение Росимущества только летом 2015 года. К тому моменту рыночная стоимость актива упала вдвое, до 247 млн рублей. Первые торги в ноябре 2015-го не состоялись по причине отсутствия покупателей, цену немного снизили, и на декабрьские торги было подано три заявки, однако аукцион снова был отменен по поручению Ивана Аксенова, на тот момент руководителя Росимущества, курировавшего приватизацию.

Торги были приостановлены потому, что всплыла история с частично неисполненным контрактом 10-летней давности. После пожара 1998 года в здании на Бассейной ремонт проводило ООО «Нева-строй», за что в качестве оплаты получило 5,7 тыс. м2 площадей в 15-этажном здании института. Но, спустя годы, были выявлены недоделки. Недоделки были оценены в 36 млн рублей. Взыскать эту сумму с подрядчика так и не удалось. 

Весной 2016 года торги еще раз отменялись и переносились, а потом уже устарела и оценка самого РосНИПИ. После переоценки 2016 года актив стал стоить 83 млн рублей.  К управлению проектным институтом было привлечено ООО «ВЭБ Капитал». Предполагалось, что умелое управление его оздоровит, однако этого не произошло, и 28 сентября 2018 года Институт урбанистики был признан банкротом по иску АО «ТГИ «Красноярскгражданпроект». Сейчас в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти рассматриваются два иска кредиторов РосНИПИ Урбанистики к этой компании. Истцы утверждают, что «ВЭБ Капитал» управлял институтом незаконно, и требуют взыскать с него 100 млн рублей за некачественное управление. 

Услуга по управлению оказывалась «ВЭБ Капиталом» на возмездной основе и обходилась институту в 2,16 млн рублей в год. «ВЭБ Капитал» был отстранен от его управления, а в РосНИПИ введено конкурсное производство. Официально долгов по судебным искам у института не менее 138 млн рублей. В очередь с другими кредиторами собирается встать и сам «ВЭБ Капитал», который потратил на оздоровление проектного института 8 млн рублей и, вероятно, будет взыскивать эту сумму с процентами.

Все это время финансовые показатели РосНИПИ Урбанистики снижались. В 2013 году выручка предприятия составляла 494,3 млн рублей, а в 2016 году уже 58 млн рублей. Вместо прибыли 32,7 млн рублей в 2013-м через три года компания понесла убытки в размере 62,2 млн.

Пока РосНИПИ угасал, другой институт урбанистики — ООО «Институт «Ленгипрогор» — набирал обороты. Это частное предприятие было основано в 2003 году бывшим главой госучреждения Владимиром Щитинским и главным инженером Юрием Перелыгиным и расположилось в одном здании с Институтом Урбанистики. Первый стал генеральным директором компании, второй — директором исполнительным. Кроме того, Юрий Перелыгин также является гендиректором ООО «Нева-строй», из-за недоделок которого были приостановлены торги по продаже РосНИПИ Урбанистики в 2015 году. Частный «Ленгипрогор» долгое время был субподрядчиком РосНИПИ, и объемы заказов компании, ее выручка и прибыль стабильно росли, в то время как госпредприятие к 2013 году практически отказалось от поиска новых контрактов. В 2015 году выручка ООО «Институт «Ленгипрогор» увеличилась до 106 млн рублей с 83 млн в 2013-м, а прибыль выросла с 1 млн до 6,7 млн рублей. 

Конкурсный управляющий компании Никита Котов проигнорировал вопросы корреспондента «НП». Эксперты говорят, что актив для покупки — неоднозначный, и найти инвестора будет непросто. «Могут быть интересанты на имущество, которое находится на балансе предприятия. Но у активов института есть и  другие правообладатели, что ограничит их использование и развитие. Ажиотажа на торгах мы не ожидаем, но не исключаем, что в этот раз инвестор все же найдется, поскольку цена стала более привлекательной», — говорит партнёр Rusland SPАндрей Бойков.

«Если говорить о чистой стоимости основного актива — объекта недвижимости на ул. Бассейной, 21, то она находится в диапазоне 400-450 млн рублей. Но инвесторы сейчас стараются не брать на себя непрофильные риски по юрлицам. А здесь они есть. И это главный стоп-фактор для сделки», — добавляет директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International Анна Сигалова.

Партнер юридического бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов говорит, что покупка акций банкрота сама по себе не имеет экономической ценности. «Она целесообразна только если в планах приобретателя — урегулирование всей существующей задолженности, прекращение банкротства и возврат контроля над обществом», — отмечает он. Гораздо проще, по словам юриста, либо скупить долги и получить контроль над банкротством (а объект продать с торгов аффилированному лицу, возвратив часть сумм в рамках распределения между кредиторами), либо просто купить его на торгах в банкротстве.

«К сожалению, банкротства сейчас находятся на пике популярности и достаточно большое количество активов гуляет по рукам из-за банкротных процедур. К основным рискам покупки таких активов можно отнести неполную техническую документацию на объект, а главное — риски арестов и обременений в отношении имущества до завершения банкротной процедуры», — добавляет Дмитрий Некрестьянов.

В свою очередь, Екатерина Тейдер, руководитель направления девелопмента Becar Asset Management, заявила, что не верит в данном случае в появление инвестора, который сможет возродить институт. «Для решения его насущных проблем самый очевидный вариант — продажа имущества. Собственникам придется расставить приоритеты: или закрыть проблемы с банкротством (продав активы по стоимости, которая кажется недостаточной), или не продавать имущество, но где-то в другом месте искать финансирование. В противном случае ситуация с институтом только усугубится», — говорит она.

Справка «Нового проспекта»:
«РосНИПИ Урбанистики» — один из старейших градостроительных институтов страны. Он был создан в 1929 году в Ленинграде под названием «Гипрогор», с 1959 по 1991 г.г. носил название «Ленгипрогор». За 95 лет работы организация подготовила более 600 градостроительных проектов территориального развития, в том числе многих крупных городов: Баку, Минска, Алма-Аты, Новосибирска, Казани и т. д. Скорректировал генпланы Владивостока, Ростова-на-Дону, Ульяновска.

Фото: «Новый проспект»

Болконский, фамильный дом, старт продаж