Максим Шубарев, Setl Group
Максим Шубарев, Setl Group
Девелоперы меняют кредиты на бумаги

Холдинг Setl Group Максима Шубарева (на фото) успешно разместил на Московской бирже бонды на сумму 5 млрд рублей. Присматриваются к этому инструменту и другие девелоперы. Эксперты, опрошенные «НП», отмечают, что новичков рынка ценных бумаг инвесторы, как и банкиры, оценивают с особым пристрастием. Если эмитент не вызовет у них доверия, затраты на организацию выпуска могут не оправдаться.   

Ссылаясь на хороший спрос и благоприятную коньюнктуру рынка Setl Group увеличил объем размещения с 3 млрд до 5 млрд рублей. «Сейчас рынок хороший», — соглашается начальник отдела анализа акций и облигаций «Открытие Брокер» Алексей Павлов. То есть, рынок на подъеме, только эмитируй.

Нельзя сказать, что бонды являются для строителей абсолютной экзотикой. «Строительные компании и прежде выпускали облигации достаточно активно. Например, в нашем портфеле «Эталон ЛенспецСМУ», ЛСР, «Лидер»… и тот же Setl», — комментирует заместитель председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов. «Вообще у российских девелоперов довольно много облигаций на рынке, — соглашается Алексей Павлов. — Например, у ПИКа своя серия бондов. Есть несколько выпусков бондов у «Кортроса» (дочка группы «Ренова»). Из менее крупных эмитентов — питерский застройщик «Легенда»…».

Но, по большому счету, этот инструмент строителями недооценен, хотя, казалось бы, выпуск облигаций вполне может служить альтернативой проектному финансированию, которое пришло на смену деньгам дольщиков, благодаря 214-ФЗ.

«Законодательство не запрещает застройщикам использовать альтернативные долевому или проектному финансированию способы получения средств на строительство», — подсказывает генеральный директор СРО «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. Кредитование через облигационные займы привлекательно тем, что не требует от компаний серьезных залогов или активов, которые необходимы при получении проектного финансирования. К тому же, средствами можно пользоваться более свободно, а контроль не такой жесткий.

Более того, ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин, констатирует, что ряд выпускающих облигации крупных игроков в ходе реформы жилищного строительства выиграют. Только ленивый аналитик сегодня не прогнозирует, что мелкие девелоперы-аутсайдеры вот-вот начнут распродавать земельные банки. И Setl демонстративно причисляет себя к числу победителей, поскольку заявляет: «Привлеченные средства направим на приобретение новых земельных участков для расширения адресной программы».

Мнимые и реальные страхи

Но в целом у строителей перед облигациями есть некоторый комплекс. «Основной минус облигаций в том, что едва ли такие ценные бумаги от застройщиков найдут большой спрос на рынке», — не смотря на обсуждаемый успех Setl, убеждена управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По ее оценкам, инвесторы с большой осторожностью рассматривают даже крупные девелоперские компании в качестве должников. Если банки при кредитовании застройщиков берут в залог землю или другие активы фирмы, то по облигациям таких гарантий не предусмотрено.

«Управляющей компании или закрытому паевому инвестиционному  фонду может не хватить компетенций при оценке риска проекта строительства или самого застройщика», — добавляет Алексей Белоусов. Да и капитализация строительной компании может значительно «просесть» при отсутствии спроса на размещенные облигации. Кроме того, при одновременном предъявлении облигаций к оплате застройщик может обанкротиться, а средства пайщиков пропасть. Предугадать развитие событий сложно.

Профессиональные инвесторы не столь пессимистичны. И руководствуются другими соображениями. «С точки зрения рисков, связанных с переходом девелоперов на проектное финансирование, важней не отраслевое разделение, а оценка каждого конкретного застройщика, — поясняет Алексей Астапов. — В рамках нашего риск-менеджмента при покупке таких облигаций будут изучаться в первую очередь финансовые показатели компании».

Это заставляет всех, кто выходит на облигационный рынок, так или иначе приводить в порядок свою отчетность, увеличивать прозрачность, чтобы инвесторы могли оценить кредитное качество данных эмитентов.

Заместитель генерального директора по экономике и финансам Setl Group Сергей Староверов, например, подчеркивает, что национальное рейтинговое агентство АКРА повысило кредитный рейтинг холдинга до A-(RU), прогноз «Стабильный». В настоящее время это максимальный публичный кредитный рейтинг АКРА, присвоенный российской компании в секторе «Строительство и недвижимость». Кроме того, Setl Group имеет самый низкий среди публичных девелоперов показатель долговой нагрузки. Соотношение Долг/EBITDA по итогам 2018 года составило 1,52х, Долг/Скорректированная EBITDA — 0,9x. С начала 2019 года долговая нагрузка компании снизилась на 39%, с 13,9 до 8,5 млрд рублей.

Выше надежность — ниже доходность

Для строительных компаний, которые и ранее выпускали облигации, реформа строительной отрасли сюрпризов не несет. Новичкам же придется доказывать свою состоятельность. «Так, если мы покупаем облигации «ЛенспецСМУ», это не значит, что так же охотно будем брать облигации других строительных компаний — многие просто не пройдут через наш риск-менедмент», — резюмирует Алексей Астапов из УК «Арсагера».

«Что касается перспективы выпуска облигаций застройщиками, то тут работают механизмы, характерные для всего рынка корпоративного долга — чем выше надежность, тем ниже будет доходность и выше вероятность разместить весь выпуск облигаций», — соглашается аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. И эти тезисы профинвесторов очень похожи на риторику банкиров, когда последние рассуждают, кому дадут проектное финансирование, а кому нет.

В Setl Group уточняют, что для данного выпуска ставка 1-го купона установлена в размере 10,75% годовых, ставка 2-14-го купонов приравнена к ставке 1-го купона. Срок обращения определен в 3,5 года, оферта и амортизация не предусмотрены. 

Как отмечает Алексей Павлов, в конкретном выпуске Setl ничего оригинального нет. «Для эмитента класса Setl предпочтительней финансирование на более длительный срок, чем 3,5 года, — добавляет аналитик. — Тем не менее, и 3,5 лет достаточно, чтобы построить какой-то объект или парочку (напомним, заявлено, что холдинг собирается потратить деньги на покупку земли)». Финальная же оценка Алексея Павлова заключается в том, что Setl Group проектное финансирование могло бы обойтись дороже, чем заимствование через облигации. Иначе говоря, все, что сделано — к лучшему.

Ранее на эту тему:

Топ-менеджмент раздора. Почему структуры холдинга Setl Group перестали торговать квартирами «Полис групп»

Setl Group разместил облигации на 5 млрд рублей на Московской бирже

«Планетограду» разрешили взять высоту​