Без нотариуса. Какие сделки с долями в недвижимости больше не требуют нотариального удостоверения
Вера Рябова, Rightmark Group
Аватар пользователя Читатель
03.10.2019

Этим летом активно обсуждалось принятие Госдумой Федерального закона о так называемых «ипотечных каникулах» (№ 76-ФЗ от 01.05.2019). Одна из его статей отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок по отчуждению или передаче в залог долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Суть этого нововведения разъясняет Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.

Напомним, что обязательное удостоверение нотариусом сделок по отчуждению и залогу долей в праве на недвижимость было введено в 2016 году. Исключения в законе были: не требовалось удостоверять сделки с имуществом в составе паевых инвестиционных фондов (ПИФ) и сделки по отчуждению земельных долей сельскохозяйственного назначения. Однако большинства граждан они не касались. Даже членам одной семьи (скажем, наследникам), решившим совместно продать, обменять, подарить или отдать в залог квартиру, земельный участок, жилой дом или любую другую недвижимость необходимо было удостоверить соответствующий договор у нотариуса. Учитывая зачастую немалые размеры нотариальных тарифов, это влекло дополнительные финансовые затраты на совершение обычных, в общем-то, для населения сделок. Попытка признать законодательное регулирование неконституционным успеха не имела — Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу.

С 31 июля 2019 года удостоверение нотариусом сделок, совершаемых со всеми долями одновременно, больше не требуется. Для обращения за государственной регистрацией залога или перехода права на недвижимость достаточно, чтобы договор об отчуждении всех долей в имуществе был составлен в виде единого документа в простой письменной форме и подписан всеми сособственниками. Разумеется, по желанию участников сделки ее по-прежнему можно удостоверить у нотариуса.

Помимо этого, также не требуется нотариальное удостоверение:

— сделок с имуществом ПИФ;

— сделок по отчуждению земельных долей;

— договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимость с кредитными организациями (как правило, банками для обеспечения возврата кредита заемщиком);

— в Москве не требуется нотариальная форма для сделок с долями, заключаемых в процессе реновации жилого фонда.

В прессе высказываются опасения, что отмена нотариальной формы некоторых сделок с долями увеличивает риски мошенничества с недвижимостью. Они не вполне обоснованы, так как по-прежнему подлежат обязательному нотариальному удостоверению сделки с недвижимостью несовершеннолетних и ограниченно дееспособных, сделки по отчуждению или ипотеке долей каждым собственником самостоятельно по отдельному договору и другие сделки, не подпадающие под перечисленные выше исключения.

Кроме того, отчуждение недвижимого имущества с точки зрения права — это многоэтапный процесс, который не оканчивается подписанием договора. Для перехода права на долю к другому лицу требуется государственная регистрация, которая невозможна без личного обращения собственника в Росреестр или МФЦ либо нотариальной доверенности от собственника. Также постепенно совершенствуется и порядок электронной регистрации прав на недвижимость в целях защиты правообладателей.

Таким образом, предлагаем учитывать законодательные изменения при совершении сделок с долями в недвижимости.