В принципе в работе через эскроу-счета нет ничего сложного. Такой счет — это простой депозит, при котором подписывается трёхсторонний договор между банком, строителем и покупателем квартиры. Некоторые застройщики ради тренировки уже сейчас открывают эскроу-счета, чтобы понять, как они технически работают.
Конечно, вызывает беспокойство вопрос, как строители будут при новой системе финансирования реализовывать свои проекты. Ведь в случае с эскроу-счетами речь идет о депонировании собранных там средств до момента завершения стройки. Если у строителей нет других источников капитала, строить они не смогут. Им придётся как минимум привлекать проектное финансирование.
При этом у самих банков много вопросов с резервированием средств при проектном кредитовании.
Логично, что при увеличении объёма денежных средств на эскроу-счетах ставка по кредиту будет снижаться. Но, опять же, потребуется время, чтобы наполнить эскроу-счета. Сейчас менее 15% компаний строительной отрасли привлекают капитал по схеме проектного финансирования. Поэтому всех волнует вопрос, какие требования банки будут предъявлять к заёмщикам из числа строительных компаний. Отвечать на него придется общими усилиями.
Банки, очевидно, будут формировать внутренние структуры для рассмотрения строительных проектов. И требования к таким проектам будут стандартизированы. И да, не все застройщики смогут получить кредиты, поскольку не все смогут доказать свою финансовую состоятельность. Кроме того, выдача кредитов в рамках проектного финансирования означает, что банкам придется взять на себя массу контрольных функций. При том что нормативная база Банка России для данной работы только создаётся.
Но я уверена, что ситуация довольно быстро стабилизируется. Вспомните, как в 2003 году формировался ипотечный рынок в нашей стране.
Знаете, как тогда банки рассматривали заёмщика? Изучали его жизнь и семью до третьего колена! Анкеты заёмщика и обязательно требовавшегося поручителя были на 40 страницах! И все данные эксперты банка реально анализировали. В том числе изучали вероятность восстановления занятости человека в случае увольнения. Всё было очень сложно.
А сейчас? Решение о выдаче ипотеки банки принимают буквально за 1 час. Думаю, в случае с проектным финансированием будет точно так же. Переходный период должен расставить точки над i. И в результате реформы строительный рынок станет более прозрачным и понятным.
Наступивший 2019 год в нашей стране, на мой взгляд, будет годом ипотеки, продолжив тренд последнего времени.
За прошлый год в России было выдано ипотечных кредитов на 3 трлн рублей. Это рекорд. В первом полугодии 2019 года, по моему прогнозу, будет рост более чем на 10%. Радует, что наше население ипотеку обслуживает. И когда люди её берут, они понимают, чем и как будут платить. Есть, конечно, механизмы реструктуризации ипотечных долгов. Но доля проблемной задолженности невелика — у банков-лидеров она составляет меньше 1% от общего объёма ипотечного кредитного портфеля.
Ранее на эту тему:
Круглый стол «НП». Эскроу-счета подтолкнут рынок коммерческой недвижимости
Александр Вахмистров: «Кто-то кружку пива выпьет, а я воздухом стройки подышу»
Эскроу-счета для всех. Застройщики зря запасались разрешениями на стройки
Наталья Осетрова: «Кто заплатит проценты по эскроу-счетам?»
Олег Барков: «Пока рынок будет адаптироваться к переменам, жилье подорожает на 30%»
Алексей Федоров: «Коммерческая недвижимость становится интереснее жилья»
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
