Сергей Хромов: «В Южном мы хотим избежать типичных ошибок городского строительства»

Компания «СТАРТ Девелопмент» заканчивает подготовку к реализации проекта «Город-спутник Южный». С 2021 года девелопер планирует выйти на строительную площадку. Сергей Хромов, генеральный директор ООО «Город-спутник Южный», рассказал «Новому проспекту» о развитии проекта, корректировке инвестиций и переговорах с потенциальными застройщиками.

Сергей, когда стартуют продажи жилья в городе-спутнике Южный?

— Строительство жилья может начаться уже в 2021 году. Первое новоселье состоится, предполагаю, в 2023–2024 году. Сразу оговорюсь, что даты вероятностные. С одной стороны, жилье не должно отставать от графика строительства комплекса «ИТМО Хайпарк», с другой — открывать продажи жилья раньше начала работы второго кампуса университета, который является первой очередью Хайпарка, нет никакого смысла. Строительство Южного будет происходить в тесной взаимосвязи со строительством Хайпарка, это наш локомотив. Здесь будет сформировано около 12 тыс. рабочих мест. И если каждый второй здесь будет не только работать, но и жить, то мы уже получаем устойчивый спрос на 180 тыс. м2 жилья. Если умножить это число на как минимум трех членов семьи, то становится очевидным, что спрос будет еще больше.

Инфраструктура Южного будет строиться параллельно с жильем?

— В Южном мы хотим избежать типичных ошибок городского строительства и обычной практики подавляющего большинства российских городов: новоселы обживают высотки, а потом ждут от городских властей исполнения социальных и инфраструктурных обязательств.

Формально разговор о социальной инфраструктуре — это серьезный разговор с городским правительством по поводу обязательств города, являющегося нашим стратегическим партнером. Но мы понимаем, что городу в силу экономических причин и реалий сегодняшнего дня, среди которых пандемия и дефицит бюджета, тяжело нести дополнительные социальные нагрузки. Поэтому мы, как владельцы территории под застройку, ведем переговоры с коммерческими банками, которые на условиях государственно-частного партнёрства будут реализовывать соответствующие социальные программы, и уже они будут получать рефинансирование из городского бюджета.

Что касается принципов комфортности, то, заметьте, мы сознательно пошли на уменьшение плотности застройки — здесь она будет в четыре раза ниже, чем в целом по Петербургу. Мы хотим, чтобы здесь был другой микроклимат, совсем непривычная для современного горожанина территория для жизни, работы, досуга. Мы можем позволить себе такую роскошь в первую очередь потому, что у нас нет проблем с дефицитом земли. Может быть, они и возникнут, но значительно позже, а сейчас мы считаем, что чем больше рекреационных зеленых зон, тем лучше.

Уже известно, кто будет застройщиком жилья в проекте? Насколько я помню, несколько крупных компаний предлагали себя в качестве соинвесторов. Среди них была ГК «ПИК». Кто сейчас в списке и какие условия выдвигают потенциальные партнеры?

— Город-спутник Южный — самый крупный проект в России. Уникальный проект, в котором рабочие места возникают раньше квадратных метров жилья, где кварталы спланированы не по принципу лоскутного одеяла, а по принципу разумного урбанизма. Как вы думаете, у нас может быть дефицит предложений от девелоперов? В Петербурге нет мест, которые не представляют интереса для девелопера. Даже несмотря на то, что маржинальность строительства пока не очень высокая, мы уже получили несколько предложений от ряда крупных застройщиков.

Во сколько вам обойдется строительство? Все-таки курс рубля менялся… И сколько за проект заплатят налогоплательщики?

— Мы когда-то считали — при покупке земли и при прежнем курсе евро и доллара — инвестиции составили около 200 млрд рублей. Сейчас, при нестабильном курсе рубля, такие расчеты не имеют смысла. Мы потратим на строительство ровно столько денег, сколько потребуется.

Что касается затрат налогоплательщиков на строительство города-спутника Южный: здесь будут работать люди с высокими зарплатами, а наполнение бюджета города — подчеркну — происходит в том числе и через НДФЛ. Город считает, что от строительства у него только расходы растут, а на самом деле, если не заниматься подобного рода застройкой, то город будет финансировать кассовые разрывы и никак будущих доходов не будет. Мы собираемся покрыть дефицит городского бюджета.

Некоторое время назад говорили о планах участия в проекте города-спутника турецкого застройщика. Он, насколько я помню, собирался входить в капитал проектной компании и интересовался генподрядом. Эти планы в силе?

— Сейчас, с введением санкционного режима и при общей ситуации в мире, всё усложнилось. Иностранные инвестиционные компании не рискуют входить в новые проекты.

Были планы по созданию частного метро от города-спутника в Пулково. Они на повестке? Если да, то сколько на этой ветке будет станций и когда она начнет работать?

— Сейчас здесь проходят электрички. На территории расположены две железнодорожные станции, рядом — шестиполосная автомобильная трасса с развязкой. В планах Смольного, насколько я знаю, провести в Пулково аэроэкспресс, а от Пулково сюда рукой подать. Под метро же мы подразумеваем не подземную трассу, а легкорельсовый скоростной трамвай. Мы говорим именно о таком метро. Городу-спутнику Южный повезло. У нас чистое поле, и можно сделать земельный сервитут на незастроенных полях — выделить территорию под дополнительные дороги.

Совсем недавно, в апреле, комиссия по внесению изменений в Генплан Петербурга одобрила ряд предложений КРТИ, касающихся организации дополнительного транспортного обслуживания жителей Южного и резидентов Хайпарка. Речь идет о шести новых маршрутах общественного транспорта на юге города, в числе которых трамвайные линии в новый кампус СПбГУ, линия от Волхонского шоссе до аэропорта Пулково и ветка легкорельсового трамвая до «Экспофорума» и до города-спутника. Кстати, согласно этим планам, весь общественный транспорт в этой локации будет связан в Южном в крупный пересадочный узел.

Свой аэропорт у города-спутника будет?

— Аэропорт здесь уже есть, только он принадлежит военным. Честно говоря, пока нет необходимости в частном аэропорте. Может, правильнее было бы строить вертолетную площадку? Но мы думаем об электрических средствах передвижения — они в настоящий момент более актуальны.

Главные противники Южного заявляют, что при его строительстве будет уничтожен Кондакопшинский лес. Его вырубят, а болота, которые питают гидросистемы парков города Пушкина, высушат. Эту проблему как-то решили?

— Весь Петербург стоит на болотах, весь, кроме Пулковских высот. Что же касается Пушкинских парков, то информация о том, что из Кондакопшинского болота вытекают реки, питающие императорские пруды, давно уже опровергнута, причем администрацией самих парков. Это был фейк, выражаясь современным языком. И тем не менее мы пошли навстречу и городу, и экологам, и активным жителям Пушкинского района. Мы пошли на компромисс и отказались застраивать территорию Кондакопшинского болота. Здесь будет круглогодичный общественный парк.

Справка «Нового проспекта»:

Город-спутник Южный — масштабный проект комплексного развития территории, который появится в Пушкинском районе на южной границе Петербурга по обе стороны от Киевского шоссе. Участком площадью более 2 тыс. га под проект владеет компания «СТАРТ Девелопмент». Она приобрела его в 2009 году. Основным владельцем «СТАРТ Девелопмент» является председатель совета директоров группы «Илим» Захар Смушкин. Для реализации проекта были внесены изменения в Генплан Петербурга. Поправки в закон, которые дали проекту зеленый свет, парламент города рассматривал и принял в ноябре 2013 года. Строительство города-спутника должно начаться в 2021 году и продлиться не менее 19 лет. Здесь будет построено около 9 млн м2 различной недвижимости, в том числе 3,8 млн м2 жилья для 134 тыс. человек (в основном это мало- и среднеэтажное жилье высотой 4–5 этажей с доминантами до 10 этажей, а также индивидуальная застройка). Площадь коммерческой недвижимости составит более 1 млн м2. В городе-спутнике будет создано более 40–50 тыс. рабочих мест, построена необходимая транспортная, коммунальная и социальная инфраструктура, в частности, 35 детских садов, 14 школ, два комбината «школа плюс детский сад», восемь спортивных комплексов, дом культуры, шесть поликлиник, 12 кабинетов врачей общей практики, клинический госпиталь. Разнообразные общественные зоны и парки займут около 350 га — 25% территории Южного. Общий объем инвестиций в проект оценивается в 219 млрд рублей.

Около 100 га в Южном займет ИТМО Хайпарк — научно-образовательный и инновационный центр на базе нового кампуса Университета ИТМО. На площади 400 тыс. м2 должны появиться бизнес-инкубаторы и прогрессивные производства инновационного центра, а также научные центры, учебные здания и общежития, входящие в состав нового кампуса Университета ИТМО. Кампус позволит разместить не менее 3 тыс. студентов и создать не менее 12 тыс. высококвалифицированных рабочих мест в образовании, науке и инновациях. За счет синергии науки, образования, производства и бизнеса инноград объединит все точки роста города, ускорив развитие каждой из них.