Александр Кравцов: "На рынке затишье перед формированием продукта нового качества"

Будущий апарт-отель VIDI на Синопской набережной. Иллюстрация: vidiapart.ru

Александр, российский бизнес знает много успешных династий. Вы, судя по всему, решили поддержать эту традицию. Верите в силу семьи?

— Конечно верю, тем более у меня и прадедушка был строителем, и дедушка, и отец всю жизнь в этом деле… Я другой жизни не видел. Отец в начале 90-х, еще до распада СССР, был директором строительной компании «ПМК-11». Работы было много: и днем, и ночью, и в выходные. Он часто брал нас с братом с собой. Иногда мы в машине сидели с книжками или уроками, а иногда на площадку ходили, где все эти башенные краны, машины, монолит… классно же! Поэтому у меня не было даже вопроса, куда я пойду учиться, когда вырасту. Даже в школе я уже понимал, что вот мой путь — он такой. Я окончил СПбГАСУ, потом в Финляндии получил диплом бакалавра по технологии строительного производства, поработал в финской компании, получил степень МВА в СПбГУ… И в конце концов начал работать с отцом. Работал 10 лет в «Еврострое» на разных должностях. Это была обалденная школа.

А вы решили идти в бизнесе своей дорогой?

— Понимаете, в семье лучше дружить, общаться на какие-то личные, семейные темы. Но работать вместе тяжеловато. В воздухе рано или поздно возникает напряжение. Я начал думать по-своему, начал не просто исполнять, а предлагать что-то свое, продвигать свои идеи. Мне хотелось свободы и творчества. Когда я это понял, мы с отцом сели и поговорили. Я сказал, что у меня есть бизнес-партнер, есть первоначальные инвестиции. И он благословил.

Почему ваша компания называется Fizika Development?

— Во-первых, мне в школе нравилась физика, нравилось изучать явления природы. Во-вторых, у строителей есть такое понятие, как физические объемы. То есть не то, что в проекте на бумаге, а то, что реально построено. И в-третьих, это классно пишется латиницей.

Стартовый капитал, который вы упомянули, он откуда? От отца?

— Нет, отец не участвует в компании деньгами. Инвестировали друзья, которые поверили в наш первый проект VIDI на Синопской набережной. Они дали деньги под залог недвижимости. А дальше в работу включился ВТБ. Основные деньги, конечно же, банковские. Нам открыли проектное финансирование.

Расскажите о своем первом проекте на Синопской набережной. Насколько я знаю, вы купили его летом 2021 года. Как говорится, интуиция не подвела…

— Да, мы зашли в проект накануне глобальных потрясений. Купили участок площадью 0,5 га с готовым проектом и разрешением на строительство у структур Абсолют банка за 450 млн рублей. Проект мы, конечно, переработали. Сейчас активно строим. Введем на несколько месяцев раньше срока — в конце этого года.

И что это будет?

— Апарт-отель класса бизнес-плюс общей площадью 21 тыс. м² (полезной — 12 тыс. м²). Площадь юнита составит 22-45 м². В проекте много дорогих «фишек», например бельгийские алюминиевые окна «Рейнарс», мы их уже ставим. Будет качественная отделка, дорогой ландшафтный дизайн, лифты премиум-уровня. Мы изначально закладывали в проект европейские лифты, но не получилось. Берем азиатские, которые делают на том же заводе, что и ОTIS.

Тема с импортозамещением вас вообще сильно затронула?

— Конечно. Многие материалы стали на 10-20% дороже из-за логистики. Пришлось быстро искать новые отделочные материалы, инженерию, вентиляционное оборудование. У нас будет центральное кондиционирование. Фасады будут дорогие: из терракоты, стеклофибробетона, натурального гранита. Их берем на хорошей китайской фабрике. Из Европы почти ничего не возим. Уже был неудачный опыт с теми же бельгийскими окнами, которые мы полгода ждали из-за санкций и проблем с таможней. Поэтому стараемся больше работать с Азией. Но не с простой, а с премиальной. Китайцы — большие молодцы, за последние 10 лет по многим позициям вырвались в лидеры.

Строители не любят работать в историческом центре, а вы работаете. Вы сталкивались с проблемами из-за центральной локации участка, из-за окружения?

— Все вопросы решаем по регламенту. Рядом есть объекты со статусом памятника. Мы мониторим их состояние. Из-за этого было небольшое удорожание проекта, связанное с геотехникой, но ничего критичного.

Как идут продажи в проекте? Менялся ли за год спрос?

— Из 410 юнитов мы уже продали 40%. Сейчас продаем в среднем по 320 тыс. рублей за «квадрат», но есть сделки и по 380 тыс. рублей, хотя на старте цена была 240 тыс. Это хороший результат, особенно учитывая, что мы дебютанты, а проект дорогой. В высоком классе люди обычно хотят увидеть товар лицом. Но нам многие поверили. Спрос есть. Хотя за год он был волнообразный. В основном у нас сделки с рассрочкой и инвестиционные. Ипотеки мало, ведь на апартаменты банки не дают субсидированную ипотеку.

Недавно эксперты компании «Бекар» подсчитали, что прибыль инвесторов в апарт-сегменте Петербурга всего 1-5% по итогам года. Вы с этой оценкой согласны?

— У нас несколько другая история. Наш клиент обеспеченный, он готов платить за качество, за центральную туристическую локацию. Мы создали совместное предприятие с группой компании «БестЪ» для управления нашим проектом. И инфраструктура у нас будет богатая: коворкинг, кафе-кондитерская, спа, хороший ресторан (летом будут переговоры с ресторатором Андреем Перцевым). За счет всего этого наш продукт будет давать больше рентабельности. Мы даже уверены в этом, поэтому даем гарантированную доходность в 8-10% на определенный пул недвижимости.

Какие факторы могут повлиять на активность в сегменте апарт-отелей? Может, возвращение китайских туристов?

— Сейчас на всё очень сильно влияет геополитика. Если что-то меняется в лучшую сторону, наши инвесторы тут же не на Дубай и Казахстан смотрят, а возвращаются домой. Есть такая тенденция среди знакомых. Многие из тех, кто в первую волну мобилизации уехал, посмотрели вблизи на низкую доходность и на раздутость зарубежных рынков недвижимости и решили не вкладывать там деньги. У нас появились пакетные инвесторы — люди с деньгами, которые покупают сразу несколько юнитов. Раньше их вообще не было. А в последние месяцы появились. Какой-то позитив чувствуется в воздухе. А Петербург вообще очень перспективен и как культурная столица, и как столица туризма. Китайские туристы вот-вот вернутся. Думаю, это будет определенным стимулом и для наших инвесторов.

А иностранцы есть среди ваших инвесторов?

— Пока только соотечественники. Много из нефтяных районов, из Якутии. Москвичей много — смотрят, считают. Последние две сделки были как раз московские: люди по три апартамента купили. Маленький опт, скажем так.

Превратится ли ваш проект со временем в сетевую историю?

— Сложно сказать. С апарт-отелями сейчас нелегко работать, много налоговых ужесточений. Жилье строить выгоднее: здесь и ставки по ипотеке лучше, и клиентов больше.

На днях вы получили разрешение на строительство клубного дома на Заставской улице, 30. Что там было и что будет?

— Участок площадью 0,27 га приобретен в 2018 году. Мы месяц назад получили разрешение на строительство, выходим на объект в начале марта. Сейчас там находится двухэтажное советское здание. Это не памятник, он подлежит демонтажу. Построим клубный дом Talento премиум-класса на 83 квартиры общей площадью 9 тыс. м² (5,5 тыс. м² полезной). Инвестиции составят 1,5 млрд рублей. Партнером выступит ВТБ. Сдать дом должны в декабре 2025 года. В доме будут просторные квартиры с мастер-спальнями и террасами (средний метраж — 64 м²), лобби, служба сервиса, а также пентхаусы с видами на центр города, занимающие целый жилой этаж в одной из секций дома. Стоимость недвижимости в этом проекте стартует от 12 млн рублей.

Сами будете жить в этом доме?

— Нет, у меня есть квартира. Мне хватает.

Сами не инвестируете?

— Я девелопер исключительно. Всё, что появляется, вкладываю в работу, в развитие.

Есть ли спрос на элитное жилье сейчас? Как он меняется, по вашим наблюдениям?

— Просел спрос, по ощущениям процентов на 30. Но я думаю, он восстановится. Элитных и премиальных проектов всё меньше, старые локации распродаются, а в центре города строить всё сложнее. Учитывая штучность проектов такого уровня, мы дешево продавать не будем.

А вы сами не планировали уезжать из России?

— Даже мысли такой не было. У меня же здесь бизнес, семья, коллектив. Всё бросить и уехать? Проекты нельзя поставить на стоп, ведь это кредиты и проценты, их нужно обслуживать. Проект не подождет. Да и вообще, я верю в лучшее. Всё плохое заканчивается. В любой ситуации нужно искать возможности. Пока другие отдыхают, можно сделать задел, который позволит бизнесу потом расти вместе с рынком.

Как в вашем сегменте меняется маржа?

— До начала СВО наши ожидания от проектов были выше, потому что рынок был на подъеме, цены росли, даже не всегда адекватно. Рынок был раздут, но это был рынок — все держали планку. Сейчас я ощущаю какую-то стагнацию, хотя и очень условную. Да, стройка подорожала на 10-15%. Подросла в цене и рабочая сила, гастарбайтеры уехали. На круг с лета 2021 года себестоимость выросла в 1,5 раза. Но и цены выросли. Так что, честно говоря, маржинальность примерно такая же, как была в наших расчетах.

Как складываются ваши отношения с банками? Что-то изменилось в диалоге в последнее время?

— Нет, они рассчитывают проект, считают риски, применяют залоги. Всё стандартно. Может, у них факторы риска другие немножко, и они дают похуже условия, чем раньше, но тут всё индивидуально.

Вы планируете и загородный проект. Что именно будете строить?

— У нас есть 16 га во Всеволожском районе Ленобласти, на Староприозерском шоссе. Это всего 10 км от города. Разрабатываем проект на 87 участков с домовладениями ИЖС.

Будете продавать землю с готовым домом или будете строить под заказчика?

— Мы как раз обсуждаем с банком модель. Скорее всего, будет так: мы отдаем банку весь участок в залог, а он нам дает деньги на инфраструктуру (сети, дороги, магазины, зоны притяжения, детские площадки, футбольное поле, и др.) и на первые 10 участков, на строительство там домов. Дальше приходит клиент, мы ему показываем участки и варианты домиков, которые можем там построить (весь поселок будет в едином современном стиле). Если клиент говорит «хочу», заключаем договор по ФЗ-214, и банк финансирует строительство дома, который клиент потом выкупит как готовый объект.

А удастся выдержать единый стиль?

— Вполне. Там очень интересный ландшафт, холмистый. На участке есть речки, пруд. Заборов будет по минимуму, а вариантов домов штук шесть — есть из чего выбрать. Весной начнем строить и года за три проект завершим. Инвестиции составят 1,7 млрд рублей. Цены там будут по 30-40 млн рублей за объект. Поселок премиум-класса.

Вы сами где любите жить? За городом?

— Вы знаете, больше — да, на природе. Но у меня пока нет своего загородного жилья. Может, как раз здесь и появится.

Вам самому нравится проект, архитектура близка?

— Да, я с удовольствием бы здесь жил, когда построим.

Загородный сегмент рванул в развитии на фоне пандемии. Не боитесь, что ажиотаж уже прошел и вы со своим проектом не попадете в рынок?

— Здесь не угадаешь. Что будет через год, никак не просчитаешь. Поэтому наша стратегия такая: нужно идти и делать, но делать качественно, с прицелом на завтра. Чтобы проект был востребованным, актуальным, имел свою ценность, чтобы его захотели купить.

Еще какие-то проекты в работе у вас есть?

— Планов много. Мы купили в Московском районе участок в 0,3 га. Там тоже построим клубный дом. Параметры и локация плюс-минус такие же, как у проекта на Заставской. Смотрим один проект в центре города — ведём переговоры. И еще есть участок в Рощино.

Можете охарактеризовать одной фразой или выражением время для девелопмента сейчас в Петербурге?

— Я бы описал его как затишье перед формированием более качественного продукта, потому что конкуренция растет, и побеждает тот, кто делает лучше.

А что больше всего мешает работать сейчас?

— Неопределенность. Сложно планировать что-то. Все, конечно, строят планы, но это планы абстрактные. Рынок болтает, как лодку во время шторма. Но мы уже привыкли, и нам это даже нравится.

Есть ли у вас хобби?

— Я триатлоном занимаюсь. Пробежал Iron Man 3 года назад в Италии. Хотел себе доказать, что я могу. Подготовился к марафону за 8 месяцев. Сейчас занимаюсь для себя, а не для результата. Да и времени особо нет. Вообще, я очень часто хобби меняю, потому что быстро становится скучно, когда цель достигнута. Сейчас мое главное увлечение — бизнес. Первые годы жизни компании самые тревожные. Дальше, наверное, будет попроще.

Детей своих будете вовлекать в бизнес?

— Пока не думал об этом. Наверное, вырастут и сами решат, чего хотят от жизни. А я буду рядом.