Коворкинги для окраин. Сеть «Практик» запускает новый бренд

Крупнейшая в Петербурге сеть коворкингов «Практик» планирует в текущем году запустить вторую сеть гибких офисов под новым брендом в более низком ценовом сегменте. Проект будет рассчитан на жителей новостроек и городских окраин. 

Как рассказал «Новому проспекту» исполнительный директор и управляющий партнер сети «Практик» Владимир Дорофеев, компания уже нашла несколько локаций для создания новых точек, в том числе в Приморском районе. Название нового бренда он пока не раскрывает. «Предполагается, что новая сеть будет работать в более низком ценовом сегменте и сами коворкинги будут меньшей площади — 500–800 м²», — пояснил он. 



Кроме того, в новых гибких офисах будут предлагать клиентам минимальный базовый набор услуг. «Условно говоря, в коворкинге не будет финтес-центра, а только рабочие места», — пояснил Владимир Дорофеев. 

Главное — не занизить планку

Участники рынка, опрошенные «Новым проспектом», сообщили, что новый проект «Практика» может выстрелить. «Тут важны известный бренд и доверие к нему, разветвленная действующая городская сеть и платежная система, единая для всех объектов сети», — говорит один из собеседников «Нового проспекта». 



«Безусловно, новый формат может стать успешным. Уже сейчас отдельные специалисты стремятся уйти на удаленку либо ищут работу рядом с домом. Районные коворкинги станут отличным подспорьем таким специалистам», — говорит вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. 

Но, по ее словам, у нового формата могут быть и минусы. «Если проект будет слишком бюджетным, он может откатиться от форматов классических коворкингов к функции сервисных офисов. При излишней экономии может пропасть качественный сервис и скоростной интернет, пространства могут лишиться интересного комьюнити и классных мероприятий, что может негативно сказаться на общем потоке посетителей», — считает Ольга Шарыгина. 

Сегмент с большим потенциалом

Единой аналитики по коворкингам у экспертов рынка недвижимости нет. Разброс в оценке общей площади действующих гибких офисов в Петербурге довольно значительный — от 30 до 37 тыс. м². При этом специалисты сходятся во мнении, что сейчас в Петербурге действует более 40 офисов нового формата.

По разным подсчетам, в прошлом году в Петербурге закрылось около 20 несетевых коворкнигов, которые не смогли привлечь или удержать арендаторов в кризис. В частности, это сеть «Циферблат», Kollegi и ряд других объектов. 



Одновременно несколько инвесторов открыли новые точки: по разным подсчетам, от 16 до 19 объектов общей площадью около 1,7 тыс. м². По данным JLL, в 2020 году в Петербурге начали работать коворкинги Avenue Page («БестЪ»), Clock Work Time, Lermontov center, Re:work, вторая очередь «Ясной поляны». В начале 2021 года открылось ещё две площадки н&place и M12.

Действующим игрокам удалось выжить и развиваться за счет привлечения крупных корпоративных клиентов. По словам генерального директора «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») Николая Антонова, основные сделки совершили крупные компании, в том числе из банковского и IT-сектора, а также госкорпорации (например, «Почта России» арендовала у компании «БестЪ» на Аптекарской набережной около половины всего коворкинга). 



«Примерно 75% сделок в прошлом году пришлись на компании IT-сектора», — оценивает заместитель гендиректора Knight Frank St. Petersburg Михаил Тюнин и добавляет, что к аренде гибких офисов присматриваются и небольшие компании. Но, похоже, средний и малый бизнес не скоро станут активными клиентами коворкингов. По словам Николая Антонова, малый бизнес сейчас из-за финансовых проблем не может себе позволить аренду любых видов офисов и предпочитает работать удаленно. «Мы в своих проектах отводим какое-то количество рабочих мест для «вольных стрелков», но ставку в основном делаем на крупных резидентов», — говорит он. 

Плюсы офисной гибкости

Аналитики и участники рынка напоминают, какие преимущества есть у коворкингов по сравнению с классическими офисами. «В первую очередь это возможность быстро въехать в помещение и не тратить деньги на ремонт и закупку оборудования», — говорит Михаил Тюнин. 



«В коворкингах можно оперативно начать работу, обеспечив персонал рабочими местами, пока решается вопрос с основным офисом», — соглашается руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева. Она добавляет, что гибкие офисные пространства проще арендовать на короткий срок и в таких проектах проще выйти из договора, чем в обычных бизнес-центрах. «Такая схема удобна для работы над проектом, который длится несколько месяцев», — отмечает она. 

«Кроме того, администрация коворкинга берет на себя такие услуги, как предоставление оргтехники, интернета, переговорных комнат, клининга помещений. Обычно всё это включено в тариф», — напоминает Ольга Шарыгина.



Что касается инвестиций в создание коворкинга, то, по разным оценкам, вложения в одно рабочее место в таком проекте составляют от 20 до 40 тыс. рублей. «Окупаемость проекта будет зависеть от местоположения гибкого офиса и его конфигурации. Например, в южных районах, отдаленных от центра, нет смысла делать много переговорок и лекционный зал. Там скорее нужны только рабочие места», — говорит Эльдар Джавадов, сооснователь сети коворкингов Level Space. 

«С каждого квадратного метра в правильно организованном пространстве можно получить до 2,5 тыс. рублей чистого операционного дохода — даже выше, чем в классическом офисе класса «А», — комментирует Николай Антонов. 

Бизнес с запасом прочности

Эксперты уверены, что спрос на коворкинги будет увеличиваться. По подсчетам Михаила Тюнина, в текущем году в городе инвесторы планируют открыть более 11 тыс. м² гибких пространств. В результате рынок увеличится на 9%. 

«Новые точки открывает и компания «Практик», на долю которой приходится около 60% запланированного на 2021 год будущего предложения («Практик Охта» — 3,3 тыс. м², «Практик Гороховая» — 3,2 тыс. м²). Таким образом, на Красногвардейский и Адмиралтейский районы придется 31% и 30% запланированного ввода коворкингов, на Василеостровский — 26%, Центральный — 9%, Московский — 5%», — отмечают в Knight Frank.



«При этом существенного изменения тарифов на аренду не будет. Рост может составить не более 3%», — считает Ольга Шарыгина. По ее мнению, развиваться преимущественно будут сетевые коворкинги. С этим согласна Наталия Киреева. Она полагает, что офисы сетевых операторов будут вытеснять с рынка небольших единичных игроков. 

Как говорят аналитики, у сетевых компаний больше запас финансовой прочности, зачастую они способны более эффективно организовать управление объектами. Им удобней и проще привлекать арендаторов, имея несколько площадок и, соответственно, вариантов размещения резидентов. 



«Тем не менее успешным может быть и несетевой проект, если он распложен в топовом месте, концепция продумана хорошо, а раскрутка проекта сделана грамотно и вовремя. Один из удачных примеров — коворкинг «Ясная поляна», — комментирует Николай Антонов. 

Спрос на гибкие офисы в текущем и следующем году будут формировать в основном крупные корпоративные клиенты из тех же сфер — IT, госсектор, строительство. «Причем спрос может вырасти в первую очередь на коворкинги в высоком ценовом сегменте, поскольку потенциальные арендаторы ориентированы на офисы класса «А». А сейчас на рынке отмечается их дефицит», — добавляют эксперты. 

Справка «Нового проспекта»:

была создана в 2016 году Романом Шолком и Марком Калининым. Сейчас, по данным «Картотеки.ру», совладельцами «Практик» являются Роман Шолк, Владимир Дорфеев, Ольга Панасенкова, Татьяна Полубуткина, Анастасия Волконская, Дмитрий Гринченко, Андрей Зубков, Елена Масина и Ирина Мургулец (в разных юрлицах, входящих в группу компаний «Практик», у совладельцев доли различаются). 

У «Практик» в Петербурге действуют шесть объектов и еще два будут открыты в этом году. Сеть также управляет двумя коворкингами в Москве и по одному в Новосибирске и Великих Луках. Общий оборот группы не раскрывается. По подсчетам аналитиков, месячная выручка коворкингов «Практик» в Петербурге может составить около 20 млн рублей, в Москве — 25–28 млн рублей.

Другие сетевые коворкинги в Петербурге — Page, Grow Up (компания Becar), Regus (международная сеть).