Город-спутник на старте. Группа ЦДС начинает застраивать Новосаратовку

Группа ЦДС Михаила Медведева до конца года приступит к строительству города-спутника «Нева Сити» в Новосаратовке. Проект, разработанный 6 лет назад, девелопер изменил под новые требования рынка. Эксперты говорят о его актуальности, ведь предложение жилья на рынке резко сократилось, а спрос благодаря льготной ипотеке держится на высоком уровне.

Группа ЦДС Михаила Медведева начинает застройку большого земельного массива во Всеволожском районе Ленобласти. Как рассказал «Новому проспекту» Михаил Медведев, у компании на руках два согласованных ППТ на строительство 1 млн м² жилья в новом районе. «Есть разрешение на строительство первых 70 тыс. м². С них и начнем. Инвестиции в первый жилой комплекс в Новосаратовке составят 5,6 млрд рублей», — сообщил Михаил Медведев. 

Девелопер откорректировал проект застройки Новосаратовки, созданный в 2014 году. «Мы серьезно переработали проект, сделав акцент на важных потребительских свойствах жилья — планировках, входных группах, местах общего пользования. Рынок недвижимости за 6 лет сильно изменился. Когда мы закладывали в проект дворы без машин, общественные пространства, сквозные парадные с большим остеклением и много других интересных характеристик, они были новаторскими. А сейчас это уже норма. Мы постоянно изучаем актуальные тренды жилого строительства не только в России, но и за рубежом, поэтому изменили продукт так, чтобы он был интересен новому поколению покупателей», — говорит Михаил Медведев. 

Партнер для проекта

«Нева Сити» — самый крупный проект в портфеле Группы ЦДС. Новый жилой район появится на участке 450 га на территории Новосаратовского сельского поселения. Львиная доля земли (340 га из 450 га) принадлежала совхозу «Приневское». Остальное — земля частных собственников. Участок был сформирован в 2014 году. В течение 15 лет девелопер собирается возвести здесь 4,5 млн м² жилья, где смогут жить 120 тыс. человек.

«Поскольку проект масштабный (по сути, это формирование новой современной городской территории) потенциальные партнеры проявляют к нему серьезный интерес. Стратегически мы готовы к полезной кооперации в рамках единой концепции. Сейчас находимся в переговорах с несколькими девелоперами. Думаю, кто-то их них войдет в наш проект», — говорит Михаил Медведев. Продавать участки в Новосаратовке разным застройщикам Группа ЦДС не намерена. 

В городе-спутнике будет 13 жилых кварталов и вся необходимая инфраструктура, а также большая промышленная и деловая зона. В перспективе в район «Нева Сити» собираются протянуть ветку метро. 

«Проектом предусмотрено строительство депо метрополитена. Высока вероятность, что оно появится. Это необходимая составляющая проекта. Место в Генплане под него зарезервировано», — сообщил Михаил Медведев. 

Миллиарды на «квадраты»

Общий объем инвестиций в «Нева Сити» в 2014 году оценивался в 300 млрд рублей. По мнению директора департамента жилой недвижимости Colliers International Елизаветы Конвей, общая сумма инвестиций может увеличиться на 20–30%, но не в разы. «Участок, на котором есть реализованные корпуса, станет якорем для привлечения других девелоперов. Мы это видели на примере освоения участков за КАДом», — говорит она. 

Елизавета Конвей считает, что сейчас хорошее время для старта такого масштабного проекта. «Учитывая стремительное сокращение товарного запаса на рынке недвижимости, проект сейчас гораздо интереснее, чем раньше, и может стать альтернативой проектам в Янино, в районе Новой Охты и Бугров», — говорит она.

Лучше не ждать, а выходить и строить

Руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко в спросе на жилье в этом проекте уверена: «При текущем стремительном увеличении цен на рынке жилья и снижении доходов населения для многих покупка жилья в масштабных проектах за КАД станет единственно возможным вариантом улучшить свои жилищные условия».

Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, также считает, что сейчас хорошее время для вывода на рынок нового крупного проекта. Но выход «Нева Сити», учитывая его размер и неоднозначное месторасположение, точно будет осторожным», — уверен Андрей Бойков.

Сергей Федоров, партнер компании East Real, говорит, что главная проблема этого проекта в непростой транспортной доступности: есть всего один съезд с КАД, да и тот кривой. «А жилой массив будет огромный. Значит, дорожную и инженерную инфраструктуру придется строить. И наверняка возникнет та же коллизия, что в Кудрово и Мурино: а кто должен это делать — город или область?», — говорит Сергей Федоров. 

Но есть как минимум два фактора, которые, по его мнению, сейчас на руку девелоперу: первый — возможность получения проектного финансирования, второй — льготная ипотека, которая порождает спрос, прежде всего на жилье экономкласса. 

«Если есть земля и документы, лучше выходить и строить. Не тянуть. Ведь региональные власти настроены на снижение высотности и плотности застройки, а также на увеличение социальной нагрузки на девелоперов. То есть экономика проектов со временем только ужесточается. И чем дольше девелопер держит землю под паром, тем в итоге меньше там построит», — заключил Сергей Федоров.

Эксперты говорят, что участие в проекте «Нева Сити» будет интересно любому крупному девелоперу. Особенно если проект получит ощутимую поддержку со стороны властей. В конце октября правительство Ленобласти заявило, что собирается потратить средства от выпуска инфраструктурных облигаций на инженерную подготовку территории Новосаратовки и Ржевки. В аппарате зампредседателя правительства Ленобласти Михаила Москвина сообщили, что проект по инфраструктурным облигациям должен стартовать в первом полугодии 2021 года. Первый транш составит около 10 млрд рублей, а к 2030 году объём размещения облигаций составит 1,5 трлн рублей.

 «Самый главный вопрос для проекта в Новосаратовке — транспортная доступность и подведение сетей. Он пока не решен. Мы обсуждаем как включение проекта в программу «Стимул», так и выпуск облигаций. Последний механизм пока не запущен. Мы ждем согласования Минфином возможности выдавать госрагантию под эти бумаги частным компаниям», — сообщили «Новому проспекту» в аппарате Михаила Москвина.

Иллюстрации: Группа ЦДС